房地產有很多小創新消失了，我很感慨

“926”的住宅新規對產品力快速迭代的推動力，基本算是行業共識

這份文件里，對很多產品規范做了相當大的調整

比如，建筑的立面飾面將不再計入容積率；

再比如，半計容的陽臺面積上限大幅提升

這些都讓產品創新在空間上的操作更加從容

如果是160㎡的戶型，陽臺的面積可以較以前翻一倍建造

鼓勵做多陽臺、鼓勵親近自然、鼓勵靈活多變的戶型設計、鼓勵創新……

這些調整背后，傳遞出的信號非常明確：房子，終究是為生活服務的

開發商們不再執著于制造房價上漲的預期，而是把精力投入到那些居住者能真實感受到的細節上

這才會出現更舒適的尺度、更便捷的動線、更愉悅的體驗

回顧這兩年在政策逐步優化過程中，各大開發商開始集體卷產品力的戰略也是清晰可見

各種產品創新里最受歡迎的莫過于“送面積”

比如全屋飄窗、空中庭院、私享電梯廳……

還有很多人性化的定制空間也被作為產品亮點大量開發

比如儲藏室、家政間、工作陽臺等等

但如果你仔細看看現在這些好評如潮、被稱為產品力革新的設計點

再回顧一下10年前、甚至20年前的住宅設計

你就會發現，這些所謂的產品創意，其實都是“老江湖”

只是后來因為規范逐漸收緊，這批“神來之筆”才漸漸退出市場

今天順著這條送面積這根線，我們這次就一起回顧當初的那些“偉大創新”

看完，估計你也會和我一樣，忍不住感慨：

以前的業主，吃得真好

01、偷面積也分好用與否

贈送面積的大小會直接影響到得房率，也就影響了一套房的最真實的“居住空間”

所以贈送面積越大，在出售的時候吸引力越大

但是，有些面積，送了不如不送

比如過窄、過高的飄窗，最后只能用來堆雜物

再說眼下得房率最高、“偷面積”偷得最狠的方式—四代宅

懸挑的空中花園，面積幾乎和客廳一樣大；但也一直被吐槽受天氣影響特別大，不好用

但你知道嗎？

這種大面積送空中花園的做法，早就出現過，甚至比現在的四代宅更實用

這就是2010年前后最流行的“N+1”帶空中花園戶型

比如2009年金地未未來這個經典設計，空中露臺比客廳還大

由于整個空間沒有懸挑突出建筑主體，結構也更安全

這樣的贈送花園，后續改造難度低，砌面墻就能創造一個標準居室

就算單純作為露臺使用，抗風雨能力也明顯強于現在外挑過大的四代宅露臺

隱私性也更好，不用擔心和鄰居突然間的尷尬對視

這樣的空間在2015年后變得少見的原因主要還是政策收緊

比如在上海，超過8㎡以上的陽臺就得全部計入面積；此后上海陽臺的面積基本都不會超過這個數值

直到上周五（9月26日）新規出來才有所改變

參考一下其他更早放開面積約束的城市

你會發現，這種不挑出主體結構的空中花園（空中院館）正在回歸

圖源：仁和春天置業

成都仁恒春天·29號院的空中院館內收在整體戶型當中，將半室外的清新空氣和景觀都帶入了客廳

深入整個戶型，綠意越發能惠及生活

除了室內的陽臺或是飄窗，室外“公攤”變成“私享”也是一個非常好用的贈送空間

業主會有種公攤的錢也算是花在自己身上的欣慰感

之前有些設計真就把公攤壓縮到了極致

比如兩梯兩戶無前室設計

電梯廳、樓梯前室全部被私享，作為私人玄關或開放式陽臺使用，得房率極高

不過相比于前面的設計，這個戶型創新算是遺珠，幾乎無回歸可能性

因為消防規定出于安全考慮，對疏散出口的連通性做出了更高要求

要求兩個疏散通道必須通過公共區域相連

02 、大層高才是住宅的隱奢產品

層高其實一直是那個容易被忽略的住宅“短板”

普遍維持在2.8米，最高也不過3米左右，勉強夠用，卻難言舒適

反觀別墅類產品，層高往往從3.3米起步；部分復式或挑空廳設計，甚至能做到4米以上

之前的大層高設計也確實只停留在別墅圈子里，所以總讓人感覺大層高設計仿佛消失在市場上一樣

但，最近大層高設計正悄然下沉到普通高層住宅中

大層高為何如此重要？

首先，是視覺與體感的雙重舒適

改善型戶型若仍停留在低層高階段，很難稱得上真正“改善”，就算面積再大，始終有點壓迫感

但現在有了一些個案，開始著重拉大層高

比如長沙的青熙中心，高層產品做到了3.6米層高+大橫廳設計

初看或許不覺得驚艷，但若我們將層高壓縮回3米

同樣的面積下，垂直尺度帶來的壓抑感立刻顯現

空間的氣度，往往就藏在這幾十公分的差距里

其次，大層高真正打開了立體收納的可能性

這一點對中小戶型其實更為重要，如今流行通頂衣柜、整墻收納系統，本質上都是在“向上要空間”

但如果層高受限，所謂垂直收納，天花板依舊很低

圖源：住范兒-真實人家

但是當層高達到3.5米甚至3.6米，整個戶型的使用邏輯都將發生質變

比如聯發項目在3.5米層高下的場景創新

局部地臺搭建、爬架書屋、松弛感滿滿的上下鋪……

聯發垂直收納系統示意圖

空間的想象力，終究需要真實的物理尺度來支撐

以后買房可真的不能只看平面戶型圖了，剖面也得默認被放到產品說明書里

其實大層高并非新事物，為何如今變得愈發重要？

歸根結底，是需求端發生了根本變化

2012年版《住宅設計規范》中，層高“宜為2.8米”

這一標準既出于經濟性考量，也契合了開發商控制成本的需要；于是，2.8米成為行業默認值

但近年來，隨著中央空調、地暖逐漸普及，2.8米層高完成裝修后，凈高僅剩2.5米左右

不僅感覺壓抑，空氣流通效率也大幅下降

人們對居住品質的追求，正在倒逼層高回歸理性、回歸“好用”

轉機出現在2022年

新版《住宅項目規范》征求意見稿中，已將層高底線調整為3米

至于在3米之上，開發商愿意做到多少，則取決于其產品決心與創新能力

層高，這個曾經被妥協的指標，正在重新成為好房子的重要標尺

03、這些“消失的寶藏空間”才是真的懂生活

不知道還有多少人記得，大概在2010年左右，哪怕是80㎡小戶型，也常常能看到一個如今近乎絕跡的空間—獨立儲藏室

戶型再緊湊，總能擠出1-2平米，專門收納換季電器、行李箱、孩子的舊玩具

那些“用不著又舍不得扔”的大件雜物有了去處，整個家自然顯得整潔清爽

那時候的戶型，似乎更懂得真實的生活需要“藏與露”的平衡

同樣令人懷念的，還有明確規劃的家政間

萬科當年在這塊做得尤其成熟

與之配套的，往往還有工作陽臺

其包含了帶搓衣板的洗手池、專門的拖把池、合理的清潔工具儲物柜……

這些看似不起眼的設置，對小戶型來說性價比極高，讓家務活有了踏實落地的空間

那為什么這些實用的設計，后來漸漸消失了？

首要原因是面積計算規則的收緊,還是陽臺半計容的面積限制

其次，是實打實的成本問題

獨立儲藏間需要多砌墻體，家政間更要布置獨立的上下水系統

限價背景下，這些“看不見”的投入，往往會被優先砍掉

此外，科技和生活方式的變遷也不可忽視

掃地機器人、洗碗機等智能家電的普及，以及開發商精裝交付時已成標配的整體收納系統，都在一定程度上減少了對傳統家政空間的需求

招商序入戶整體收納系統

但真正經歷過居家、家務生活的人都會明白

再智能的電器，也替代不了一個專屬于家務的獨立空間

它不是面積的簡單堆砌，而是對生活動線、功能分區的尊重

04、凹窗曾是廚房的“神來之筆”

不知道你注意到沒有，之前的廚房都有一個窄長的窗戶

高度不大，剛好能卡在上方吊柜和料理臺面之間

這就是廚房凹窗

在保障操作臺面充足采光的同時，絲毫不影響上方的完整收納

更能為潮濕的用水空間提供難得的通風換氣條件

堪稱小空間里的效率大師

而今，這個實用性設計很難再見到的原因有兩點

第一，“住宅立面的公建化”趨勢

以上海為代表，新建住宅普遍追求簡潔、平整，所以大面積的玻璃幕墻越來越常見

比如保利世博天悅，采用的整體幕墻系統才實現了如此開闊的景觀視野

功能性的廚房凹窗因會打破立面的整體感，現下不得不為“顏值”讓路

第二，節能設計標準的制約

這種窄長窗由于窗框所占比例較大，其保溫隔熱性能天然存在短板，被視為高耗能構件

在節能減排的硬性要求下，開發商自然會減少使用

加之這種非標窗型大多需要定制，成本高，進一步降低了它在住宅項目中的規模化建造可行性

一個兼具采光、收納、通風的巧思，最終在立面審美和節能規范的雙重壓力下，漸漸退出了歷史舞臺

現在僅能在少數低多層住宅、別墅、疊墅的北邊廚房才能看見了

不得不令人感慨

05、1.5衛設計&入戶衛生間的超常實用性

在回顧過去那些偉大的創新時，有一個空間我愿意稱之為實用之王—1.5衛設計

它指的是在保留一個完整衛生間的基礎上，增設一個僅包含馬桶與洗手臺的“半衛”

別看只多了0.5，實際體驗的提升卻真的不小

半衛設計針對不同戶型，優點也不相同

對小戶型來說，在有限面積內多出一個如廁功能區

華發公園首府戶型圖

可以極大緩解早晚高峰期的使用沖突

還可避免了因頻繁洗浴，導致整個衛生間長期潮濕難打理的問題

對改善型大戶型來說，半衛可專用于待客

既維護了家庭成員的隱私，也降低了一個完整衛生間的建造成本

例如成都花樣年，就曾通過此類設計，巧妙平衡了空間效率與居住尊嚴

成都花樣年戶型圖

既然如此好用，為什么1.5衛在國內一直不溫不火？

這一設計最初源于美國，旨在解決主臥隱私問題；后來在日本、東南亞的小戶型中流行，用于緩解多代同堂的如廁壓力

但它始終未能成為主流，核心原因在于成本制約

兩套獨立的排水系統，意味著更多的管道、更復雜的施工，以及更大的防水面積

這一切都指向更高的開發成本

所以能經常看見只有一個衛生間的小三房設計

之前也有朋友在留言區吐槽，三個臥室，一個衛生間，真的很難用

而今天，我們重新討論1.5衛，其實反映出住宅設計正在回歸“真實生活場景”

當人們越來越重視隱私、健康與效率，這類曾被成本壓倒的人性化設計很有可能將會迎來它的復興時刻

另一種值得關注的衛生間相關設計——“入戶門接衛生間”的動線

疫情之后，人們對“回家先洗手”的需求顯著提升

而像金地嘉悅灣這樣，將半衛設置在玄關附近，實現“進門即凈手”

無疑切中了健康生活的隱性剛需

但這個設計不流行，還是礙于戶型設計中優先客餐廳體驗的要求

大多數戶型還是普遍將入戶空間讓渡給視野更開闊的客餐廳

06、海納生活冗余的地下室贈送倉庫

在過往的住宅設計中還存在這么一個空間，真的很有生活感

利用地下車庫那些無法劃定為車位的邊邊角角，或是設備用房上方的閑置夾層，為業主打造出獨立的私家倉庫

家里那些占地兒卻使用頻率很低的大件就可以收納于此

然而，這樣的貼心設計在過去幾年的限價背景下曾一度淡出市場

原因很現實

哪怕只是改造邊角空間，也需要額外的墻體建造、照明通風、安防監控、消防安全等投入

在“活下去”成為首要目標的限價階段，此類提升體驗但難以顯性溢價的“隱形價值點”自然被大量舍棄

如今，我們之所以能在部分改善型項目中重新看到它的回歸

也是因為居住價值成為強調核心

寶華紫薇花園地下儲藏間實景圖

例如寶華紫薇花園那樣不僅增加地下倉庫，還做得明亮整潔、甚至配有定制門牌

當價格限制有所松動，開發商開始從單純的“成本控制”轉向“價值競爭”

自然會絞盡腦汁通過提供更多附加服務來贏得客戶

這樣的設計也會越來越多

07

看到這里，不知道你發現沒有

那些曾經的偉大創新，之所以能穿越時間，得到認可

是因為他們都有一個共同的特征：

總能精準回應生活中那些具體而微的困擾

那些曾因成本限制或規范收緊而暫時隱退的巧思，其實從未被真正遺忘

更像是在等待市場與需求的再次同頻

如今，當住宅逐漸褪去金融屬性，回歸承載日常與情感的本來角色

在當下產品力為王的時代，人們越來越愿意為真切的生活體驗與更從容的居住感受付費

當“家”的舒適與尊嚴被反復提及，加之政策端的利好和限制放寬

這些經典設計的回歸便按下了加速鍵

我們始終相信

那些真正洞察生活、尊重人性的設計，終將穿越周期，重新成為市場的主流選擇

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6254篇原創文章