世邦魏理仕：地產(chǎn)開發(fā)商成三季度北京物業(yè)投資交易主力，國際資本開始積極尋找機(jī)會(huì)“抄底”

CBRE世邦魏理仕在10月14日發(fā)布的《2025年三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》中稱，三季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得11筆大宗交易，累計(jì)成交金額約34.34億元，環(huán)比下降41%，同比下滑75%。整體市場(chǎng)延續(xù)上半年的謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，交易規(guī)模仍以5億元以下的小體量為主。

機(jī)構(gòu)投資者仍在積極尋求和推動(dòng)投資交易機(jī)會(huì)，且標(biāo)的物業(yè)類型更趨廣泛，但在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)更趨重視運(yùn)營(yíng)方資管能力和現(xiàn)金回報(bào)表現(xiàn)。

“抄底型”投資需求集中釋放，尤其偏好中小體量、收益型標(biāo)的，季內(nèi)共有5筆法拍資產(chǎn)出清，多為帶租約底商及散售辦公樓層。

從成交案例的賣方結(jié)構(gòu)看，地產(chǎn)公司占總金額69%，主要原因仍在于開發(fā)商加速回款需求。本季度出清的底商法拍資產(chǎn)中，也有相當(dāng)部分來自地產(chǎn)公司，為市場(chǎng)帶來更多流通資產(chǎn)。

“北京相對(duì)而言可選擇的可售資產(chǎn)并不沒有很豐富，尤其是一些優(yōu)質(zhì)、在核心區(qū)位的物業(yè)比較有限。在這種情況下，賣家對(duì)價(jià)格會(huì)有一個(gè)比較高的期望。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天分析，這也是今年北京整體交易額不大的原因之一，且交易主體也不是傳統(tǒng)的投資者、大型機(jī)構(gòu)。

傳統(tǒng)的外資機(jī)構(gòu)是否也有意進(jìn)入市場(chǎng)抄底？孫祖天對(duì)《鳳凰WEEKLY財(cái)經(jīng)》表示，雖然到目前為止還沒有看到國際資本流入增加的趨勢(shì)，但是從跟客戶之間的溝通來看，很多國外的資本非常有興趣在目前這個(gè)階段參與到整個(gè)市場(chǎng)的周期。

“他們認(rèn)為現(xiàn)在是買入的低價(jià)時(shí)段，但是由于一些其他原因，遲遲沒有進(jìn)入。目前很多國際資本采取的方式是，利用好國內(nèi)的資產(chǎn)管理能力和團(tuán)隊(duì)，他們做種子基金運(yùn)營(yíng)和操盤，吸引更多國內(nèi)資本，比如保險(xiǎn)投資或其他投資者，通過這種方式在市場(chǎng)底部抄底，這種情況比較普遍。”他說，“現(xiàn)在大家已經(jīng)在很積極地尋找交易機(jī)會(huì)，具體要看市場(chǎng)有沒有能夠達(dá)到他們價(jià)格上的預(yù)期。”

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩指出：“越來越多以自用或資產(chǎn)長(zhǎng)期配置為主要需求的企業(yè)買家不斷涌現(xiàn)，成為支撐北京不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)活躍度的關(guān)鍵力量。區(qū)別于關(guān)注資產(chǎn)現(xiàn)成收益和短期投資回報(bào)，這類買家更多從宏觀周期和戰(zhàn)略布局角度，著眼于核心資產(chǎn)的跨周期長(zhǎng)期配置價(jià)值。北京市場(chǎng)具備宏觀基本面堅(jiān)挺穩(wěn)健、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給稀缺等屬性，尤其是核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，令此類買家抱有較大信心。另一方面，隨著各類具有不同領(lǐng)域資源的買家涌現(xiàn)，協(xié)同在資產(chǎn)管理鏈條各環(huán)節(jié)具有專業(yè)能力的合作伙伴，合力盤活存量資產(chǎn)、提升運(yùn)營(yíng)效率，使資產(chǎn)潛在價(jià)值得到挖掘和釋放，在帶動(dòng)市場(chǎng)信心修復(fù)的同時(shí)，也為未來交易活躍度的回升奠定良好基礎(chǔ)。”