越南怎么了？

越南經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的神話(huà)可能破滅了？

這周一，越南股市暴跌5.6%，這是越南自今年4月初“關(guān)稅事件”沖擊后最大單日跌幅。

此次“股災(zāi)”，直接導(dǎo)火索是前一天越南監(jiān)察總署發(fā)布的一篇報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容可用一句話(huà)總結(jié)：越南的“恒大出現(xiàn)了”，房地產(chǎn)又危險(xiǎn)了。

2025年上半年，包括Vinhomes、Novaland和FLC Group在內(nèi)的“前五強(qiáng)”房企，就占據(jù)了近60%的市場(chǎng)份額，壟斷程度令人發(fā)指。

眾多周知，過(guò)去這些年，越南的房?jī)r(jià)一直在漲漲漲。

目前，河內(nèi)一些樓齡接近10年的舊公寓，單價(jià)已經(jīng)高達(dá)9000萬(wàn)越南盾（約合人民幣2.5萬(wàn)元）。但河內(nèi)市普通民眾，2024年的平均月收入只有1000萬(wàn)越南盾。

這還是首都居民的收入。越南統(tǒng)計(jì)總局的數(shù)據(jù)顯示，去年全越南工人，平均月收入為770萬(wàn)越南盾。

難怪9月22日，越南總理范明政怒斥當(dāng)下的房地產(chǎn)現(xiàn)狀：人們?nèi)鄙僮》浚仲I(mǎi)不起房子。每平方米1億越南盾（約3萬(wàn)元人民幣）的房子，人們?cè)趺促I(mǎi)得起？

范明政的表態(tài)其實(shí)是一個(gè)信號(hào)：越南官方要對(duì)高房?jī)r(jià)“開(kāi)刀”了。因此，也有了越南監(jiān)察署針對(duì)67家債券發(fā)行人（含5家銀行）的檢查行動(dòng)。不查不知道，一查嚇一跳。

僅僅是Novaland一家，就通過(guò)發(fā)債套取1.5萬(wàn)億盾，旗下20家關(guān)聯(lián)企業(yè)有超過(guò)16.9萬(wàn)億越南盾的債券未還。

關(guān)鍵是，Novaland還宣布：沒(méi)錢(qián)付；甚至包括可轉(zhuǎn)債也無(wú)法兌付。

房?jī)r(jià)賣(mài)這么貴，房企卻沒(méi)有錢(qián)。難怪有人說(shuō)，越南這個(gè)國(guó)家，經(jīng)濟(jì)體量不大，問(wèn)題卻不小。

那么問(wèn)題來(lái)了，越南的房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)就此倒下、然后整個(gè)國(guó)家成為30多年前的日本？

先說(shuō)結(jié)論，不會(huì)。

當(dāng)下越南房地產(chǎn)行業(yè)的“震蕩”，其實(shí)是源自這個(gè)國(guó)家某些層面的固有弊端，并非整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。正所謂“病在肌膚，未至骨髓也”。

2022年10月，越南女首富、知名地產(chǎn)商張美蘭因涉嫌債券欺詐被抓，她被指控在“西貢商業(yè)銀行案”中詐騙304萬(wàn)億越南盾。

去年4月，張美蘭被判處死刑，同時(shí)被判刑的還有60多位央行及相關(guān)職能部門(mén)的官員。

但張美蘭卻在獄中給有關(guān)部門(mén)寫(xiě)信表示：

如果允許自己參與后續(xù)的資產(chǎn)處置，她至少能帶給越南政府

200

萬(wàn)億越南盾的“收益”。

11月，越南法院二審駁回張美蘭的上訴，維持死刑判決。但隨后檢方代表表示，如果張美蘭能上交280萬(wàn)億越南盾，則可以避免被執(zhí)行注射死刑。截止今年4月，越南當(dāng)局已經(jīng)收繳了張美蘭名下價(jià)值8萬(wàn)億越南盾的資產(chǎn)，而且檢察機(jī)關(guān)表示，預(yù)計(jì)還能從其他涉案方追回約15萬(wàn)億的資金。

2個(gè)月后，越南國(guó)會(huì)通過(guò)《刑法》修訂案，取消了8項(xiàng)罪行的死刑，其中就包括張美蘭的罪行。當(dāng)時(shí)的新聞報(bào)道稱(chēng)，“她非常高興”。

關(guān)于越南房地產(chǎn)行業(yè)的弊端，監(jiān)察總署的報(bào)告里也寫(xiě)得很明白：多家大型地產(chǎn)公司和銀行在發(fā)債中搞“小動(dòng)作”。

而另一個(gè)事實(shí)是，2024年，越南有6家銀行以及Viettel、PVN、Vinhomes等企業(yè)一同躋身“利潤(rùn)十億美元俱樂(lè)部”。不用懷疑，當(dāng)下的越南銀行和房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)結(jié)成了利益共同體。

值得一提的是，就在本月13日，作為越南最大房地產(chǎn)公司的Vinhomes，市值已經(jīng)飆升到510兆越南盾（約1,400億人民幣），漲幅高達(dá)210%，整個(gè)房地產(chǎn)板塊今年的漲幅則為143%。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)在當(dāng)下絕對(duì)稱(chēng)得上是越南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“引擎”。

再來(lái)看這兩組數(shù)據(jù)：

1.

越南

國(guó)土

面積

33

萬(wàn)平方公里

，比云南省還小，且

75

％的地區(qū)為

山地

人口卻超過(guò)一個(gè)億。

2.

越南的勞動(dòng)年齡人口占比超過(guò)

67%

，人口中位年齡為

32.5

歲，是全球最年輕的國(guó)家之一。

此前，范明政曾在會(huì)議上指出，越南房地產(chǎn)行業(yè)的核心問(wèn)題是“結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡”，供應(yīng)主要集中在高端板塊，面向中低收入群體的社會(huì)保障性住房嚴(yán)重不足。

綜合起來(lái)，可以得到一個(gè)結(jié)論：越南的房子還沒(méi)有“過(guò)剩”，市場(chǎng)需求巨大；只要經(jīng)濟(jì)能保持高速發(fā)展，越南人的工資能保持增長(zhǎng)，那房地產(chǎn)還能繼續(xù)“支棱”下去。

過(guò)去十年，越南GDP基本保持了在7%左右的增速。

前天，范明政在一次會(huì)議上表示，預(yù)計(jì)今年越南的GDP增長(zhǎng)率為8%，明年將設(shè)定為至少10%。

而且，自2026年1月1日起，越南最低工資標(biāo)準(zhǔn)將迎來(lái)新一輪上調(diào)，覆蓋按照《勞動(dòng)法》簽訂合同的所有勞動(dòng)者。實(shí)際上，有媒體報(bào)道稱(chēng)：關(guān)于2025年東南亞各國(guó)的薪資漲幅，越南已經(jīng)以6.7%的漲幅領(lǐng)先。

在當(dāng)前各國(guó)普遍經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受挫的背景下，越南是為數(shù)不多表現(xiàn)優(yōu)異的地區(qū)之一。

難怪上個(gè)月，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平赴越南講學(xué)調(diào)研后感嘆說(shuō)：在熱火朝天的越南，我看到了下一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奇跡。

實(shí)際上，越南還扮演了另一個(gè)重要的地緣角色。今年7月2日，美國(guó)總統(tǒng)特朗普宣布與越南達(dá)成貿(mào)易協(xié)議，將越南的關(guān)稅從46%降至20%，并對(duì)美國(guó)“完全開(kāi)放市場(chǎng)”。

有人說(shuō)，在中美博弈中，越南已經(jīng)選擇了站隊(duì)。從地緣政治角度看，美國(guó)也希望越南扮演著它期望的角色。雖然短期內(nèi)，它不能成為“世界工廠”，但至少可以成為全球制造業(yè)的重要補(bǔ)充。

接下來(lái)，越南將會(huì)迎來(lái)更多機(jī)遇。事實(shí)似乎正是如此。兩周前，越南國(guó)家證券委員會(huì)主席武氏占芳在河內(nèi)會(huì)見(jiàn)了納斯達(dá)克副總裁兼國(guó)際Bob McCooey。

同一天，全球指數(shù)編制巨頭富時(shí)羅素宣布：

將越南股市從前沿市場(chǎng)

升級(jí)為次級(jí)新興市場(chǎng)

目前，亞洲的二級(jí)新興市場(chǎng)包括中國(guó)、印度、印尼等。股市升級(jí)最直接的效應(yīng)就是吸引全球被動(dòng)資金和主動(dòng)型基金的投資，富時(shí)羅素預(yù)測(cè)，此次升級(jí)可為越南吸引高達(dá)60億美元的外資流入。

回望歷史，自2015年越南放開(kāi)外資投資房地產(chǎn)后，外資就在房?jī)r(jià)飆升中扮演了重要角色。

接下來(lái)越南的房?jī)r(jià)和股市會(huì)發(fā)生什么，似乎也不難猜測(cè)。

我們?cè)谠侥弦灿凶约旱墓荆?/p>

服務(wù)客戶(hù)購(gòu)房后的一系列事務(wù)，國(guó)內(nèi)外雙線(xiàn)服務(wù)。

今年，在越南，我們沒(méi)有找到合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，

目前本地公司主要服務(wù)我們既往客戶(hù)的租賃、轉(zhuǎn)售等工作，

如果你想了解我們?cè)侥鲜袌?chǎng)既往的項(xiàng)目情況，

握手進(jìn)群，給你詳細(xì)信息。