上海樓市最慘的三類人

從2020年到2025年，上海房價大起大落。

作為一名地產(chǎn)從業(yè)者，我在這兩年間目睹和聽聞了太多令人唏噓的悲慘案例。

那些真實發(fā)生在上海樓市的故事，比電視劇里更殘酷。

從割肉到破產(chǎn)，很多人一夜返貧。

聽完他們的故事，你會發(fā)現(xiàn)自己還算幸運的。

2020年，在上海工作兩年的小娜和男朋友買下了人生中的第一套房子。

房子位于海鹽杭州灣融創(chuàng)文旅城。

1萬2的單價，80平的小戶型，對兩人來說毫無壓力。

彼時，倆人被優(yōu)美的海景和未來盛大的文旅城所吸引。

千億房企融創(chuàng)，“長三角價格洼地”，他們對這筆投資期待滿滿。

未來，等5年社保期滿，這套房子賺的錢直接變成上海的首付。

可是到了23年，形勢完全變了。

已經(jīng)不是降不降價的問題，是完全找不到人接盤。

這套房子算是砸手里了，關(guān)鍵上海的首付更沒著落了。

我不知道現(xiàn)實中還有多少個小娜，但是環(huán)滬的故事再也講不下去了。

啟東、太倉、常熟、花橋、淀山湖、嘉善、平湖、海鹽、汾湖、南潯、杭州灣……

都沒有逃過來自上海的暴擊。

花橋的品質(zhì)天花板浦西玫瑰園。

2021年巔峰時期賣3萬/平，現(xiàn)在跌到了1.1萬/平。

離上海最近的凱德都會新峰。

2018年開盤價2.35萬/平，二手房最高賣到過3.2萬/平。

現(xiàn)在回落到了1.2~1.6萬/平左右。

高位接盤的，已經(jīng)虧掉了100多萬了。

其實絕大多數(shù)的環(huán)滬市場，從來沒有真正的“買房需求”。

大把的客戶都是開發(fā)商從上海市場“忽悠”過去的。

當(dāng)年 上海購房資格卡得嚴(yán)，5年限購和不斷上漲的房價像一道堅實的壁壘。

從上海外溢出的剛需、投資客戶一車車的進(jìn)入各種環(huán)滬板塊。

一場聲勢浩大的投資造富夢在環(huán)滬市場上演。

開發(fā)商造出來的房子，遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋本地需求。

像南通啟東這樣的地方，本地人都沒幾個，全靠投資客把房價炒起來。

如今的上海外環(huán)外1年社保就能買房。

環(huán)滬這樣的踏板成了不必要的存在。

說起非主流產(chǎn)品，這其中還有些人是賣了市區(qū)的房子反向置換的。

他們有的買了環(huán)滬，有的買了老塔樓，遠(yuǎn)大新。

至于結(jié)果大家都知道了，上海樓市這輪下跌，跌得最慘的就是非主流產(chǎn)品，價格普遍跌回十年前。

而那些被賣掉的核心 地段的 房產(chǎn)，在市場波動中 反而比較抗跌。

這類人就是上海樓市最慘的“冤大頭”，完美做反了所有正確操作。

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上海樓市第二類最慘的人，是24年賣股炒房的人。

賣房炒股和賣股炒房都是老生常談的話題，很多人只是看個熱鬧。

但現(xiàn)實中這么做的人，比我們想象地要多。

2024年9月，房地產(chǎn)市場出臺“史無前例”的政策組合拳。

樓市也出現(xiàn)反彈苗頭。

這類人根據(jù)歷史的“經(jīng)驗”，賣掉手中的股票，全倉投入樓市。

現(xiàn)實是，上海樓市本輪周期比以往任何一次都要長，跌幅也更深。

這一年以來，如果你房子買的不好的話，大概又跌了5%-10%。

但是滬指從去年9月份后一路狂飆，最高突破3900點，創(chuàng)十年新高。

一個是再跌50-100萬，一個是能賺300萬。

本想在房地產(chǎn)市場上大賺一筆，結(jié)果遭遇“雙殺”。

這一正一反，里外里差了整整400萬。

這種雙向踏錯的痛苦，遠(yuǎn)比單純的房價下跌更讓人心痛。

要說上海樓市里最最最悲慘的，是第三類。

拉爆杠桿，全倉買房的投機(jī)客。

他們不是在買房，是在賭命！

我有個企業(yè)家朋友，在2020年收入最高點時，用極限杠桿在上海、深圳、大灣區(qū)買了7套房。

在杠桿滿倉的情況下，資產(chǎn)差不多有1個億。

看上去資產(chǎn)好像很雄厚，但是負(fù)債也很高。

他的貸款達(dá)到了7000萬，一直以貸養(yǎng)貸。

當(dāng)時他覺得自己定能賺得盆滿缽滿，現(xiàn)實卻給了他沉痛一擊。

最近五年下來，他的負(fù)債還是7000萬，但資產(chǎn)已經(jīng)縮水到6000萬。

如今房價仍未止跌，他手中的抵押物價值不斷縮水，銀行要求他補(bǔ)本金。

而他的現(xiàn)金流只夠撐一年，這讓他陷入了絕境。

賣房？打七折等于資產(chǎn)歸零，這輩子都很難再翻身了。

不賣？一年后房價不漲，就是死路一條。

從“富翁”到“負(fù)翁”，朋友每天都在焦慮和恐懼中度過。

他的故事，是無數(shù)高杠桿炒房者的真實寫照。

為了追求高額的收益，不惜將自己的身家性命都押在了樓市上，最終落得個悲慘下場。

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最后

潮水退去，方知誰在裸泳。

從踏錯置換節(jié)奏，到賣股炒房誤判行情，再到杠桿拉爆...

一重又一重的悲劇警示我們：樓市閉眼買的時代已經(jīng)結(jié)束了。

當(dāng)下市場高度分化，每一個決策都需要謹(jǐn)慎且專業(yè)。

過去的規(guī)律和經(jīng)驗已經(jīng)不適用，大家的認(rèn)知要更高維，了解真正的稀缺和市場真正的主旋律需求。

如果你正是身處其中的房東，我們也有一些建議：

1、若是投資客，有必要的話就壯士斷腕。

及時賣掉，是主動止損。

再拖下去，只會虧得更多。

現(xiàn)金為王，手里有糧，心里才踏實。

2、若是自住的房東，可考慮“置換減損”。

雖然這套老破大虧了，但你想打新的豪宅、想換的學(xué)區(qū)房，議價空間也更大了。

此時割肉離場，手握現(xiàn)金，在下一套房中把損失“省回來”。

本質(zhì)上，這是一次資產(chǎn)置換，用空間換時間。

3、如果因為房子極度焦慮，不妨直接落袋為安。

把錢攥在手里，晚上睡覺都安穩(wěn)。

說到底，房子是為人服務(wù)的，而不應(yīng)成為困住人的枷鎖。

至于那些虧的錢，就當(dāng)是為下一段精彩人生付的‘轉(zhuǎn)會費’了。

希望大家都能有一顆平常心，用自己喜歡的方式過一生。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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