為什么開發(fā)商不把“會(huì)所”設(shè)在頂樓？

01

楔子

很多人可能都看到過周杰倫在天臺喝咖啡的這張圖片，背后是“一覽眾山小”的城市美景。但很少有內(nèi)地的朋友知道，這個(gè)天臺是個(gè)公共區(qū)域，并非“天王”家專屬。

這個(gè)叫做“和平大苑”的臺北頂豪小區(qū)，其實(shí)就一棟樓。所以開發(fā)商除了在頂部做了復(fù)式豪宅之外（周杰倫家），還在最頂上做了一點(diǎn)小區(qū)配套（周董喝咖啡的位置），類似泛會(huì)所的概念。（如下圖）

其實(shí)網(wǎng)絡(luò)上還有一張周杰倫和朋友品紅酒的照片，這個(gè)天臺應(yīng)該是周董家的私屬空間，在公共天臺的下一層位置。（如上、下圖）

我之所以會(huì)提周杰倫家天臺這件事，是因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場下行，很多項(xiàng)目缺少賣點(diǎn)。所以，我不禁想問：為什么開發(fā)商不把“會(huì)所”設(shè)在頂樓作為賣點(diǎn)？

今天這篇文章就來聊聊這個(gè)話題。

02

必要性？

在臺北，大多數(shù)豪宅都設(shè)有頂部會(huì)所，原因主要來自于小區(qū)只有一兩棟樓，配套設(shè)施無處安放。而我們大陸地區(qū)的小區(qū)占地都很大，所以想把會(huì)所放在哪里都可以，也就很少設(shè)置在空中。

但隨著市場的變化，上海市中心的一些項(xiàng)目出現(xiàn)了“一兩棟塔樓+風(fēng)貌別墅”的組合，其實(shí)就和臺北的情況有些接近了。

到底是把會(huì)所放在高區(qū)看風(fēng)景，還是繼續(xù)放在底下，成了一個(gè)可以討論的問題！

03

劣勢

從技術(shù)上來說，將會(huì)所設(shè)置在頂樓雖然麻煩一些，但是“可行性”是沒什么障礙的，因?yàn)槿思椰F(xiàn)成的項(xiàng)目案例就擺在那里了。

比如說 位于黃浦新天地核心的淮海晶華苑，就將恒溫游泳池和健身房設(shè)在了19樓和23樓，這個(gè)項(xiàng)目一共三棟樓，會(huì)所設(shè)在了總高29層的樓里。（如上圖為健身房）

一、流線問題

但會(huì)所和住戶在一棟樓里，垂直上下，從流線上來說確實(shí)存在著交叉。因?yàn)闀?huì)所的人員有可能是小區(qū)外部人員，也有可能是小區(qū)非本棟住戶，多少會(huì)引起這棟樓居民的 一些 反感。

所以需要在底部設(shè)置一個(gè)單獨(dú)的會(huì)所大堂，另外電梯也需要獨(dú)立設(shè)置，只有這樣對本棟住戶的干擾才會(huì)減少到最低。

幸好現(xiàn)在每個(gè)項(xiàng)目的底層都會(huì)設(shè)置架空層，這給設(shè)置獨(dú)立的大堂提供了可能。（如下圖為架空層）

二、噪音問題

會(huì)所設(shè)在高區(qū)還 會(huì)有噪音等問題，影響樓下居民，進(jìn)而影響這棟樓的整體房價(jià)。

所以在設(shè)計(jì)伊始，就要考慮結(jié)構(gòu)荷載以及降噪的問題，甚至是排油煙的問題。（如下圖為空中泳池，就要考慮荷載和排水等問題）

三、疏散問題

會(huì)所的人員活動(dòng)和住宅不同，存在短時(shí)集中聚集的現(xiàn)象，所以對消防疏散要求高。

在高區(qū)設(shè)置會(huì)所，確實(shí)要解決疏散距離長等問題，但這也不是“不可完成的任務(wù)”。

當(dāng)然要解決上面這些問題，必然會(huì)推高造價(jià)。但與當(dāng)下房產(chǎn)的銷售壓力相比，也許個(gè)性化競爭才是一條“出路”。

04

優(yōu)勢

會(huì)所設(shè)置在高區(qū)，對于小區(qū)所有居民來說，多了一個(gè)機(jī)會(huì)，一個(gè)欣賞高空風(fēng)景的機(jī)會(huì)。

原來只有為數(shù)不多、住在 頂樓的居民，可以欣賞高空的景色，大多數(shù)住戶都不知道頂上的風(fēng)景長什么樣。這樣一來，也算是一種“平權(quán)”吧！

另外將會(huì)所設(shè)置在頂樓，也完美的避開了住宅頂樓漏水的問題。

即使真的漏水了，會(huì)所維修可比住宅維修容易多了，物業(yè)的積極性也會(huì)高很多。對于次頂層的住戶來說，也是一件好事。

其實(shí)空中會(huì)所的功能也不需要太復(fù)雜，并非一定要健身房、游泳池一應(yīng)俱全。有時(shí)候只要有個(gè)擋風(fēng)遮雨的空間，給小區(qū)居民眺望一下遠(yuǎn)方，“放空”一下自我也就可以了。

05

結(jié)束語

將頂樓設(shè)計(jì)為帶閣樓或露臺的復(fù)式住宅，對于開發(fā)商來講往往能創(chuàng)造更高的溢價(jià)，但現(xiàn)在市場下行，得“整盤”考慮，而非計(jì)較一城一池的得失了。

會(huì)所的本質(zhì)是提升樓盤整體價(jià)值，設(shè)置在低層還是在高區(qū)，都是為了更好的服務(wù)全體業(yè)主，實(shí)現(xiàn)資源最大化利用。

雖然在空中打造會(huì)所造價(jià)會(huì)更高，技術(shù)會(huì)更復(fù)雜，但一切不都是為了銷售嘛！

特別是賣得不太好的那些豪宅項(xiàng)目，不妨試試！