瘋狂征地！石溪復活！琶醍升級！海珠成“舊改新王”

如果說，過去的“舊改之王”是黃埔，那2025年的“舊改之王”便非海珠莫屬。10月黃金周假期后，海珠的舊改就像坐上了“過山車”。蹭蹭連發(fā)11條征地公告，停滯多年的石溪復活，琶醍全新升級改造.....總被吐槽“臟亂差”、“東方小印度”的海珠城中村，終于要迎來重生。

先來說說石溪。2009年就提出要舊改，2017年正式納入城市更新計劃，后來卻因多方客觀因素一直停滯。近日，海珠政府發(fā)布項目最新實施方案的批復公告，預示著這個難產多年的項目，終于有了新進展。

一、巨無霸舊改，住宅供應增加此次實施方案，涵蓋整個石溪村，改造范圍為101.4408公頃，規(guī)劃總計容建筑面積284.4457萬㎡。投資方面，總改造成本198.18億元（含融資地塊預估土地使用權出讓金35.69億元），復建安置資金總額162.45億元。這個體量，稱之為巨無霸舊改也不為過。

未來住宅供應量，也十分嚇人。根據規(guī)劃，未來融資住宅（含公服）建面約50.17萬㎡，相比5年前的規(guī)劃，增加了5.84萬㎡。另外，居住用地容積率在4.83-7.33之間，密度較大。

二、新增南向望江豪宅地塊，價格或有驚喜根據方案，復建地塊的分布較為集中，將大部分靠近石溪地塊站的地塊留給了村民，但同時也緊挨新規(guī)劃的城市快捷路。相對來說，融資地塊位置更好，其中三宗地塊可以享受南向望江，離地鐵大干圍站也較近。雖然有些許視角遮擋，但南側的融資商辦用地的建筑高度有限，高層單位影響并不大。

望江地塊旁的時代大家，2017年的樓面價便高達約5.54萬元/㎡，新房階段最高參考售價破12萬/㎡。目前二手房均價也超10萬元/㎡，并且業(yè)主十分惜售。

而根據方案，考慮舊改綜合因素及應繳納的土地出讓金后，融資住宅樓面價地塊為25023元/㎡。即便江景宅地的評估價會相對更高，但對比起周邊的次新房，未來售價或將有驚喜。

三、增加多元配套，打通環(huán)島路此次石溪村舊改規(guī)劃，填補了片區(qū)不少配套空白。例如，商業(yè)+產業(yè)方面，未來將新增商業(yè)辦公（含產業(yè)公共服務設施）建筑面積約49萬㎡。教育配套上，新增一所完全中學（高中30班、初中36班）、一所30班小學、3所18班幼兒園，以及擴建劬勞小學。另外，還新增區(qū)級工人文化宮、陳列館展覽館、圖書館分館、社區(qū)少年宮、社區(qū)公園等多類公共服務設施。

而重中之重就是，“斷頭”多年的環(huán)島路，也即將打通！
作為海珠“交通大動脈”，未來將連接多條過江通道，周邊業(yè)主自駕出行效率大大提升。

四、佳兆業(yè)依舊是實施主體此次規(guī)劃出臺，爭議最大的莫過于項目的實施主體。石溪村更新改造項目采用“合作改造”的模式進行改造，實施主體為廣東佳紅房地產開發(fā)有限公司，也就是佳兆業(yè)。

此前，佳兆業(yè)“暴雷”，便讓石溪陷入停滯。如今，實施主體沒有變化，依舊是佳兆業(yè)，那改造的錢從哪來？據文件顯示，項目改造總成本為198.18億元，實施主體將自行承擔超出部分的資金，但沒有明確這近200億元的支出來源。有業(yè)內人表示，此次石溪改造是由政府主導，佳兆業(yè)只是負責執(zhí)行，未來資金或將由專項借款支付。

另外，目前賠償方案暫未確定，大家可以自行猜猜......但大概率會參考海珠新中軸的賠償方案，宅基地一戶一宅最高280平，棄產最高補償2.5萬元/㎡。

除了石溪外，這個月海珠連發(fā)11宗征地公告。主要分布在廣州新中軸的東風村及三滘村，合計征收超18公頃，擬征收土地用途均為成片開發(fā)建設需要用地。

此次的征收地塊，大部分都是村民的私人住宅。這中間涉及村民同意、賠償方案確定等多環(huán)節(jié)，雖然發(fā)布了征收土地預公告，但還有很長的一段路要走。

至于村民能拿多少錢，可以參考此前發(fā)布的廣州市新中軸海珠片區(qū)土地及房屋征收補償方案（征求意見稿）。宅基地證，拆一賠一，一戶一宅最高拿280㎡安置房，棄產補償最高為2.5萬元/㎡。國有證產權，同樣也是拆一賠一，貨幣補償（涵蓋所有獎勵）最高達5.6萬元/㎡。

新中軸上的城中村，大部分建得比較高，有不少宅基地證的房屋超過280㎡。這部分村民，拆遷意愿便比較低，畢竟每個月靠收租都能收不少錢。而目前賠償方案還沒有蓋章版本，因此暫未最終確定，一切皆有可能。

但可以確定的是，新中軸的舊改進度，將會在今年至明年加速推進，未來城市界面將大大提升。

不僅是舊村改造，就連琶醍，也有了新進展，將新建總部大樓和酒店！近日，《珠江琶醍啤酒文化創(chuàng)意園區(qū)升級改造項目歷史文化遺產調查評估報告》在市規(guī)劃和自然資源局網站上公開征詢意見。

報告顯示，項目將依托獨有的啤酒廠建筑特色及啤酒文化，打造具有工業(yè)特色的城市文化地標。
規(guī)劃新建2棟大樓，分別為珠啤總部大樓和酒店大樓。

未來，琶醍不再是大家喝酒休閑的地方，更將升級改造為廣州琶洲人工智能與數字經濟試驗區(qū)內重點項目。規(guī)劃打造以總部經濟、文化創(chuàng)意博覽、創(chuàng)新商業(yè)、潮玩娛樂、休閑體驗等產品體系為主要內容的國際化創(chuàng)新型城市綜合體。

從“小打小鬧”到“大刀闊斧”，從“零敲碎打”到“連片開發(fā)”。海珠的舊改正在書寫新的歷史！