深圳樓市的罕見機會，來了

原創 劉博團隊

9月新政以來，深圳樓市的回暖信號已清晰可見。

深圳市住建局數據顯示，從9月6日到10月6日，全市新建商品住宅網簽量達到2824套，同比增長23.48%；二手住宅網簽量更是高達3699套，同比增長32.63%。

剛剛過去的“十一”黃金周，各大售樓處人頭攢動，人氣火爆，外地購房者和本地改善客戶占比明顯增多，足見市場信心正在快速回升。

樂有家研究中心數據監測顯示，國慶節（10.1-10.7）七天對比前一周（9.24-9.30），其門店二手房簽約量環比上漲15%、新房簽約量環比上漲120%。

這背后，是一線城市政策持續松綁釋放的購買力，以及全球降息、股市回暖后，部分敏銳買家認為資產價格已見底，開始入場“抄底”。

在這樣一個市場回暖、信心重塑的特殊窗口期，購房者的選擇也變得前所未有的“挑剔”。

無論是本地改善客戶，還是外地投資客，目光都聚焦在真正具備核心價值資產上——位置好、規劃強、產品過硬的樓盤，才能成為共識之選。

而位于光明的越秀·星科源啟，就是一個把期待值拉滿的項目，如果你打算在深圳買房，這是一個必看的項目。

01

剛需價買“豪宅級”體驗

在剛剛過去的國慶黃金周，越秀·星科源啟的火爆，幾乎成為一種現象。

自啟動凍資以來，前來咨詢、認籌的客戶絡繹不絕。項目還沒發售，就已成為區域當之無愧的“人氣王”！

但熱度背后，更值得思考的是：它為什么會火？

深度研究后發現，星科源啟讀懂了購房者心中悄然崛起的新標準：心價比。

心價比所帶來的價值感，并非源于低價或優惠，而是來自超越用戶預期的體驗。它讓購房者看到產品的瞬間，眼前一亮，充滿驚喜，并激發購買欲望。

在同價位的項目還在糾結于如何把大堂做得“不那么局促”時，星科源啟卻早已把標準拉到了深圳灣豪宅的水平。

無論是汲取安達仕酒店靈感、從業主獨享的二樓花園直通地下的雙層泛會所，還是僅在頂豪項目中才偶得一見的無邊界泳池、星空頂車馬廳，以及地面上精密定制的水刀拼花……

你會下意識地懷疑：這真的是一個300萬級項目該有的配置嗎？

實景圖

這些“超配”的公共空間，傳遞的不僅僅是品質，更是創造“超預期”的體驗，讓人一眼心動。

更打動人心的，是項目近乎偏執的體貼。

當別的項目還在讓你忍受雨天出行的狼狽時，它卻因為設計師一次臺風天的親身經歷，在星科源啟花園地下規劃了一座約2900㎡、可同時容納14輛公交車的中央車站。

中央車站配置了一部垂直穿梭電梯，業主可以乘坐電梯從二樓花園直達地下的公交站臺，全程風雨無阻。

效果圖，僅供參考

當別的項目還在用“雙層玻璃”作為隔音賣點時，它已經不計成本地用上了“四層玻璃+雙層夾膠+中空”的超甲級寫字樓隔音方案，這在光明尚屬首例。

其實，星科源啟能獲得如此高的市場關注，并非偶然。作為越秀地產落子光明的第一個項目，其目標就是打造區域標桿。

這背后是越秀對市場“心價比”的深度理解，當把屬于豪宅的“產品偏執”，毫無保留地用在剛需項目上時，市場的熱度自然會給出回應。

02

對“好房子”的誠懇回答

如果說，那些超配的公共空間，給足了業主歸家的體面；那么星科源啟在戶型產品上的思考，則給足了一家人未來優質生活的底氣。

首先，是對景觀資源的占有，從“樓王”開始。

一個公開的秘密是，很多項目首次開盤，會拿出位置普通的樓棟試探市場。

但星科源啟反其道而行之，首批推出的1單元，恰是整個地塊中視野和景觀面最優的“樓王”單位。

項目摒棄了傳統的聯排式布局，采用圍合式規劃，將更多空間讓渡給中央園林。而1單元，正是占據這一規劃優勢核心的集大成者——它是整個社區唯一能同時做到“南向盡攬中央園林、北向飽覽公園綠地”的樓棟。

向南，是社區內部精心打造的中央景觀軸；向北，是歡樂田園和中山大學的廣闊綠意。

這帶來一種“無樓距”的既視感，窗前再無高樓，視野盡頭只有公園與天空。首發即拿出最好的位置，這份意背后，是對產品絕對的自信。

其次，是對空間尺度的創新，從“稀缺”說起。

1、市場稀缺的小戶型南北通透

在深圳，通風和采光是極為重要的居住指標。但受限于成本與設計難度，南北通透往往是120㎡以上改善戶型的專屬。

而星科源啟建面約89㎡的B1和B2戶型，竟做到了極為罕見的“雙龍抱珠”式南北通透。

公共的客廳與餐廳居于戶型中央，成為家人情感交流的核心；而主臥與次臥分居兩側，形成兩個互不打擾的私密起居區。

戶型圖，僅供參考

2、光明稀缺的全面屏景觀

放眼市場，很多戶型為了最大化采光也會設計L型轉角飄窗，但幾乎都會在轉角處留下一根破壞視野的承重柱，讓本該完整的風景被生硬割裂。

但在星科源啟建面約89㎡的A1戶型，設計師卻通過更高成本的結構優化，做出了“270°無承重柱”的L型環幕飄窗。沒有了礙事的墻角，窗外的風景就如同一幅真正的IMAX畫卷，無縫融入你的視野。

與此同時，設計師在一個本可以做成實體墻的客廳側面，花費遠超實墻墻體的成本，硬是開出了一扇巨大的觀景飄窗。原因只有一個：那一側，正對著科學公園永久無遮擋的綠意。

戶型圖，僅供參考

3、市場罕見的全生命周期戶型

在深圳，每一個換房家庭的背后，都有一段關于“空間”的辛酸史。

買房時，我們總以為眼前的格局夠用了，但生活總會猝不及防地打亂你的規劃：新婚燕爾時，你覺得三房綽綽有余；孩子降生后，客廳瞬間被嬰兒圍欄和玩具占領；當父母過來幫忙，那個原本作為書房的次臥，就成了全家最尷尬的角落，毫無隱私可言。

一套無法適應家庭成員變化的房子，它會在未來的某個節點，逼著你投入數百萬的巨額成本和難以估量的時間精力，去進行二次換房。

星科源啟的戶型設計，正是對這一核心痛點的正面回應。通過更優化的工程力學，設計師將本應在室內的承重墻，最大限度地移到了建筑外沿，賦予了室內空間“全生命周期”可變性。

以建面約112㎡戶型為例，二人世界時，你完全可以將客廳與旁邊的書房打通，創造一個媲美大平層的超級社交客廳。這里可以是你的家庭影院、朋友聚會的派對空間，盡情享受不受墻體束縛的自由與浪漫。

孩子降生后，家又能輕松地“長”出一個房間。用一道輕質隔墻，就能為孩子打造一個獨立的、充滿陽光的兒童房。

甚至可以將主臥旁的次臥并入，改造成一個帶獨立衣帽間或嬰兒房的奢華主臥套房，讓他的成長與你的休憩互不打擾。

戶型圖，僅供參考

在今天這個時代，一套能讓居住回歸舒適、讓空間服務于人、讓家庭擁有從容底氣的房子，或許才是對“好房子”的誠懇回答。

03

一次罕見的價值錯配

如果說，星科源啟不計成本的產品力，解決了當下深圳家庭對居住品質的渴求。

那么，星科源啟所在的位置——光明科學城的核心腹地“新湖”，解決了另一個更深遠的焦慮：如何確保我今天買的房子，在十年后，依然站在城市發展的黃金主軸上？

答案就藏在新湖片區那些“豪宅級”的資源配置里。

在深圳，傳統意義上的好地段，往往與CBD、商圈、地鐵口綁定。但在一個以“創新”為最高驅動力的城市，地段價值的底層邏輯早已改變。

今天，最昂貴的資源，不是商業的繁華，而是“智識的濃度”與“生態的濃度”。

而新湖，恰恰是深圳唯一一個將這兩種資源同時匯聚到極致的片區。

一、智識濃度

全光明約75%的重大科技載體，都集中在了以新湖為核心的這片土地上。這里不僅有深圳理工大學（中科院直屬）、中山大學（深圳校區）這兩所頂尖學府，更密集布局了“鵬城云腦Ⅲ”、深圳灣實驗室等23個“大國重器”級科研平臺。

這意味著，這里是深圳乃至整個大灣區的“超級大腦”。它所產生的，是前沿的科技、高知的崗位和穩定、高收入的人群。

這種由頂尖“產、學、研”構成的生態，是一個區域堅固、不受經濟周期影響的價值“護城河”。

示意圖，僅供參考

二、生態濃度

當市中心豪宅還在為一片小花園的景觀而激烈競爭時，星科源啟的窗外，是約1700萬㎡的“三園一湖”（歡樂田園、科學公園、虹橋公園、光明湖）超級生態IP。

這不是普通的市政綠地，而是一片被永久保留的、比肩紐約中央公園的“城市綠肺”。在深圳這座高密度的城市，這種不可復制、不可再生的自然資源，本身就是奢侈品。

示意圖，僅供參考

當“超級大腦”與“超級綠肺”在這片土地上相遇，便產生了獨特的圈層價值。

這里的地段價值，已經通過資源完成了對未來人群的“精準篩選”。它所吸引的，必然是那些在科學城工作的科學家、教授，是在中大七院工作的醫生，是追求高品質生活、同時也需要自然療愈身心的城市精英。

你的鄰居，將是與你同頻共振的同行與知己；你的孩子，將在一個充滿書卷氣和創新氛圍的環境中長大。

在星科源啟，購房者并不僅僅是選擇了一套房子，也同時擁有一份“內外雙保險”的核心資產。

外部保險來自于板塊的長期主義，新湖片區集結了深圳的“智識濃度”與“生態濃度”這兩大不可復制的城市資源；內部保險，則來自于產品力的長期主義，它在公區、戶型、細節等維度上，都展現出一種越級的品質。

說到底，這正是當下市場中一次極其罕見的“價值錯配”——一個用剛需門檻，提前鎖定未來高品質生活與核心地段價值的機會。

據悉，星科源啟將于10月18日正式開盤，目前凍資人數火爆，享多重折扣優惠，感興趣的朋友千萬不要錯過。