越南怎么了？

越南經(jīng)濟高速增長的神話可能破滅了？

這周一，越南股市暴跌5.6%，這是越南自今年4月初“關(guān)稅事件”沖擊后最大單日跌幅。

此次“股災(zāi)”，直接導(dǎo)火索是前一天越南監(jiān)察總署發(fā)布的一篇報告，報告內(nèi)容可用一句話總結(jié)：越南的“恒大出現(xiàn)了”，房地產(chǎn)又危險了。

2025年上半年，包括Vinhomes、Novaland和FLC Group在內(nèi)的“前五強”房企，就占據(jù)了近60%的市場份額，壟斷程度令人發(fā)指。

眾多周知，過去這些年，越南的房價一直在漲漲漲。

目前，河內(nèi)一些樓齡接近10年的舊公寓，單價已經(jīng)高達9000萬越南盾（約合人民幣2.5萬元）。但河內(nèi)市普通民眾，2024年的平均月收入只有1000萬越南盾。

這還是首都居民的收入。越南統(tǒng)計總局的數(shù)據(jù)顯示，去年全越南工人，平均月收入為770萬越南盾。

難怪9月22日，越南總理范明政怒斥當(dāng)下的房地產(chǎn)現(xiàn)狀：人們?nèi)鄙僮》浚仲I不起房子。每平方米1億越南盾（約3萬元人民幣）的房子，人們怎么買得起？

范明政的表態(tài)其實是一個信號：越南官方要對高房價“開刀”了。因此，也有了越南監(jiān)察署針對67家債券發(fā)行人（含5家銀行）的檢查行動。不查不知道，一查嚇一跳。

僅僅是Novaland一家，就通過發(fā)債套取1.5萬億盾，旗下20家關(guān)聯(lián)企業(yè)有超過16.9萬億越南盾的債券未還。

關(guān)鍵是，Novaland還宣布：沒錢付；甚至包括可轉(zhuǎn)債也無法兌付。

房價賣這么貴，房企卻沒有錢。難怪有人說，越南這個國家，經(jīng)濟體量不大，問題卻不小。

那么問題來了，越南的房地產(chǎn)會不會就此倒下、然后整個國家成為30多年前的日本？

先說結(jié)論，不會。

當(dāng)下越南房地產(chǎn)行業(yè)的“震蕩”，其實是源自這個國家某些層面的固有弊端，并非整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的問題。正所謂“病在肌膚，未至骨髓也”。

2022年10月，越南女首富、知名地產(chǎn)商張美蘭因涉嫌債券欺詐被抓，她被指控在“西貢商業(yè)銀行案”中詐騙304萬億越南盾。

去年4月，張美蘭被判處死刑，同時被判刑的還有60多位央行及相關(guān)職能部門的官員。

但張美蘭卻在獄中給有關(guān)部門寫信表示：

如果允許自己參與后續(xù)的資產(chǎn)處置，她至少能帶給越南政府

200

萬億越南盾的“收益”。

11月，越南法院二審駁回張美蘭的上訴，維持死刑判決。但隨后檢方代表表示，如果張美蘭能上交280萬億越南盾，則可以避免被執(zhí)行注射死刑。截止今年4月，越南當(dāng)局已經(jīng)收繳了張美蘭名下價值8萬億越南盾的資產(chǎn)，而且檢察機關(guān)表示，預(yù)計還能從其他涉案方追回約15萬億的資金。

2個月后，越南國會通過《刑法》修訂案，取消了8項罪行的死刑，其中就包括張美蘭的罪行。當(dāng)時的新聞報道稱，“她非常高興”。

關(guān)于越南房地產(chǎn)行業(yè)的弊端，監(jiān)察總署的報告里也寫得很明白：多家大型地產(chǎn)公司和銀行在發(fā)債中搞“小動作”。

而另一個事實是，2024年，越南有6家銀行以及Viettel、PVN、Vinhomes等企業(yè)一同躋身“利潤十億美元俱樂部”。不用懷疑，當(dāng)下的越南銀行和房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)結(jié)成了利益共同體。

值得一提的是，就在本月13日，作為越南最大房地產(chǎn)公司的Vinhomes，市值已經(jīng)飆升到510兆越南盾（約1,400億人民幣），漲幅高達210%，整個房地產(chǎn)板塊今年的漲幅則為143%。

可以說，房地產(chǎn)在當(dāng)下絕對稱得上是越南經(jīng)濟發(fā)展的“引擎”。

再來看這兩組數(shù)據(jù)：

1.

越南

國土

面積

33

萬平方公里

，比云南省還小，且

75

％的地區(qū)為

山地

人口卻超過一個億。

2.

越南的勞動年齡人口占比超過

67%

，人口中位年齡為

32.5

歲，是全球最年輕的國家之一。

此前，范明政曾在會議上指出，越南房地產(chǎn)行業(yè)的核心問題是“結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡”，供應(yīng)主要集中在高端板塊，面向中低收入群體的社會保障性住房嚴(yán)重不足。

綜合起來，可以得到一個結(jié)論：越南的房子還沒有“過剩”，市場需求巨大；只要經(jīng)濟能保持高速發(fā)展，越南人的工資能保持增長，那房地產(chǎn)還能繼續(xù)“支棱”下去。

過去十年，越南GDP基本保持了在7%左右的增速。

前天，范明政在一次會議上表示，預(yù)計今年越南的GDP增長率為8%，明年將設(shè)定為至少10%。

而且，自2026年1月1日起，越南最低工資標(biāo)準(zhǔn)將迎來新一輪上調(diào)，覆蓋按照《勞動法》簽訂合同的所有勞動者。實際上，有媒體報道稱：關(guān)于2025年東南亞各國的薪資漲幅，越南已經(jīng)以6.7%的漲幅領(lǐng)先。

在當(dāng)前各國普遍經(jīng)濟增長受挫的背景下，越南是為數(shù)不多表現(xiàn)優(yōu)異的地區(qū)之一。

難怪上個月，經(jīng)濟學(xué)家任澤平赴越南講學(xué)調(diào)研后感嘆說：在熱火朝天的越南，我看到了下一個經(jīng)濟增長奇跡。

實際上，越南還扮演了另一個重要的地緣角色。今年7月2日，美國總統(tǒng)特朗普宣布與越南達成貿(mào)易協(xié)議，將越南的關(guān)稅從46%降至20%，并對美國“完全開放市場”。

有人說，在中美博弈中，越南已經(jīng)選擇了站隊。從地緣政治角度看，美國也希望越南扮演著它期望的角色。雖然短期內(nèi)，它不能成為“世界工廠”，但至少可以成為全球制造業(yè)的重要補充。

接下來，越南將會迎來更多機遇。事實似乎正是如此。兩周前，越南國家證券委員會主席武氏占芳在河內(nèi)會見了納斯達克副總裁兼國際Bob McCooey。

同一天，全球指數(shù)編制巨頭富時羅素宣布：

將越南股市從前沿市場

升級為次級新興市場

目前，亞洲的二級新興市場包括中國、印度、印尼等。股市升級最直接的效應(yīng)就是吸引全球被動資金和主動型基金的投資，富時羅素預(yù)測，此次升級可為越南吸引高達60億美元的外資流入。

回望歷史，自2015年越南放開外資投資房地產(chǎn)后，外資就在房價飆升中扮演了重要角色。

接下來越南的房價和股市會發(fā)生什么，似乎也不難猜測。

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今年，在越南，我們沒有找到合適的市場機會，

目前本地公司主要服務(wù)我們既往客戶的租賃、轉(zhuǎn)售等工作，

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