科創(chuàng)浪潮襲來，新一輪核心資產在哪里？

原創(chuàng) 劉博團隊

01

全球資本風向轉變

近日，全球最大風口——人工智能、芯片等領域傳來幾個大消息：

1、華為公布了昇騰芯片的規(guī)劃路線，推出全球最強算力超節(jié)點和集群，并預言到2035年全社會算力總量將增長10萬倍。

2、國產半導體行業(yè)進步迅速，崛起了一批擁有自主可控技術的明星企業(yè)，其中多家公司總部在深圳。

3、英偉達、甲骨文、OpenAI的一系列天價訂單，引爆了全球人工智能投資浪潮。人們赫然發(fā)現，多家深圳企業(yè)是“北美算力鏈”的關聯(lián)配套企業(yè)。

這幾件大事說明，一場關乎全球財富格局的產業(yè)革命正在發(fā)生，引爆點之一就在深圳。

近期，世界知識產權組織（WIPO）公布的2025年全球創(chuàng)新指數（GII）百強創(chuàng)新集群排名，給出了答案。

深圳領銜的“深圳—香港—廣州”科技集群，在連續(xù)5年位居全球第二后，今年首次奪冠。

這堪稱“最關鍵的全球第一”。

這個全球第一的含金量極高。評選機構WIPO是聯(lián)合國的專門機構，權威性毋庸置疑。而評選指標包含頂級期刊論文數、PCT國際專利申請量，以及風險資本（VC）交易量。

尤其值得注意的是新增的“風險資本交易量”指標。它衡量的是科技轉化為市場產品和服務的能力。正是這個指標，助推“深港廣”科技集群實現了對“東京—橫濱”的超越。

這說明：在技術與資本結合得最緊密、轉化效率最高的地方，深圳已是全球第一。

支撐這一地位的，是深圳無與倫比的創(chuàng)新生態(tài)：

• 企業(yè)密度與活力：截至2025年，深圳的國家級高新技術企業(yè)數量已突破2.5萬家，位居全國城市榜首。華為、騰訊、比亞迪、大疆……這些巨頭與數以萬計的中小科技企業(yè)形成了繁茂的創(chuàng)新雨林。
• 研發(fā)強度與產出：深圳的R&D投入占GDP比重常年維持在5%以上，甚至超過以色列、韓國等科技立國。2024年，深圳PCT國際專利申請量連續(xù)21年全國第一。
• 創(chuàng)新資本的聚集：作為中國三大VC重鎮(zhèn)，截至2024年底，深圳聚集了1560余家創(chuàng)投機構，管理規(guī)模超1.5萬億元，其中超90%的資金精準投向科技創(chuàng)新，資本效率位居全國前列。

在深圳這片創(chuàng)新的土壤上，深圳灣超級總部基地（下稱深超總）的核心價值，是已經實現了“科創(chuàng)+資本”的深度融合，成為了資本流向的最終落點。

02

第三臺“財富發(fā)動機”全面啟動

要看懂深超總的價值，?先要明白中國財富創(chuàng)造模式的轉變。

回顧改革開放以來的歷程，中國經濟先后由兩臺超級“財富發(fā)動機”驅動：

第一臺財富發(fā)動機：“制造業(yè)+出口”。核心生產要素是“低成本、高效率”，財富的源泉是融?全球產業(yè)鏈，賺取外匯。

第二臺財富發(fā)動機：“城鎮(zhèn)化+地產”。核心生產要素是“土地”，通過土地的資本化和大規(guī)模基建，撬動了史無前例的財富增長。

而現在，國家正在全力啟動第三臺“財富發(fā)動機”——科技創(chuàng)新+資本市場。

與前兩代發(fā)動機溫和的線性增長不同，第三臺財富發(fā)動機帶來的是指數級的財富裂變。

如比亞迪，其天使投資人當年的幾十萬投入，在資本市場的加持下，最終換來了超過8萬倍、價值數百億的驚?回報。再比如騰訊，其早期投資者的回報率也高達約8000倍。

近期備受關注的“茅寒之爭”，正是這?深刻變革最生動的注腳。

顯然，在這場由“科技創(chuàng)新+資本市場”驅動的財富浪潮中，深超總，將成為資產價值的最大風口。

（深超總俯瞰效果示意圖）

在科創(chuàng)領域，深超總緊鄰被譽為“中國最牛街道”的粵海街道。這個僅20多平方公里的彈丸之地，以不到深圳市1.5%的土地面積，貢獻了全市近 20%的GDP，走出了超過115家上市公司。

粵海街道以其成熟的產業(yè)生態(tài)提供創(chuàng)新動能，而深超總則為頭部企業(yè)提供戰(zhàn)略決策的空間載體。中興通訊、OPPO、中國電子等企業(yè)選擇在此設立全球總部，意味著企業(yè)的戰(zhàn)略決策、核心研發(fā)方向和全球運營管理等中樞功能將在此高度集中。

在金融領域，招商銀行、中信證券等國內頭部的商業(yè)銀行和投資銀行均將其總部或核心業(yè)務部門部署于此，這意味著萬億級資金的最終投向決策權被置于此地。

更重要的是，金融資本與科技創(chuàng)新在這里無縫銜接，極大地降低了信息不對稱。金融機構能夠近距離、高效率地識別和評估前沿技術和創(chuàng)新企業(yè)的真實價值，從而實現更精準、高效的資本配置。

如果說，要尋找一個坐標來錨定深圳乃至中國核心資產的未來想象力，那么將科技創(chuàng)新與資本配置進行極限壓縮的深超總，無疑是其中最有力的回答之一。

03

極為罕見的資產樣本

放眼全球，當科技創(chuàng)新與資本高效聚合，并最終投射到物理空間之上，每一個世界級的創(chuàng)新或資本中心，都必將誕生與之匹配的終極居住作品——我們稱之為“頂峰資產”，它是城市價值的終極錨點。

在由金融資本主導的上一輪周期里，從倫敦海德公園一號到紐約ONE57，這些資產正是全球資本洪流所錨定的避風港。它們的崛起，定義了那個時代的價值邏輯。

而今，敘事正從“金融”轉向“科創(chuàng)”。當深圳成為全球創(chuàng)新之都，人們探尋頂級價值的目光，也便從昔日的金融舊港，投向深超總這片屬于未來的熱土。

當深超總迎來與之匹配的人居作品，它不再只是時代發(fā)展的必然產物，更像是一枚被時代選中的“彩蛋”——以其不可比擬的稀缺屬性，筑起一道堅固的、足以穿越資本周期的價值“護城河”。

第一：價值的基石：核心土地的天然稀缺。

買房不僅解決居住，更是購買一片土地的“未來股權”。真正不可再生的天然優(yōu)勢，是稀缺的核心土地價值。

美國舊金山灣區(qū)，這是全球無可爭議的科創(chuàng)中樞，土地稀缺帶來的地價飆升，導致舊金山灣區(qū)九縣的房價中位數在十年間上漲了約150%，遠超全美平均水平。創(chuàng)造了美國現代史上最驚人的土地價值增長神話之一。

全球三大金融中心之一的紐約，在中央公園以南狹長的島嶼上，所有新開發(fā)項目都只能是“存量置換”。正是這種極致的稀缺，支撐起了諸如中央公園南220號頂豪公寓，其頂層復式以近2.5億美元的天價成交，每平米單價超過70萬人民幣。

（深超總效果示意圖）

在深超總117公頃的土地上，已吸引中國電子、京東、大疆、OPPO、招商銀行、中信證券等多家世界500強及獨角獸企業(yè)入駐開發(fā)。預計未來將匯集約30萬高凈值就業(yè)人口，其密度之高，相當于將“福田CBD+南山科技園”濃縮于一方之地。而其中，用于居住功能的面積僅占整個“方盒”邊緣的不到3%。

聯(lián)泰超總灣占地約9.2萬㎡，計容建面約27.7萬㎡，正坐落于這片稀缺的居住用地之上。作為深超總最后僅存的純粹宜居型大社區(qū)，它代表的是一次融入世界級科創(chuàng)中樞的絕佳機遇。

在深圳灣沿線，如此核心且稀缺的土地條件，已不可能再有。若將視野進?步放大，從整個深圳市區(qū)，乃至全國一線城市的核心CBD來看，更是近年來極為罕見的“珍品”。

而且，當深超總其他地塊容積率普遍在7.0以上時，聯(lián)泰超總灣3.0超低容積率的背后，是人均占有土地、陽光、空?和視野的根本性差異。它意味著在一個注定高效運轉的經濟心臟地帶，硬生生地切割出了一片低密度的、舒展的、安靜的土地。

在科創(chuàng)資本中樞，每一寸土地都浸染著時代的機會成本。能在深超總“效率至上”的稀缺土地上，保留一片用于“奢侈呼吸”的低密居住領地，其本身就是對財富階層嚴格的篩選，也是資產價值堅硬的“壓艙石”。

第二：自然的饋贈：景觀資產的不可替代。

全球房地產咨詢機構萊坊（Knight Frank LLP）出具的報告指出：擁有稀缺景觀（海景、公園景、湖景）的豪宅，其資本價值增長及抗風險能力，普遍比同區(qū)域無景觀物業(yè)高出15%-25%。

位居全球金融中心倫敦的海德公園一號，常年占據著全球最昂貴公寓的榜單，其俯瞰倫敦“綠肺”的永久景觀，被頂豪視為稀缺“珍品”，即使高達每平米66萬元人民幣，仍是全球富豪爭相收藏的對象。

美國邁阿密Faena House擁有東向永久海岸線，2015年開盤4000美元/㎡，2023年頂層復式換手2.8萬美元/㎡，70%溢價來自法律條文“不得再建海景屏障”。

在頂級地段，“景觀”不再是錦上添花的裝飾品，而是構成頂級資產不可分割的一部分，其本身就是一種強大的“硬通貨”。

回看有著世界級城市天際線全景的深超總，它擁有最開闊的一線海景灣景稀缺資源，16.2公里長的深圳灣公園/人才公園無縫連接的綠意，遠眺香港米埔自然保護區(qū)的山巒與濕地，以及68.5萬㎡國家級華僑城濕地＋塘朗山天際線＋社區(qū)內湖＋中央綠軸公園……

大自然的稀缺饋贈，哪怕占據其中一項，都可以成為片區(qū)資產的價值天花板。聯(lián)泰超總灣，奢侈地占有了“絕大部分”。

其中，兩大景觀極為難得：

一是國家級的永久性華僑城濕地，為城市心臟地帶保留了一片永不褪色的生態(tài)畫卷。

二是無遮擋的南向深圳灣海景。深圳作為濱海城市，雖擁有260.5公里的蜿蜒海岸線，但城市核心區(qū)海景資源因開發(fā)限制與生態(tài)保護而日益稀缺。聯(lián)泰超總灣坐擁深圳灣沿岸正南向、無遮擋一線城市海景。

這樣的絕佳視野，不可再生，已成為一種難以復制的珍稀資產。

（聯(lián)泰超總灣效果示意圖）

第三：圈層的密碼：人際場域的純粹構建。

選擇一處居所，即是選擇一個圈子；鄰居，是最好的名片。頂級人居的終極價值，往往體現在那扇門之后所鏈接的“隱性資本”。

香港淺水灣的物業(yè)，價值往往比咫尺之遙的港島核心商業(yè)區(qū)高出30%-50%。這背后的邏輯在于，它不僅僅是一處居所，更是通往一個由商業(yè)巨子、金融領袖和世家名流構成圈層的身份象征。

作為深超總核心區(qū)罕有的居住配套，聯(lián)泰超總灣天然承接片區(qū)"世界500強總部走廊"的產業(yè)勢能。其類型由天際大平層與特色獨棟型產品構成，戶型面積約300-1000㎡，大部分為不限購不限貸的商務公寓。這樣的價值屬性天然過濾了非同量級客群，成就高品質人居圈層。

可以預判，這里未來將對全國性的財富人群形成強大引力，構筑一個高度集中的頂豪社區(qū)。它遠不止是居所，更是一個由實力對等、視野共同、價值觀相似的成員凝聚而成的社交場域。

（聯(lián)泰超總灣效果示意圖）

04

結尾語

從美聯(lián)儲再次按下降息的“啟動鍵”，到國內M1增速持續(xù)攀升、萬億存款加速“搬家”，宏觀環(huán)境正發(fā)出同一個信號：新一輪的資產大遷徙已然開啟。

歷史是最好的參照。在上一輪周期中，全球資本涌入倫敦這樣的傳統(tǒng)金融中心其核心豪宅在近半個世紀里實現了106倍的價值增長，成為最堅固的價值錨點之一。

如今，時代的主引擎已從傳統(tǒng)金融切換為“科創(chuàng)+資本”，這意味著資本的新錨點將從倫敦轉向深圳，其核心資產的價值兌現不僅將更快，想象空間也更為驚人。

在“科創(chuàng)+資本”匯聚的深超總，聯(lián)泰超總灣憑借其核心土地價值、絕佳景觀與純粹圈層，應運而生。它不僅是值得珍藏的傳世之作，更是承接全球資本洪流的天然載體。