單價不過萬！今天，溫州甌江邊多套高端豪宅，3折也沒人要！

甌江邊的排屋和合院，今天居然都流拍了！

今天，位于永嘉三江的錦玉潮明（備案名：潮鳴里）有5套高層以及4套合院進入拍賣市場，其中高層建面約118-136㎡，起拍價約80-100萬元，起拍單價約0.7萬元/㎡，最終全部流拍。

合院建面約380-448㎡，起拍價約365-395萬元，起拍單價約0.9-1萬元/㎡，最終也是全部流拍。稍有不同的是，其中23幢104室有2人報名，但沒人出價，28幢101室有1人報名，也沒有出價。

江對面，位于鹿城七都的江心明月（備案名：春江明月東園），起拍價約2906萬元，起拍單價約5.14萬元/㎡，也因無人報名，而流拍了。

為什么主打高端客群的排屋和合院居然紛紛流拍？是市場的原因還是產品本身的原因？下面我們一起來看下。

（拍賣市場是二手房市場的的局部縮影，與常規二手房市場存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場，僅供參考。）

01、錦玉潮明（備案名：潮鳴里）

位于永嘉縣三江街道梅園村。現需往西走甌越大橋或往東走北汊橋到達鹿城區，存在明顯的距離感。

西側約1.3公里處為在建的府東路過江隧道，若該隧道建成，可直達上陡門浦公園，東面就是溫州的濱江CBD，空間距離感就拉近不少。

錦玉潮明容積率≤2.2，由小高層和中式合院組成，共有住戶約1217戶，其中約30.65%戶數為安置房（高層），首層層高約3.5米，標準層層高約3.1米。

開盤于2021年，高層面積段約95-136㎡，開盤均價約1.9萬元/㎡，合院面積段約200㎡－365㎡，開盤毛坯均價約3.13萬元/㎡。

該項目截止2025年10月9日，已推售818套，已售403套，去化率49%，和今年4月統計的結果一致，沒有發生變化，即項目處于停滯狀態。好在該小區已經在2023年年底交付，屬于現房項目，所見即所得。

本次拍賣的房源為5套高層+4套合院產品。

本次拍賣的高層房源位于3、5、8幢，中低樓層居多，其中5、8幢房源采光受影響較大，3幢房源采光受影響較小，這三幢樓部分房源均有不同幅度的江景視野。

房源內部均為毛坯狀態，已騰空。

2021年1月開盤時，這5套房源，可享受普惠96折，毛坯交付，折后毛坯總價235-358萬元，含裝單價約1.9-2.5萬元/㎡。

今天這5套房價相當于當初房開售價的3折，卻依舊無人問津。

2025年6-7月，錦玉潮明拍賣了22套房源，其中流拍了6套，成交了16套房源，成交單價約0.5-0.7萬元/㎡。

目前錦玉潮明小區高層報價約0.9萬元/㎡，具體受樓層、裝修、是否看廟等因素會影響價格。同時西邊的立體城不看江房源報價在1-1.2萬元/㎡。

今天這套拍賣的房源所在的樓幢位置尚可，雖然周邊配套匱乏，但從價格來看，依舊有性價比，看來地段、名聲的影響過于深遠。

本次拍賣的合院產品，有單獨的小區入戶，小區有不錯的中式綠化景觀，規模偏小。這次拍賣的4套合院房源位于23、25、28、29幢.

每套合院都有地下室和院子，院子大小各有不同。房源內部為毛坯狀態。

今天拍賣的4套建面約380-448㎡，起拍單價約0.9-1萬元/㎡，相當于2021年開盤價的3折，拍賣結果是無人出價、流拍。

今年7月，13套合院的起拍價僅為0.7-0.8萬元/㎡，以如此低的價格起拍，最終還是流拍了6套合院，成交了7套合院，成交價相當于當年開盤價的2折多，作為次新商品房的合院產品，這價格水平居然和市區的老破大房源類似了。

7月流拍的合院房源已經重新上架拍賣平臺，價格沒變，轉為變賣，拍賣周期持續到11月24日，門檻抬高，需要全額繳納起拍價才可以競價。

目前，鹿城七都、甌海中心區、龍灣、洞頭甌江口等區域的在售合院產品，價格在2.8—5萬元/㎡之間。

對比而言，今天永嘉三江錦玉潮明的這批合院，價格已經夠便宜，哪怕對比今年7月的合院價格略有上漲2000元/㎡，但這次的起拍單價也才0.9萬元/㎡左右，這種價格能買到低密的合院產品，放在前些年是難以想象的。

并且近期出讓的低密地塊的規劃條件還進一步收緊了，限制了聯排合院（別墅）的出現，提高了原有低密產品的稀缺性。

理論上來講，這次的拍賣情況要比上一次好一些，然而現實情況是錦玉潮明合院以0.9-1萬元/㎡上架，有人報名，但最終沒有出價，無法獲得認可。

02、多弗綠城·江心明月（備案名：春江明月西園、東園）

位于鹿城七都街道七彩路。周邊生活配套較為缺乏，僅春月江瀾、翡麗灣、鹿島甲第小區樓下有部分底商。

這個項目最早由萬國房開（萬川）于2004年以協議出讓方式簽訂約300畝國有土地使用權出讓合同。

原本該項目應該在2004年就逐步啟動建設的，卻遭遇了規劃調整，這一調整就是很多年，直到2011年才獲批。2012年土地部門與開發商才簽訂國有土地使用權出讓補充合同并履行土地交接手續。

可惜，作為溫州本土老牌房企的萬川沒能頂住2011年的金融危機，資金鏈嚴重吃緊，使得該項目進度幾乎停滯不前，

直到2017年，多弗集團響應“溫商回歸”政策回歸故里，入駐經開區投資多個項目，總投資約300億元。隨后多弗集團就接手了這個1.0容積率，占地約206畝的住宅項目。

項目分為東西兩個地塊，本次涉及的東園地塊共規劃65幢住宅，其中5幢為沿河大雙拼面積約558m2、53幢小雙拼面積約328m2、7幢洋房面積分為93m2的平層和168m2的躍層。

本次拍賣的房源是南面沿河的63幢101室,房源內部均為毛坯狀態，已騰空,南面擁有不錯的規模的院子，在小區內名列前茅。

該房源曾在今年5月拍賣過，當時的起拍總價為2788萬元，后暫緩拍賣。

2021年7月開盤時，這套房源，無折扣，毛坯交付，折后毛坯總價3747萬元，毛坯單價約6.64萬元/㎡。

今天這套房源的起拍價相當于當初房開售價的78折。

據溫豪宅消息，江心明月在2024年-2025年9月沒有成交，2023年成交4套218㎡房源，成交總價約1150-1310萬元，成交單價約5.2-6萬元/㎡。

江心明月小區560㎡房源在該小區內屬于稀缺產品，目前安居客平臺僅掛牌1套，報價約4000萬，單價7.06元/㎡，其他210㎡聯排別墅報價多在900-1000萬元，個別位置差點的報價700萬左右，322㎡聯排別墅報價多在1500萬元，具體受院子大小、朝向、是否瞰河等因素會影響價格。

對比而言，今天江心明月這套聯排別墅，價格相對便宜，對比小區內其他房源區位、戶型、周邊資源都有明顯優勢。

最終這套房源無人報名，關注度比永嘉三江錦玉潮明的合院還要低一些，顯然江心明月的價格并沒有多誘人，下次再打個折，或許會有高端改善客群入手。

另外，這次拍品來源于房開，雖然相當于直接購買新房，稅費會比二手房省一些，但也意味著房開可能存在一定的資金或合同糾紛問題，才會導致公司名下的房源被拍賣，需要關注一下。

03、其余房源拍賣成交情況

至于今天其他房源的拍賣情況，可以見下圖：

從上圖可以看出，市區范圍內單價一萬以內的房子，已經是拍賣市場上的主流，比不少全新的安置房都要便宜很多。

其中位于甌海茶山的京都府（都府園）6幢801室房源，建面約89.14㎡，起拍總價為75萬，起拍單價為0.84萬元/㎡，最終成交總價約76萬元，成交單價約0.85萬元/㎡，溢價率1%；

位于鹿城仰義的阿爾勒二期（秀峰里）16幢702室房源，建面約113.15㎡，起拍總價為34萬，最終成交總價約36萬元，成交單價約0.32萬元/㎡，溢價率7%。

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