從 “規模擴張” 向 “品質運營”，住房租賃迎來新一輪行業變革

在政策和市場的雙重推動下，一場深刻變革正在租賃行業上演，隨之而來的，是新一輪的發展機遇。

9月15日《住房租賃條例》（下稱《條例》）正式實施，這是中國首部專門規范住房租賃市場的行政法規，從租賃主體、房源供給、合同規范、權益保障等方面作出系統性規定。

“合規與效率是行業重構的基石。”58安居客研究院院長張波在10月22日舉辦的“重構居住關系-新租住時代”城市共生計劃主題沙龍上稱，“《條例》倒逼企業合規升級，房源真實性管理、資金安全監管，未來行業將更趨規范，政策支持也會逐步完善。法規落地后，淘汰的是不規范的企業，留下的是真正關注用戶需求的企業。”

在當前租賃市場的結構性變化中，供需關系的轉變是行業變革的核心。58安居客研究院研究總監韋謝分析，住房租賃市場供需錯配問題依然突出。保障性租賃住房已建設2400萬套，但實際入住僅700萬戶；品牌長租公寓在管規模約300萬套，一線城市出租率超85%，供需相對平衡；而個人房源市場卻呈現“供不應求”與“租金下降”并存的矛盾現象。“隨著居住觀念轉變，租賃行業正迎來結構性發展機遇，這種轉變不僅重構了住房消費邏輯，更推動行業從‘規模擴張’向‘品質運營’躍遷。”

數據顯示，2023年以來，租房需求占比上升，買房需求占比下降，租賃市場正在補位。租金水平梯度下降，二線城市需求企穩，租售比突破國債收益率，為行業提供了利潤空間。

華潤有巢副總經理孫雪鵬指出，租客需求的變化體現在兩方面：一是服務升級，二是產品結構調整。“存量項目改造難度較大，但新增項目需更注重品質與空間設計，包括配套空間與區域整體提升。”

龍湖集團龍智資管航道、龍湖冠寓總經理顧濤介紹，冠寓通過精細化產品設計（如電動晾衣架、床頭柜布局）與組合式資產運營（長租公寓、商業、養老、寫字樓等多業態融合），為用戶提供更全面的生活解決方案。“從維修服務到社群活動，再到精神層面的滿足，都是未來競爭的關鍵。”

“城市青年需要交通便利與社群互動，城市建設者則需要低成本與基礎服務保障。”首創城發集團品牌營銷部總經理高廣漢強調客群細分與社會價值并重的運營理念，認為新租住時代的企業需平衡經濟賬與社會價值賬，從“房東”轉變為“微型城市運營者”。

公募REITs的推出改變了估值邏輯，現金流穩定性成為核心指標。戴德梁行估價及顧問服務部副董事董一凡指出，“土地期限與續期政策的不確定性是當前主要瓶頸，未來需通過運營效率提升與服務增值，增強資產退出時的市場認可度。”

利潤壓力始終是企業無法繞開的話題，與會嘉賓提出，通過數字化管理、政策支持與資方合作，可降低運營與建安成本，節能技術應用與服務增值也是利潤對沖的有效途徑。