【上海樓市月報(bào)】“金九”供應(yīng)放量，成交微漲，去化周期連續(xù)4個(gè)月上升

*監(jiān)測(cè)周期2025年9月1日-30日

本月觀點(diǎn)：

本月數(shù)據(jù)快報(bào)：

購(gòu)房環(huán)境分析

政策與熱點(diǎn)

新房來(lái)訪指數(shù)

從購(gòu)房者行為路徑看，先網(wǎng)上搜索，再線下看房直至最終成交，來(lái)訪與最終成交套數(shù)具有轉(zhuǎn)化關(guān)系。09月，活躍樓盤來(lái)訪量大幅下滑，上海全市新房來(lái)訪指數(shù)環(huán)比下跌21.71%，同比下跌16.87%。分區(qū)域來(lái)看，本月主城區(qū)來(lái)訪指數(shù)環(huán)比下跌18.06%，同比下跌25.17%。五大新城則環(huán)比下跌33.83%，同比下跌21.23%。

商品住宅市場(chǎng)特征

商品住宅市場(chǎng)

09月，上海商品住宅新增供應(yīng)62.05萬(wàn)平米，環(huán)比上漲84.40%，同比下跌15.76%。商品住宅成交47.15萬(wàn)平米，環(huán)比上漲13.09%，同比下跌7.07%。成交均價(jià)81943元/平米，環(huán)比下跌1.12%，同比下跌17.30%。認(rèn)購(gòu)方面，本月共47個(gè)項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購(gòu)，其中位于閔行的象嶼天宸雅頌、象嶼天譽(yù)蘭香、楊浦的保利蘭桂坊觸發(fā)積分。開(kāi)盤方面，本月共計(jì)43個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤售罄，分別位于黃浦、靜安、虹口、普陀、楊浦、寶山、閔行及嘉定區(qū)。

商品住宅-成交排名

09月，位于奉賢南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境項(xiàng)目為商品住宅成交銷冠。成交160套，成交面積1.03萬(wàn)平米，成交均價(jià)45841元/平米。項(xiàng)目累計(jì)推出330套商品住宅，備案超五成。

公寓市場(chǎng)

09月，上海公寓市場(chǎng)供應(yīng)量57.42萬(wàn)平米，環(huán)比上漲86.76%，同比下跌15.37%。成交量41.02萬(wàn)平米，環(huán)比上升8.14%，同比下跌5.23%。成交均價(jià)84032元/平米，環(huán)比上漲1.06%，同比下跌9.13%。

公寓市場(chǎng)-成交排名

09月，位于奉賢南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境項(xiàng)目為公寓成交銷冠。成交160套，成交面積2.03萬(wàn)平米，成交均價(jià)45841元/平米。項(xiàng)目近期上市150套107-141平米公寓，認(rèn)購(gòu)率60%。

別墅市場(chǎng)

09月，上海別墅市場(chǎng)供應(yīng)面積4.63萬(wàn)平米，環(huán)比上漲59.43%，同比下跌20.23%。成交面積6.13萬(wàn)平米，環(huán)比上漲63.08%，同比下跌17.76%。均價(jià)67952元/平米，環(huán)比下跌15.07%，同比下跌50.56%。

別墅市場(chǎng)-成交排名

09月，別墅市場(chǎng)銷售冠軍為位于松江新城板塊的國(guó)貿(mào)海上原墅，本月成交63套，成交量1.00萬(wàn)平米，成交均價(jià)73990元/平米。項(xiàng)目累計(jì)上市264套疊加別墅，本月新增上市104套，累計(jì)備案217套。

商品住宅存量

09月，上海商品住宅存量780.88萬(wàn)平米，去化周期上揚(yáng)至17.9個(gè)月。本月市場(chǎng)供應(yīng)放量環(huán)比上漲84.40%，凈增28.40萬(wàn)平米，加劇了銷售壓力。8月25日新政對(duì)局部去化的積極作用尚不明顯，外環(huán)外存量占比環(huán)比減少1.94個(gè)百分比。去化周期連續(xù)四個(gè)月上升，達(dá)到17個(gè)月以來(lái)的新高。

上海各環(huán)線商品住宅存量

09月，上海商品住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)存量占比9.21%，上升0.46百分點(diǎn)。內(nèi)中環(huán)存量占比6.90%，上升0.61個(gè)百分點(diǎn)。中外環(huán)占比11.67%，上升0.87個(gè)百分點(diǎn)。外郊環(huán)占比40.90%，下降1.02個(gè)百分點(diǎn)。郊環(huán)外占比31.33%，下降0.93個(gè)百分點(diǎn)。存量主要集中在外環(huán)外，占總量72.23%，比重下降。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性成交分析

成交區(qū)域結(jié)構(gòu)

09月，成交區(qū)域結(jié)構(gòu)中，浦東新區(qū)、寶山區(qū)、奉賢區(qū)成交量繼續(xù)位于榜單前三。其中，浦東新區(qū)成交主力為洋涇板塊的陸家嘴太古源源邸項(xiàng)目，成交量1.43萬(wàn)平米；寶山區(qū)成交主力為楊行板塊的金茂棠前項(xiàng)目，成交量1.16萬(wàn)平米；奉賢區(qū)成交主力為南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境項(xiàng)目，成交量2.03萬(wàn)平米。

成交板塊結(jié)構(gòu)

09月，南橋新城板塊為成交榜首，其次為人民廣場(chǎng)板塊、楊行板塊。其中，南橋新城板塊成交主力為龍湖奉賢御湖境項(xiàng)目，成交2.03萬(wàn)平米，均價(jià)為45840元/平方米；人民廣場(chǎng)板塊成交主力為金陵華庭項(xiàng)目，成交2.02萬(wàn)平米，均價(jià)為208282元/平方米；楊行板塊的成交主力為金茂棠前項(xiàng)目，成交1.16萬(wàn)平米，均價(jià)52901元/平方米。

成交環(huán)線結(jié)構(gòu)

09月，外郊環(huán)為成交主力環(huán)線，占總量的52.01%，環(huán)比上升5.29個(gè)百分點(diǎn)，漲幅最大。另外內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域占總量10.64%，較上月上升3.16個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)中環(huán)區(qū)域占比下降3.59個(gè)百分點(diǎn)，占總量的6.66%；中外環(huán)成交占比14.66%，下降7.43個(gè)百分點(diǎn)，跌幅最大；郊環(huán)外成交占比16.02%，上升2.57個(gè)百分點(diǎn)。

成交環(huán)線結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

09月，主力成交環(huán)線外郊環(huán)Top3項(xiàng)目中，南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境為銷量冠軍。內(nèi)環(huán)內(nèi)銷冠是人民廣場(chǎng)板塊的金陵華庭，內(nèi)中環(huán)成交首位是大寧板塊的中建玖上瑯宸，中外環(huán)銷冠是長(zhǎng)橋板塊的招商海上清和璽，郊環(huán)外成交居首的是海灣板塊的棕櫚灘海景城。

成交總價(jià)結(jié)構(gòu)

09月，上海500萬(wàn)元以下總價(jià)項(xiàng)目為成交主力，占總量32.10%，占比上升2.21個(gè)百分點(diǎn)；500-800萬(wàn)元總價(jià)段占比29.08%，上升1.36個(gè)百分比；800-1200萬(wàn)元占比16.30%，下降4.83個(gè)百分比，降幅最大；1200-1500萬(wàn)元總價(jià)段占比下降1.12個(gè)百分比，占總量的5.64%；1500萬(wàn)元以上總價(jià)段占比上升2.38個(gè)百分點(diǎn)，占總量的16.88% ，漲幅最大。

成交總價(jià)結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

09月，總價(jià)500萬(wàn)元以下項(xiàng)目中，南橋新城板塊的上江南賢廬項(xiàng)目銷量最高；總價(jià)500-800萬(wàn)元項(xiàng)目中，南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境項(xiàng)目銷量居首；總價(jià)800-1200萬(wàn)元的項(xiàng)目中，銷冠是唐鎮(zhèn)板塊的保利天奕；總價(jià)1200-1500萬(wàn)元項(xiàng)目中，唐鎮(zhèn)板塊的保利天奕項(xiàng)目銷量最高；總價(jià)1500萬(wàn)以上價(jià)格段登頂?shù)氖牵嗣駨V場(chǎng)板塊的金陵華庭。

成交均價(jià)結(jié)構(gòu)

09月，上海5萬(wàn)元以下均價(jià)段項(xiàng)目為成交主力，占總量的39.27%，占比上升6.41個(gè)百分點(diǎn)，漲幅最大；5-8萬(wàn)元均價(jià)段占總量的32.07%，上升1.91個(gè)百分點(diǎn)；8-10萬(wàn)元占比下降5.45個(gè)百分點(diǎn)，為10.64%；10-15萬(wàn)元本月占總量的9.75%，下降5.98個(gè)百分點(diǎn)，降幅最大；15萬(wàn)元以上占比8.28%，上升3.10個(gè)百分點(diǎn)。

成交均價(jià)結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

09月，均價(jià)5萬(wàn)元以下項(xiàng)目中，位于南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境在該均價(jià)段內(nèi)銷量最高；均價(jià)5-8萬(wàn)元項(xiàng)目中，位于松江新城板塊的國(guó)貿(mào)海上原墅銷量領(lǐng)先；均價(jià)8-10萬(wàn)元項(xiàng)目中，位于唐鎮(zhèn)板塊的保利天奕銷量居首；均價(jià)10-15萬(wàn)元以上的項(xiàng)目中，銷冠來(lái)自四川北路板塊的外灘瑞府；15萬(wàn)元以上項(xiàng)目中，人民廣場(chǎng)板塊的金陵華庭成交量最高。

成交戶型結(jié)構(gòu)

09月，從成交戶型上來(lái)看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的46.38%，占比下降4.69個(gè)百分點(diǎn)，降幅最大；90平米以下占總量的9.36%，較上月下降3.11個(gè)百分點(diǎn)；120-140平米占總量的19.08%，占比上升3.17個(gè)百分點(diǎn)，漲幅最大；140-200平米占總量的18.41%，占比上升2.78個(gè)百分點(diǎn)；200平米以上占總量的6.78%，較上月上升1.84個(gè)百分點(diǎn)。

成交戶型結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

09月，90平米以下戶型中銷量最高的是，位于臨港新城板塊的光明星城，90-120平米戶型銷量最高，其中位于南橋新城板塊的上江南賢廬為本月銷冠；120-140平米戶型中銷冠是，位于南橋新城板塊的龍湖奉賢御湖境；140-200平米戶型中，銷量居首的是位于松江新城板塊的國(guó)貿(mào)海上原墅；200平米以上戶型中，位于人民廣場(chǎng)板塊的金陵華庭項(xiàng)目銷量最高。

豪宅均價(jià)成交結(jié)構(gòu)

09月，全市成交商品住宅3601套，均價(jià)10萬(wàn)元/平米以上豪宅成交649套，占成交總量的18.02% ，較上月減少53套。其中，10-12萬(wàn)均價(jià)成交130套，占豪宅總量20.03%；12-15萬(wàn)元均價(jià)成交221套，占比34.05%；15-20萬(wàn)元均價(jià)成交262套，占比40.37%；20-25萬(wàn)元均價(jià)成交29套，占豪宅總量4.47%，25萬(wàn)元以上均價(jià)成交7套，占豪宅總量1.08%。

豪宅總價(jià)成交結(jié)構(gòu)

09月，全市成交商品住宅3601套，總價(jià)在1000萬(wàn)元以上豪宅成交1023套，占成交總量的28.41% ，較上月減少58套。其中，1000-1200萬(wàn)元總價(jià)成交212套，占豪宅20.72%；1200-15000萬(wàn)元總價(jià)成交203套，占比19.84%；1500-2000萬(wàn)元總價(jià)成交233套，占比22.78%；2000-2500萬(wàn)元總價(jià)成交90套，占比8.80%；2500-3000萬(wàn)元總價(jià)成交80套，占比7.82%；3000萬(wàn)元總價(jià)以上占比達(dá)到成交205套，占比20.04%

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