包頭鋼苑婚姻法律師：離婚時約定房屋歸女方居住使用是否合法有效

作者：張萬軍，江蘇連云港東海縣人，畢業于西南政法大學，法學博士，現任教內蒙古科技大學法學系，法學教授，內蒙古鋼苑律師事務所律師。

一、本案基本事實及裁判觀點

王某與劉某于1986年登記結婚，1990年協議離婚。離婚時，雙方在《離婚申請書》中明確約定“財產歸女方，孩子歸女方，住房歸女方”，案涉房屋為北京某大學分配給劉某承租的公有住房，承租面積21.45平方米。離婚后，王某實際支付房屋租金及相關費用，但劉某因無房居住，主張離婚協議中“住房歸女方”的約定無效，要求收回房屋居住權。一審法院認為，離婚協議系雙方真實意思表示，未違反法律強制性規定，合法有效，判決案涉房屋在劉某承租期內由王某居住使用。劉某不服上訴，二審法院維持原判，強調離婚協議對財產分割的約定具有法律約束力，公有住房承租人在不違反規定前提下有權處分居住使用權。（案例來源：(2025)京01民終7847號）

裁判要旨：

離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力。公有住房承租人在符合單位規定且不違反法律強制性規定的前提下，有權對其享有的居住使用權進行約定處分。若協議不存在欺詐、脅迫等無效情形，雙方均應依約履行。

二、離婚協議的法律效力與意思自治原則

本案的核心在于離婚協議中“住房歸女方”約定的效力問題。內蒙古鋼苑律師事務所律師張萬軍指出，離婚協議是雙方就身份關系解除、子女撫養及財產分割達成的綜合性協議，其效力受《民法典》第464條及婚姻家庭編相關規定的約束。根據《民法典》第1076條，離婚協議應當載明雙方自愿離婚的意思表示以及對財產分割等事項的協商一致意見。本案中，劉某與王某在《離婚申請書》中明確約定住房歸女方，且雙方簽字確認，這體現了民法中的“意思自治原則”，即民事主體有權在法律范圍內自由設定權利義務。

張萬軍律師進一步分析，劉某主張約定無效的理由是雙方無房屋所有權，但離婚協議處分的是“居住使用權”而非所有權。公有住房的承租權作為一種用益物權，承租人在合法范圍內可對其行使處分權。法院的裁判正確區分了所有權與使用權的界限，強調離婚協議僅涉及使用權的分配，不涉及所有權的轉移。此外，劉某未能舉證證明協議存在《民法典》第147條至第151條規定的欺詐、脅迫等可撤銷事由，故協議效力應受維護。張萬軍表示，這一裁判體現了司法對離婚協議穩定性的尊重，若允許一方隨意反悔，將損害婚姻家庭關系的誠信基礎，引發更多社會糾紛。

從社會效果看，本案裁判有助于引導公眾在離婚時審慎約定財產事項。張萬軍律師提醒，離婚協議不僅是情感了結，更是法律文件，雙方需明確約定內容并預見后果。例如，本案中王某長期支付費用并實際控制房屋，符合“事實履行”原則，若劉某在離婚多年后以居住需求為由推翻協議，不僅違背誠信，還可能破壞財產秩序的穩定性。因此，法院的判決在保障個案公正的同時，也強化了離婚協議的權威性。

三、公有住房居住使用權的處分與法律限制

公有住房在離婚財產分割中具有特殊性，其處分需兼顧單位管理規定與法律強制性規范。內蒙古科技大學法學教授張萬軍從法理角度指出，公有住房承租權本質是一種基于勞動關系衍生的福利性權利，但其使用權可作為夫妻共同財產的一部分在離婚時分割。根據《最高人民法院關于適用〈民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第77條，夫妻共同居住的公房，在離婚時可通過協議或判決確定使用權的歸屬。本案中，北京某大學出具的證明僅明確房屋所有權歸屬，未禁止承租人處分居住權，且單位未收回房屋，表明劉某的處分行為未違反單位規定。

張萬軍教授分析，劉某上訴稱王某未實際居住而用于出租，但這一主張未影響裁判結果，原因在于離婚協議僅約定“住房歸女方”，未限制使用方式。除非協議或單位規定明確禁止轉租，否則王某作為使用權人有權決定房屋用途。此外，劉某以“老有所居”為由抗辯，但法律對居住權的保障以合法約定為前提，其自愿在離婚時放棄使用權，事后不能以個人需求否定協議效力。這體現了《民法典》第1165條關于過錯責任的原則，即當事人需對自己的意思表示承擔后果。

張萬軍教授強調，本案裁判對類似糾紛具有借鑒意義。隨著公有住房存量減少，此類糾紛往往涉及弱勢群體居住權與合同效力的平衡。法院在裁判時，既尊重了離婚協議的契約精神，又考量了公有住房的政策屬性，避免了因單位規定模糊而損害一方權益。他建議，公眾在處分公有住房使用權時，應明確約定使用范圍、期限及違約責任，必要時咨詢專業律師，以防后續爭議。同時，單位也應在分配公房時完善管理規定，減少法律漏洞。

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