以案說法——物業服務不到位，業主能否拒交物業費？

陜西浩公律師事務所 民商事研究院 文章/張佳琦

一、基本案情

本案為一起物業服務合同糾紛。A物業公司訴稱，其與業主B于2012年簽訂了《前期物業管理服務協議》，但業主B自2014年起拖欠物業管理費，經多次催繳未果，故訴至法院，請求判令業主B支付欠付的物業費共計4939元。

對于欠費事實，業主B予以認可，但其拒絕支付的理由在于主張A物業公司提供的物業服務存在嚴重瑕疵，未履行合同核心義務。其抗辯理由主要圍繞以下幾個方面：公共設施維護不力，如電梯故障頻發、消防設施損壞；安全管理缺失，如門禁形同虛設、樓道亂停放電瓶車帶來隱患；環境秩序維護不佳，如積雪清理不及時；以及對違章建筑、侵占公共區域等行為管理缺位，導致小區安全隱患叢生。

綜上，本案的核心爭議在于，業主B所列舉的物業服務存在的諸多問題，能否構成其拒絕履行支付物業費合同義務的合法抗辯理由。

二、法院認為

雙方簽訂的《前期物業管理服務協議》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方應共同遵守履約。A物業公司為業主B所在的小區提供了物業服務，業主B作為小區業主接受了A物業公司提供的物業管理服務，應當按照協議約定繳納物業服務費。業主B以A物業公司提供物業服務不到位、服務質量差為由，拒付物業費，并要求A物業公司按原協議約定的物業費的40%減收物業費。考慮到物業服務合同具有整體性特點，物業服務的經費來源為業主所繳納的物業費，物業服務經費不足將進一步導致服務質量惡化，形成惡性循環，損害全體業主的利益，故僅在物業公司提供的物業服務質量存在嚴重瑕疵時，業主可根據物業服務合同中約定的物業服務內容及對應的收費標準，要求物業公司減免物業費，但業主B一審中提交的證據不足以證實A物業公司提供的物業服務存在嚴重瑕疵且經業主屢次反映后仍拒不整改，其所列舉的情況系局部性、較短時間內的怠于服務，并未造成嚴重后果，屬于一般瑕疵，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規定，對于此種情況，業主B作為業主可以請求A物業公司承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，或通過建議投訴的方式，促使A物業公司的物業服務加以改進，而非直接拒付物業費，A物業公司應聽取業主意見后及時采取補救整改措施，業主B未進一步舉證，故業主B拒付物業費和要求業主B減免物業費的主張，均依據不足，本院不予支持。

三、律師說法

在司法實踐中，法院對于業主主張減免物業費的請求通常持審慎態度。法院普遍認為，物業服務合同具有整體性和持續性特點，物業服務的正常運轉依賴于全體業主按時足額繳納的物業費。如果允許業主隨意拒交或減免物業費，將導致物業服務經費不足，進而引發服務質量下降，形成惡性循環，最終損害的是全體業主的共同利益。基于上述考量，法院通常僅在物業公司提供的物業服務質量存在嚴重瑕疵且經業主屢次反映后仍拒不整改時，才會酌情減免物業費。同時大量司法實踐顯示，法院并不會支持完全免除物業費的訴求，僅是依據嚴重服務瑕疵情況酌情減免20%-40%。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規定，對于物業服務存在一般瑕疵的情況，業主可以請求物業公司承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，或通過建議投訴的方式督促改進，而非直接拒付物業費。

實踐中，法院對"嚴重瑕疵"的認定標準較高，要求業主提供的證據能夠證明物業服務存在持續性的、影響業主基本生活的重大缺陷，且經業主屢次反映后物業公司仍拒不整改。對于局部性、短時間內的服務不到位，法院通常認定為一般瑕疵，不支持減免物業費。

在主張減免物業費時，應重點證明物業服務存在嚴重瑕疵且經業主屢次反映后仍拒不整改。不僅要提供瑕疵存在的證據，更需要證明該瑕疵的持續性、嚴重性以及物業公司的不作為態度。證據應當形成完整的鏈條，包括瑕疵的初始狀態、持續期間、影響范圍、業主投訴過程、物業公司的回應(或不回應)等各個環節。在證據收集過程中，建議業主注重證據的連續性和客觀性，采用時間地點可驗證的影像資料，保留書面溝通記錄，建議聯合其他業主共同搜集、舉證物業服務的嚴重瑕疵。只有充分證明物業服務存在嚴重瑕疵且物業公司經多次反映后拒不整改，業主減免物業費的請求才可能獲得法院支持。