一步遲，步步遲！溫州這個最讓人惋惜的樓盤“內優外患”

一定要跟有文化的人做朋友。

你看杜甫筆下“但見新人笑，那聞舊人哭。”的詩句多么唯美，而差不多的意思，在筆者損友的嘴里就顯得這么低俗——“姑娘從來都是年輕的好！”

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2025年的“樓市新歡”，必然是“第四代住宅”。

溫州幾乎各個區域都在推新此類迭代產品，例如鹿城有鷺湖、西派瀾廷、天曜序，甌海有璞拾云洲，唯有龍灣一直不見第四代住宅入市，著實讓龍灣購房者“意難平”。

中楠·鷺湖示意圖

而在近日，龍灣永中板塊的邊緣，突然出現一個新樓盤——【綠城管理·明月蘭庭】。

初聽之時，筆者還以為龍灣的首個四代住宅終于來了，結果沒想到，這個“明月蘭庭”居然是拿地近三年都沒開盤的“傳統產品”。

說起來，“明月蘭庭”也算是拖延癥的受害者，該項目所在的【S1線永中站YB-bn01-02a、YB-bn04-01地塊】，最早在2020年的讀地手冊中就曾出現，當時的溫州樓市一片火熱，但不知為何一直沒有掛牌出讓，地塊也錯過了溫州樓市的黃金時期。

2021年6月開始，溫州樓市急轉直下，該地塊也自然而然沒了消息。直到2022年10月，項目地塊終于掛牌，不過當時的市場比2021年更差，于是不出意外的，該地塊沒有引起其他房企興趣，最終被溫州市鐵興置業有限公司（溫州鐵投）兜底，成交樓面價約6409元/㎡。

而在地塊成交之后，可能是想等待市場好轉，亦或是其他原因，拿地方一直沒有銷售舉動，這一晃又是三年。

三年的時間，溫州樓市早已翻天覆地，預想中的峰回路轉沒有發生，反而越來越差。

正所謂“一步遲，步步遲”，在筆者看來，這個板塊確實需要一個綠城的高品質住宅，但綠城管理·明月蘭庭到現在才準備入市，已經陷入被動處境，著實令人惋惜。

為什么這么說？我們不妨從產品、板塊、市場等多角度深入分析。

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縱觀產品迭代的規律，“代際差距”始終是繞不開的核心，這不僅局限于功能層面的“新與舊”，更體現在市場價值的“高與低”。

參考西安、成都、南京等四代住宅的先行城市，從數據來看，以“四代住宅”為主的新房市場的價格緩中帶升，而以“傳統住宅”為主的二手房卻一路向跌，可見兩者在市場認可度上的巨大差距。

圖源中指數據CREIS

再看溫州市場，“四代住宅”一經出現就成為樓市新寵，大部分傳統住宅除了“以價換量”之外幾乎毫無對策，畢竟在產品上天生弱勢，總需要從其他角度創造優勢。

綠城管理·明月蘭庭作為傳統產品，在這個時代背景下入市，可以說是逆風而行，不過有一說一，以當前項目公布的配置來看，其產品力在傳統住宅市場中還是挺硬的——

鋁板外立面、五大主題架空層、下沉庭院及地下泛會所、戶外水池……尤其是示范區實景的呈現效果更是不錯，如果放在三年前的溫州樓市，無疑將很有競爭力。

明月蘭庭實景示范區

只不過，近幾年的行業內卷，讓溫州購房者的眼光提高不少，例如浙南科技城的云創未來社區，僅“1字頭起”的價格，直接干出一座超1200方的獨立下沉式會所，里面更是配置恒溫泳池、私宴廳等高端配套。

云創未來社區實景

如此相比，綠城管理·明月蘭庭的配置只能說中規中矩。更值得注意的是，明月蘭庭整盤共計792戶，規劃有17幢樓棟，但卻被外部道路分割為兩個地塊，其中西地塊11幢含495戶，東地塊僅6幢含297戶。

按照以往溫州樓市的經驗，這種地塊分裂且戶數不對等的小區，往往會出現配套資源分布不均的情況，開發商為了保證大多數業主的體驗，大概率會將重要配套放在戶數更多的地塊，導致戶數少的地塊配置明顯偏弱。

雖然這種差距可能會以“價格”的方式彌補，但歸根結底是“區別對待”，難免會讓部分業主心里不舒服。

同時，如果明月蘭庭的社區配置不能平均，那么后期在物業費方面，兩個地塊是否一樣？要是一樣，配置弱地塊的業主肯定不答應；要是不一樣，配置強的地塊業主估計也會有微辭，這也是個頭疼的地方。

還有一點，由于明月蘭庭東南側多為老舊矮樓、工廠作坊，項目戶數較少的東地塊，還可能存在著“雙宗祠+道觀+廟宇”的不利因素視野，這或許會加劇部分業主的抵觸心理。

圖源溫州市地理信息公共服務平臺（測量距離或存在誤差 以實際為準）

除此之外，同樣讓筆者感到“割裂”的，還有明月蘭庭的戶型面積段。

項目配置建面約108-180㎡戶型，共有六個面積段，前五個面積段跨度僅相差約2-15㎡，可以說非常密集，但最大戶型相比最小戶型，面積段落差又足足約72㎡。

明月蘭庭樓棟分布圖

通常來說，溫州樓市以往面積段相差過大的樓盤，很可能出現“一邊倒”的情況，要么大戶型比小戶型賣得好，要么小戶型比大戶型賣得好，但到最后基本都會有一類房源滯銷。

滯銷房源想賣出去，最快的方法就是“降價”。然而，一個面積段開始降價，大概率會牽扯相近的面積段降價，從而導致整盤價格秩序崩跌。

如果明月蘭庭出現類似情況，那么以項目如此密集的面積段跨度，這種降價的傳導速度可能會更快，只希望開發商能夠死守價格底線吧，否則“潘多拉的魔盒”一旦打開就關不住了！

明月蘭庭最大與最小戶型圖

當然，同一樓盤面積段跨度過大的影響，還反映在后期的居住體驗和物業管理，由于各面積段背后的家庭性質不同，生活需求和認知也有明顯差異——

如果物業費過高，剛需家庭可能不太會接受；如果物業費過低，又難以提供改善家庭所需要的優質服務；如果物業費相同，在同等服務、配套的情況下，最大戶型的業主，要比最小戶型的業主，每月多交大幾十平方的物業費，又容易產生公共成本分攤不均的矛盾……

總之，后期如果平衡不好，各面積段業主的居住體驗都會受到負面影響。

溫州某安置房與商品房混居小區，因物業費問題被拉橫幅

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再說個關于項目的題外話，可以給大家做個參考——在筆者看來，明月蘭庭不僅是地塊割裂、戶型割裂，在行政區劃上可能同樣割裂。

據溫州市地理信息公共服務平臺的行政區劃顯示，明月蘭庭西地塊一部分屬于永中街道，另一部分以及東地塊屬于永興街道。（界限僅供參考 不做實地劃界依據）

圖源溫州市地理信息公共服務平臺（界限僅供參考不做實地劃界依據）

同一小區歸屬于不同街道，會有什么影響？

據相關報道顯示：上海某小區由于行政區劃調整，被分屬于兩個街鎮、兩個居委會管轄，在社區管理標準、財政支持力度、公共服務供給等方面存在差異，治理權責也有模糊地帶，直接導致小區在治理中——“重大項目落地難、業主大會表決難、統一資金投入難、小區物業治理服務難”。

圖源上海物業

另外，海南某小區也出現過同樣的問題，業主想去街道辦事特別麻煩，因為小區樓棟歸屬不明確，導致業主不知道去哪個街道辦理業務，這事也一度鬧上新聞。

來源直播海南

當然，綠城管理·明月蘭庭會不會出現這種情況尚且未知，提到行政區劃也只是作為參考，具體還需要官方明確，有興趣的朋友可以自行網絡問政。

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言歸正傳，如果只看產品，綠城管理·明月蘭庭的各項配置都可圈可點，但現在的市場，產品值多少錢沒有意義，購房者愿意出多少錢才是關鍵。

毫不夸張的說，“定價”將直接決定明月蘭庭能否在如今市場突出重圍。

那么項目定什么價格比較合適？

“地段價值”是樓盤定價的一個重要參考指標，但綠城管理·明月蘭庭所在的區位非常微妙，有部分購房者幻想這里能作為龍灣區府板塊的下位替代板塊，但實際上，兩者之間根本不能相提并論。

區府板塊作為整個龍灣的行政中心，其發展成熟度極高，不僅有著萬達商圈、奧體中心等大型配套，龍灣大部分的高端住宅也都匯聚于此，城市界面非常現代化。

反觀明月蘭庭所在區位，除了北側稍好之外，東西南三個方向，都是大片的落地民房、城中村、老破小、加工作坊、老工廠，城市界面極差！

筆者實地在明月蘭庭附近走了一圈，個人認為這附近的氛圍不像是居民區，更像是工業區。

項目北側、西北側，分別是東方明珠城、S1線永中站、溫德姆酒店，城市界面還算宜居，但這也是明月蘭庭“最拿的出手”的一個方位。

而明月蘭庭西側僅一路之隔，是一座大型的鋼材管件的貨物堆場，這里不時有來往大車運送貨物，在卸貨裝貨時，可能激起煙塵與產生噪音。

同時，西側緊鄰的永強大道和北側的圍墾路車流來往密集，因為周邊工業企業比較多，導致裝貨卸貨的大貨車頻率很高，噪音污染將來也是個頭大的地方，對部分居住者的生活體驗或存在一定負面影響。

明月蘭庭西南的側情況比較復雜，這里有閥門、人造革、機械加工、鋼板、塑膠等工廠同時存在，在生產時或許會出現一些異味。

當然，筆者相信從相關規定來看，這些異味可能符合檢測標準，但有網友稱：“該板塊的空氣不是很好，聽說很多朋友因此搬走。”就是不知道該情況是否屬實，又是不是和這些老工廠有關？

圖源小紅書網友評論

明月蘭庭南面是一片老小區、落地老破小，除了城市界面稍微差點，其他影響不大。

明月蘭庭東側與西南側情況類似，緊鄰項目東地塊的是一片加工作坊、庫房，各行各業都有，環境相對來說比較混亂。

右滑更多現場實景

別看這些工坊不算大，但可謂是生意興隆，不少工坊內機械轟鳴、熱火朝天，筆者恰好錄制了幾段視頻，可以感受一下“工人階級”勤勞時的巨大動靜——

明月蘭庭東南側，毫不意外又是幾家閥門企業，而且規模不小。

綜合來看，綠城管理·明月蘭庭周邊的工業氣息非常濃郁，至于是否適合居住，仁者見仁，智者見智，不過目前周邊的工廠、作坊都沒有拆遷計劃，可想而知這種居住環境還要持續多久。

另外，項目所在區域位于永中、永興、海濱三個街道的交匯處，別說是和龍灣區府板塊沾邊，就說是永中板塊，都只能算永中的邊邊角角。

圖源溫州市地理信息公共服務平臺（界限僅供參考不做實地劃界依據）

或許會人反駁，明月蘭庭雖然城市界面稍差，但出門就是輕軌站，擁有TOD模式加持，未來肯定會煥然一新。但在筆者看來，拿“TOD模式”這種好幾年前的老概念作文章，其實真沒必要。

要知道，溫州的TOD模式就沒有獲得過大結果，當個社區配套沒毛病，但要說有多大價值也談不上，畢竟即使是浙南科技城這類產業、人口年輕化更具優勢的區域，其TOD項目的發展成效都表現平平，更何況明月蘭庭所在的老城村板塊？

溫州已投用的TOD國際新城·印象匯

因此，筆者以為，綠城管理·明月蘭庭所在板塊與龍灣其他板塊，要么距離太遠、要么發展差距太大，所以可比性不高，而專注板塊內，最適合項目的定價錨點，只有距離項目直線距離不到1公里的保利·龍灣壹號。

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據了解，保利·龍灣壹號于2022年2月首開，項目的02、06地塊已于今年1月提前交付，據溫州房管局數據顯示，截至目前龍灣壹號整盤共推出794套房源，已售631套，剩余163套顯示待售，去化率約79%。

這個數據看似還行，但其實保利·龍灣壹號整盤共計超千套房源，目前仍有300套左右的房源未開盤，實際去化率或不足60%。

作為一個開盤3年多的項目，到現在連房源都沒推完，可見這個板塊的市場到底有多難，也難怪明月蘭庭遲遲不開盤。

保利·龍灣壹號實景

據周邊中介信息，當前保利·龍灣壹號的新房報價基本上是含精裝修均價在“1.4萬/㎡+送車位”左右，但已經很長時間沒有成交。

在二手房市場，項目建面約105㎡戶型高樓層，目前已知的最低含精裝修價為“1.25萬/㎡+送車位”，低樓層含精裝價格為“9500元/㎡”左右；而建面約89㎡戶型，不少含裝房源總價已經跌入90萬左右，以上房源均是掛牌已久未成交，預計能成交的價格還要低出很多。

來源安居客

綜合來看，二手市場對于保利·龍灣壹號現有零售價格明顯不太接受，或認為性價比較低，否則也不會這么長時間都幾乎沒有成交，考慮到新盤需要批量出貨，那么明月蘭庭的整盤均價應該比龍灣壹號二手房更低才能好賣。

據筆者了解到的信息，如今保利·龍灣壹號售樓處的銷售人員已經撤走，據說項目已經“封盤”，正在向企業高層申請更低價格后再度啟動，屆時整盤毛坯房源均價，預計將下降至1.1萬/㎡以內+送車位（具體以售樓處最終對外公布為準）。

保利·龍灣壹號實景

因此，按照當下市場行情，筆者認為綠城管理·明月蘭庭的定價，最好走“低價快跑”的路線，將項目毛坯均價定在“1.1萬-1.2萬/㎡”左右比較合理，如果超過這個價格，筆者認為可以再等等。

為什么這么說？

一方面，在產品上，明月蘭庭除了有戶外水池、架空層之外，其他配置并沒有與龍灣壹號拉開很大差距，品質溢價即使存在也沒有多高。

而從周邊環境來看，保利·龍灣壹號臨河而建，項目旁就是濱河公園，相比明月蘭庭貼著“十字大路口+輕軌站”，周邊存在作坊、工廠、鋼材市場、宗祠、道觀等眾多不利因素，龍灣壹號周邊環境無疑要宜居不少，對于重視居住體驗的購房者來說，這點足以抹平明月蘭庭的品質溢價。

同時，龍灣壹號的部分房源已經交付，而明月蘭庭還要再等兩年，在此期間，明月蘭庭要比龍灣壹號多出等待交付的資金利息（如果涉及貸款）與居住成本（如果涉及租房），如果定價相當，龍灣壹號的性價比將更加明顯。

另一方面，當下的市場還未真正見底，尤其是保利·龍灣壹號的剩余房源量較大，如果后期降價真如預期這么猛，那么當天量低價房源撲入板塊，區域內本就十分有限的購買力勢必會再度銳減，以龍灣壹號幾百套的剩余房源和明月蘭庭近800套的房源體量來看，后期很可能被扯進價格戰！

二虎相爭必有一傷，參照溫州樓市近幾年的經驗，只要板塊內有一個新盤開始卷價格，購房者最好的選擇就是“坐山觀虎斗”，輕易下場很可能遭遇“背刺”。

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“機不可失，失不再來。”——老祖宗，誠不欺我！

其實對于綠城的品質，筆者一直以來都是高度認可，其交付的項目，不說是吊打溫州所有樓盤，但也絕對是同板塊的第一梯隊。

只不過，近幾年的綠城在“業主買虧”這個話題上屢屢引發爭議，甚至被不少業內人士戲稱“降價先鋒”。

例如蒲州綠城·留香園，就是板塊內第一個開啟“7折時代”的樓盤，當初開盤價約2.7-3萬元/㎡，到最后推出“7.1-7.3折+送車位”，折合均價2萬/㎡左右清尾盤。

留香園降價業主在小區拉橫幅

再比如七都綠城·春月江瀾，同樣是板塊內第一個開啟“6折+送車位”的樓盤，當初一期毛坯均價約2.75-3.2萬/㎡，到后面疊加各種優惠后，部分房源直接折后低至1.2-1.5萬/㎡。

甚至三江綠城·錦玉潮鳴，普通房源首期開盤均價1.9-2.4萬/㎡，合院房源更是普遍總價超1000萬，結果后面項目大批房源上法拍，以2.7-3.4折的超級折扣甩賣，單套合院平均總價更是跌去700-950萬！

從市場角度來說，綠城的嗅覺非常靈敏，當時看似大刀闊斧的逆天降價，放到現在來看，實則是領先同行的“精準出逃”，只可惜在這期間，不知有多少綠城業主含淚入睡。

綠城·錦玉潮鳴

說到底，開發商的“開盤時機”、“降價時機”，以及購房者的“買房時機”都是至關重要的市場判斷，稍有不慎就是“虧出血”。

如果當初明月蘭庭在拿地后與其他大部分開發商一樣，半年時間就入市，按照當時的市場行情了，以這樣的配置，該項目起碼能比現在的貨值多賣出幾個億，可惜時過境遷。

其實從這就能看出，“專業搞樓盤”的開發商和“出來兜底土拍”的開發商，對于市場的把控到底存在著怎樣的差距。

換做其他任何一家房企，哪怕是強如央企的招商、保利、華潤，或是品牌國企建發，恐怕都不敢一個項目拖近三年，看來溫州市鐵路與軌道交通投資集團這種地方國企，才是真正的財大氣粗。

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