【上海樓市月報】“金九”供應放量，成交微漲，去化周期連續4個月上升

*監測周期2025年9月1日-30日

本月觀點：

本月數據快報：

購房環境分析

政策與熱點

新房來訪指數

從購房者行為路徑看，先網上搜索，再線下看房直至最終成交，來訪與最終成交套數具有轉化關系。09月，活躍樓盤來訪量大幅下滑，上海全市新房來訪指數環比下跌21.71%，同比下跌16.87%。分區域來看，本月主城區來訪指數環比下跌18.06%，同比下跌25.17%。五大新城則環比下跌33.83%，同比下跌21.23%。

商品住宅市場特征

商品住宅市場

09月，上海商品住宅新增供應62.05萬平米，環比上漲84.40%，同比下跌15.76%。商品住宅成交47.15萬平米，環比上漲13.09%，同比下跌7.07%。成交均價81943元/平米，環比下跌1.12%，同比下跌17.30%。認購方面，本月共47個項目結束認購，其中位于閔行的象嶼天宸雅頌、象嶼天譽蘭香、楊浦的保利蘭桂坊觸發積分。開盤方面，本月共計43個項目開盤，10個項目開盤售罄，分別位于黃浦、靜安、虹口、普陀、楊浦、寶山、閔行及嘉定區。

商品住宅-成交排名

09月，位于奉賢南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境項目為商品住宅成交銷冠。成交160套，成交面積1.03萬平米，成交均價45841元/平米。項目累計推出330套商品住宅，備案超五成。

公寓市場

09月，上海公寓市場供應量57.42萬平米，環比上漲86.76%，同比下跌15.37%。成交量41.02萬平米，環比上升8.14%，同比下跌5.23%。成交均價84032元/平米，環比上漲1.06%，同比下跌9.13%。

公寓市場-成交排名

09月，位于奉賢南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境項目為公寓成交銷冠。成交160套，成交面積2.03萬平米，成交均價45841元/平米。項目近期上市150套107-141平米公寓，認購率60%。

別墅市場

09月，上海別墅市場供應面積4.63萬平米，環比上漲59.43%，同比下跌20.23%。成交面積6.13萬平米，環比上漲63.08%，同比下跌17.76%。均價67952元/平米，環比下跌15.07%，同比下跌50.56%。

別墅市場-成交排名

09月，別墅市場銷售冠軍為位于松江新城板塊的國貿海上原墅，本月成交63套，成交量1.00萬平米，成交均價73990元/平米。項目累計上市264套疊加別墅，本月新增上市104套，累計備案217套。

商品住宅存量

09月，上海商品住宅存量780.88萬平米，去化周期上揚至17.9個月。本月市場供應放量環比上漲84.40%，凈增28.40萬平米，加劇了銷售壓力。8月25日新政對局部去化的積極作用尚不明顯，外環外存量占比環比減少1.94個百分比。去化周期連續四個月上升，達到17個月以來的新高。

上海各環線商品住宅存量

09月，上海商品住宅內環內存量占比9.21%，上升0.46百分點。內中環存量占比6.90%，上升0.61個百分點。中外環占比11.67%，上升0.87個百分點。外郊環占比40.90%，下降1.02個百分點。郊環外占比31.33%，下降0.93個百分點。存量主要集中在外環外，占總量72.23%，比重下降。

市場結構性成交分析

成交區域結構

09月，成交區域結構中，浦東新區、寶山區、奉賢區成交量繼續位于榜單前三。其中，浦東新區成交主力為洋涇板塊的陸家嘴太古源源邸項目，成交量1.43萬平米；寶山區成交主力為楊行板塊的金茂棠前項目，成交量1.16萬平米；奉賢區成交主力為南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境項目，成交量2.03萬平米。

成交板塊結構

09月，南橋新城板塊為成交榜首，其次為人民廣場板塊、楊行板塊。其中，南橋新城板塊成交主力為龍湖奉賢御湖境項目，成交2.03萬平米，均價為45840元/平方米；人民廣場板塊成交主力為金陵華庭項目，成交2.02萬平米，均價為208282元/平方米；楊行板塊的成交主力為金茂棠前項目，成交1.16萬平米，均價52901元/平方米。

成交環線結構

09月，外郊環為成交主力環線，占總量的52.01%，環比上升5.29個百分點，漲幅最大。另外內環內區域占總量10.64%，較上月上升3.16個百分點；內中環區域占比下降3.59個百分點，占總量的6.66%；中外環成交占比14.66%，下降7.43個百分點，跌幅最大；郊環外成交占比16.02%，上升2.57個百分點。

成交環線結構-項目排名

09月，主力成交環線外郊環Top3項目中，南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境為銷量冠軍。內環內銷冠是人民廣場板塊的金陵華庭，內中環成交首位是大寧板塊的中建玖上瑯宸，中外環銷冠是長橋板塊的招商海上清和璽，郊環外成交居首的是海灣板塊的棕櫚灘海景城。

成交總價結構

09月，上海500萬元以下總價項目為成交主力，占總量32.10%，占比上升2.21個百分點；500-800萬元總價段占比29.08%，上升1.36個百分比；800-1200萬元占比16.30%，下降4.83個百分比，降幅最大；1200-1500萬元總價段占比下降1.12個百分比，占總量的5.64%；1500萬元以上總價段占比上升2.38個百分點，占總量的16.88% ，漲幅最大。

成交總價結構-項目排名

09月，總價500萬元以下項目中，南橋新城板塊的上江南賢廬項目銷量最高；總價500-800萬元項目中，南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境項目銷量居首；總價800-1200萬元的項目中，銷冠是唐鎮板塊的保利天奕；總價1200-1500萬元項目中，唐鎮板塊的保利天奕項目銷量最高；總價1500萬以上價格段登頂的是，人民廣場板塊的金陵華庭。

成交均價結構

09月，上海5萬元以下均價段項目為成交主力，占總量的39.27%，占比上升6.41個百分點，漲幅最大；5-8萬元均價段占總量的32.07%，上升1.91個百分點；8-10萬元占比下降5.45個百分點，為10.64%；10-15萬元本月占總量的9.75%，下降5.98個百分點，降幅最大；15萬元以上占比8.28%，上升3.10個百分點。

成交均價結構-項目排名

09月，均價5萬元以下項目中，位于南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境在該均價段內銷量最高；均價5-8萬元項目中，位于松江新城板塊的國貿海上原墅銷量領先；均價8-10萬元項目中，位于唐鎮板塊的保利天奕銷量居首；均價10-15萬元以上的項目中，銷冠來自四川北路板塊的外灘瑞府；15萬元以上項目中，人民廣場板塊的金陵華庭成交量最高。

成交戶型結構

09月，從成交戶型上來看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的46.38%，占比下降4.69個百分點，降幅最大；90平米以下占總量的9.36%，較上月下降3.11個百分點；120-140平米占總量的19.08%，占比上升3.17個百分點，漲幅最大；140-200平米占總量的18.41%，占比上升2.78個百分點；200平米以上占總量的6.78%，較上月上升1.84個百分點。

成交戶型結構-項目排名

09月，90平米以下戶型中銷量最高的是，位于臨港新城板塊的光明星城，90-120平米戶型銷量最高，其中位于南橋新城板塊的上江南賢廬為本月銷冠；120-140平米戶型中銷冠是，位于南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境；140-200平米戶型中，銷量居首的是位于松江新城板塊的國貿海上原墅；200平米以上戶型中，位于人民廣場板塊的金陵華庭項目銷量最高。

豪宅均價成交結構

09月，全市成交商品住宅3601套，均價10萬元/平米以上豪宅成交649套，占成交總量的18.02% ，較上月減少53套。其中，10-12萬均價成交130套，占豪宅總量20.03%；12-15萬元均價成交221套，占比34.05%；15-20萬元均價成交262套，占比40.37%；20-25萬元均價成交29套，占豪宅總量4.47%，25萬元以上均價成交7套，占豪宅總量1.08%。

豪宅總價成交結構

09月，全市成交商品住宅3601套，總價在1000萬元以上豪宅成交1023套，占成交總量的28.41% ，較上月減少58套。其中，1000-1200萬元總價成交212套，占豪宅20.72%；1200-15000萬元總價成交203套，占比19.84%；1500-2000萬元總價成交233套，占比22.78%；2000-2500萬元總價成交90套，占比8.80%；2500-3000萬元總價成交80套，占比7.82%；3000萬元總價以上占比達到成交205套，占比20.04%

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