上海外環(huán)外的明星板塊，扛不住了？

春申是上海外環(huán)外的明星板塊，以前憑借著次新+XQ優(yōu)勢(shì)二手房賣得很高，沖上了10萬元/m2。

但是現(xiàn)在隨著外環(huán)外新開發(fā)區(qū)域和成熟板塊的增多，春申的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)正在遭到強(qiáng)勢(shì)分流。

春申是不是正在走下神壇？還值得買嗎？

春申景城是春申板塊有名的次新房，以前價(jià)格賣得奇高，上了10萬。

它們能漲價(jià)的一大原因就是次新+XQ的助推，在以前市場(chǎng)整體瘋漲的時(shí)候房價(jià)拉得很高。

之前那波行情就是次新+XQ帶頭領(lǐng)漲，房價(jià)整體偏貴，春申是其中之一。

春申是有名的XQ板塊，閔行實(shí)驗(yàn)小學(xué)是大家公認(rèn)的好學(xué)校，4個(gè)校區(qū)有3個(gè)都在春申，覆蓋了板塊大部分小區(qū)。

再加上對(duì)口的莘松中學(xué)，組成了閔行熱門的“小學(xué)+初中”雙XQ組合。

使春申成為許多重視子女教育家庭的優(yōu)先置業(yè)選擇。

可是春申板塊以老破小、動(dòng)遷房為主，帶電梯的次新商品房選擇余地不大。

春申景城是板塊少數(shù)的電梯次新+XQ的商品房之一，具有一定稀缺性。

春申景城、上海春城

然而春申的次新+學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)正在遭到外環(huán)外眾多新開發(fā)板塊的強(qiáng)勢(shì)分流，樓市地位出現(xiàn)了下滑。

隨著房齡逐漸走高，春申景城、上海春城、萬科假日風(fēng)景等的“次新”標(biāo)簽正在褪色，被板塊內(nèi)和同是外環(huán)外的華涇、大虹橋、吳涇、唐鎮(zhèn)等眾多板塊分流了。

首先是春申板塊內(nèi)部開發(fā)了不少新房，直接形成了分流。

比如越秀仁恒天樾園和、安高申隴院、綠城泌蘭園、中國鐵建萬科朗拾花語、保利海上印等。

有些新房跟二手次新房對(duì)口同樣的XQ，削弱了其次新+XQ原本獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。

外部的競(jìng)爭也很激烈，隔壁華涇開出的雍匯庭、嘉華嘉俊庭分流了春申的次新優(yōu)勢(shì)；

大虹橋開發(fā)了大量商品房，是外環(huán)外新崛起的板塊，整體能級(jí)超過了春申；

包括南部的吳涇，也開發(fā)了不少商品房，借助大零號(hào)灣的規(guī)劃風(fēng)生水起，又是一個(gè)新興板塊。

在眾多板塊強(qiáng)勢(shì)分流下，春申的樓市地位下降比較明顯，二手房的房價(jià)都出現(xiàn)了回調(diào)，相較高峰期跌了3-4萬。

比如春申景城湖濱晨韻的兩房成交均價(jià)僅6萬+元/m2，三房戶型在7.3萬元/m2：

春申景城MIDTOWN的大三房戶型成交還不到7.2萬元/m2：

可以說，春申以前憑借次新+XQ雙重優(yōu)勢(shì)，房價(jià)曾經(jīng)創(chuàng)下了神話。

但現(xiàn)在隨著外環(huán)那么多的新興板塊的崛起，這個(gè)優(yōu)勢(shì)正面臨分流。

那么春申是不是要徹底走下神壇了呢？二手房有沒有觸底？未來能否保值？是否還值得買？

為了探討這個(gè)問題，我們對(duì)比一下板塊二手房與新房的售價(jià)、品質(zhì)情況，再和外部板塊的跌幅、優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行綜合對(duì)比。

目前春申景城的二手房成交價(jià)兩房在6萬+元/m2，三房在7萬出頭，上海春城在5.6萬元/m2左右。

對(duì)比同地段、同XQ資源、售價(jià)在8.41萬元/m2的新房保利海上印，春申二手次新房明顯低不少。

也就是說，春申的二手價(jià)格跌到了新房以下，性價(jià)比非常高。

而且跟新房比，春申景城有小戶型總價(jià)可控的優(yōu)勢(shì)，購買成本更低，次新小戶型有稀缺價(jià)值。

比如有不少70-100m2左右的兩房戶型，總價(jià)在500-700萬左右；

三房小至100-117m2，總價(jià)才800-900萬，相對(duì)新房總價(jià)很低。

新房戶型做得更大、價(jià)格也更高，總價(jià)也高。

春申板塊內(nèi)部帶同樣XQ的新房以前開出來時(shí)價(jià)格有倒掛，對(duì)二手房有沖擊，但未來進(jìn)入二手市場(chǎng)后影響沒那么大了。

而且春申有的新房漲價(jià)了不好賣，未來變成二手房還是貴，等于給現(xiàn)有次新房抬轎子。

比如安高申隴院賣7.68萬元/m2，開盤許久都沒能清盤，一面是價(jià)格高，一面是有維權(quán)，未來變成二手房可能也不好賣。

保利海上印賣8.41萬元/m2，價(jià)格更貴了，完全是在給現(xiàn)有次新抬轎子。

另外再跟其它外環(huán)外的競(jìng)爭板塊相比，春申是否跌幅更大？優(yōu)勢(shì)一點(diǎn)也沒有了呢？

其實(shí)相較莘莊、七寶的次新房，還有板塊內(nèi)的非XQ次新房，春申的跌幅算小的，相對(duì)更保值。

相較2022年的高峰期，春申景城、上海春城、萬科假日風(fēng)景、中城綠苑等跌了3-4萬元/m2。

而莘莊的好世鹿鳴苑、七寶的皇都花園三期都跌了5萬元/m2左右，跌幅比春申景城大。

即使是不帶XQ的中海寰宇天下跌幅也僅4萬元/m2，比莘莊和七寶跌得更少。

至于外部板塊的分流，春申的次新優(yōu)勢(shì)受到了一定威脅，但是XQ優(yōu)勢(shì)并沒有完全被分流走。

先來看看華涇，雍匯庭、嘉華嘉俊庭都是此前的高積分盤，雖然分走了一部分春申的次新買家。

但是這兩個(gè)小區(qū)對(duì)口的是華涇小學(xué)+位育附屬徐匯科技實(shí)驗(yàn)中學(xué)，前一個(gè)在徐匯沒有梯隊(duì)排名，后一個(gè)是今年新啟用招生的完全中學(xué)，口碑有待驗(yàn)證。

雍匯庭

大虹橋的次新房遍地開花，但在教育資源上就輸給春申了，只起到了一半的分流效果。

吳涇太遠(yuǎn)離市區(qū)，很多工作在南閔行的客群都把房子買在了春申、莘莊。

春申處在上海市區(qū)和郊區(qū)的結(jié)合部，又處在上海成熟的西南地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)比吳涇好很多。

春申吸收的購買力以閔行和西南片區(qū)的地緣客群為主，想離市區(qū)近，有XQ、帶電梯。

綜合對(duì)比下來，春申二手房的優(yōu)勢(shì)并沒有完全被分流走，經(jīng)過水分的擠壓后已經(jīng)沒啥泡沫了，未來再次下跌的空間不大，板塊的綜合優(yōu)勢(shì)還很明顯。

那么去掉水分后的春申二手房，現(xiàn)在在外環(huán)外是一個(gè)什么樣的站位呢？

通過對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)，春申在閔行一梯隊(duì)XQ房中，一房掛XQ成本最低，兩房老破小自住成本最低，兩房/三房電梯商品房成本最低，包括未來供應(yīng)的次新三房也是最低的，性價(jià)比最高。

閔行一梯隊(duì)公辦小學(xué)是閔實(shí)驗(yàn)和七寶明強(qiáng)，在一梯隊(duì)掛XQ的老破小中，春申價(jià)格是最低的。

老破小以高興花園二三四街坊為例，掛XQ（閔實(shí)驗(yàn)）的一房成交單價(jià)僅4.1-4.4萬元/m2：

而對(duì)口明強(qiáng)小學(xué)的老破小茂盛城市花園、蒲匯新村等成交價(jià)在6萬元/m2左右：

盛城市花園一期、蒲匯新村成交價(jià)

莘莊板塊對(duì)口閔實(shí)驗(yàn)的莘松三村成交價(jià)在5.4萬元/m2：

春申非XQ（對(duì)口曹行小學(xué)）體現(xiàn)自住的老破小價(jià)格也是最低的。

以虹景苑為例，成交價(jià)僅2.6-3.3萬元/m2。

這個(gè)價(jià)格在閔行外環(huán)找不到，性價(jià)比非常高：

也就是說，在春申購買老破小不要XQ只自住，3萬元/m2左右就能解決，想要XQ只需4萬+元/m2，購買成本最低。

我們?cè)賮韺?duì)比次新商品房，前面已介紹在春申景城購買一梯隊(duì)XQ電梯次新房的門檻是6萬+元/m2。

反觀七寶的皇都花園（對(duì)口明強(qiáng)小學(xué)），無論是一期、二期還是三期，成交價(jià)都比春申高：

皇都花園一、二、三期成交價(jià)

莘莊對(duì)口閔實(shí)驗(yàn)（莘松校區(qū)）的裕興花園、東苑錦都花園都建于2000年前后，價(jià)格較高，折算成春申景城更新的房齡會(huì)更貴：

裕興花園、東苑錦都花園成交價(jià)

在未來次新房供應(yīng)上，春申的次新房依舊是最便宜的，這個(gè)定位不變。

當(dāng)前春申的新房售價(jià)在7-8萬元/m2，假設(shè)未來莘莊、七寶核心區(qū)都供應(yīng)出新房，價(jià)格都接近10萬，二手次新會(huì)更貴。

經(jīng)過一番對(duì)比，我們可以得出一個(gè)結(jié)論：

春申并沒有真正跌下神壇，而是經(jīng)歷了一場(chǎng)價(jià)值回歸。

春申之前憑借著稀缺的次新+XQ優(yōu)勢(shì)，房價(jià)被拉得很高，但是現(xiàn)在隨著外環(huán)外大量新開發(fā)板塊的競(jìng)爭和分流，泡沫被擠走了，市場(chǎng)價(jià)格回歸到了理性。

在當(dāng)前價(jià)位下，春申二手房具有很高的性價(jià)比和安全邊際，是外環(huán)沿線少數(shù)兼具XQ價(jià)值、居住價(jià)值和性價(jià)比的板塊。

無論是掛XQ的老破小，還是兼具XQ和居住品質(zhì)的次新房，春申的入門成本在閔行一梯隊(duì)XQ房中最低，站位非常獨(dú)特。

對(duì)于重視子女教育又追求居住品質(zhì)的購房者來說，春申依然是一個(gè)值得重點(diǎn)考慮的選擇。