品牌煥新30%、客流創(chuàng)新高，拆解深圳龍崗星河COCO Park“爆改術(shù)”

“老場(chǎng)新生”調(diào)改樣本

撰文 | 熊舒苗

主編 | 付慶榮

頭圖來(lái)源 | 深圳龍崗星河COCO Park

在宏觀消費(fèi)疲軟與行業(yè)供需失衡的雙重夾擊下，商業(yè)地產(chǎn)存量調(diào)改持續(xù)深入推進(jìn)。

贏商網(wǎng)注意到，“港股純商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)第一股”星盛商業(yè)，在承壓市場(chǎng)環(huán)境中一直保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

2025年中期報(bào)告顯示，星盛商業(yè)上半年出租率92.5%，同店客流和同店銷售額分別提升4.4%和11.4%，整體表現(xiàn)領(lǐng)跑行業(yè)。

其韌性生長(zhǎng)的核心在于堅(jiān)定實(shí)施“一店一策”，敏銳捕捉市場(chǎng)變化、深挖客群動(dòng)態(tài)需求，積極推動(dòng)調(diào)改煥新，持續(xù)強(qiáng)化旗下項(xiàng)目的差異化定位，以“招商力保出租率”。

其中，開(kāi)業(yè)10余年的深圳龍崗星河COCO Park在星盛商業(yè)的支持指導(dǎo)下，總經(jīng)理崔小紅女士帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，發(fā)力“臻享生活歡聚場(chǎng)”，通過(guò)一系列卓有成效的調(diào)改實(shí)現(xiàn)“老場(chǎng)新生”——年客流量同比增長(zhǎng)12%（創(chuàng)歷史新高）、銷售額同比提升39%、年銷售額達(dá)百萬(wàn)級(jí)別店鋪135家（FILA銷售坪效深圳TOP1、海底撈銷售額龍崗TOP1、源氏木語(yǔ)銷售額深圳TOP1），入選8月龍崗區(qū)“抖音吃喝玩樂(lè)榜”商場(chǎng)收藏榜排行榜第一，躍升“深圳東部家庭消費(fèi)標(biāo)桿”。

Vol.1

乘勢(shì)而上，錨定煥新主航道

2012年9月1日，深圳龍崗星河COCO Park作為星盛商業(yè)COCO Park系列的第二子橫空出世。

項(xiàng)目坐落于龍崗大運(yùn)新城與龍城中心城交匯處，以約17.7萬(wàn)㎡的超大體量、匯聚全業(yè)態(tài)知名品牌的一站式體驗(yàn)，成為區(qū)域居民購(gòu)物休閑首選購(gòu)物中心。

開(kāi)業(yè)之初，項(xiàng)目就精準(zhǔn)鎖定龍崗區(qū)乃至全市家庭客群，以前瞻視野引入深圳第二家山姆會(huì)員店。山姆會(huì)員店作為稀缺的招商資源，助力項(xiàng)目構(gòu)筑起差異化競(jìng)爭(zhēng)壁壘；精準(zhǔn)匹配品質(zhì)中產(chǎn)家庭需求，消費(fèi)輻射半徑達(dá)20公里，為項(xiàng)目長(zhǎng)期領(lǐng)跑龍崗商圈奠定基礎(chǔ)。

十余年來(lái)，依托“深圳東部唯一山姆店”這一流量引擎，項(xiàng)目不斷深耕家庭消費(fèi)場(chǎng)景，持續(xù)優(yōu)化品牌矩陣，已成長(zhǎng)為深圳東部極具影響力的商業(yè)標(biāo)桿。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，深圳龍崗星河COCO Park日均客流表現(xiàn)在龍崗中心城商圈開(kāi)業(yè)10年以上商場(chǎng)中排名TOP2，對(duì)周邊3km常住人口滲透率超60%，具有穩(wěn)定的消費(fèi)客群。

在深圳多中心發(fā)展的格局下，龍崗區(qū)域價(jià)值日益凸顯。適逢項(xiàng)目進(jìn)入大調(diào)改周期，龍崗星河COCO Park審時(shí)度勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境展開(kāi)了新一輪的戰(zhàn)略研判。

一方面，項(xiàng)目西側(cè)緊鄰的“大運(yùn)深港國(guó)際科教城”正快速崛起，推動(dòng)區(qū)域客群結(jié)構(gòu)向年輕化、高知化、國(guó)際化轉(zhuǎn)型，為項(xiàng)目升級(jí)注入新動(dòng)力。

另一方面，項(xiàng)目與深圳大運(yùn)中心相距不足1.5公里，承載觀賽觀演的“潑天流量”。

2025年廣東省提出“深圳打造國(guó)際演藝之都”、龍崗區(qū)明確建設(shè)“粵港澳大灣區(qū)賽演中心”，大運(yùn)中心輻射力勢(shì)必增強(qiáng)，項(xiàng)目也將打開(kāi)全新增長(zhǎng)通道。

深圳龍崗大運(yùn)中心航拍圖 圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

另?yè)?jù)贏商大數(shù)據(jù)，目前深圳已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心近200個(gè)，總體量超1545萬(wàn)㎡。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇背景下，存量項(xiàng)目必須持續(xù)革新，方能穩(wěn)固地位。

面對(duì)核心客群迭代、政策利好釋放與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局重塑的新機(jī)遇，龍崗星河COCO Park順勢(shì)而為，主動(dòng)謀變，煥新升級(jí)為“臻享生活歡聚場(chǎng)”，以“Let’s COCO，臻享歡聚”為Slogan，聚焦“精致生活”與“家庭歡聚”雙核，打造“悅享生活品質(zhì)場(chǎng)、親子成長(zhǎng)陪伴場(chǎng)、社交歡聚能量場(chǎng)”。

Vol.2

洞悉區(qū)域年輕勢(shì)能，

精準(zhǔn)招調(diào)打破增長(zhǎng)天花板

基于全新定位，項(xiàng)目明確以“年輕化”為核心招調(diào)思路，近一年品牌煥新率超30%。

具體而言，一是基于項(xiàng)目長(zhǎng)期沉淀的親子家庭標(biāo)簽與山姆的客群基礎(chǔ)，汰換傳統(tǒng)品牌，推動(dòng)品牌組合“減齡化”，強(qiáng)化對(duì)新世代年輕家庭的吸引力；二是基于項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加碼人氣餐飲及新潮體驗(yàn)品牌，不斷增強(qiáng)對(duì)周邊高知客群、來(lái)自全國(guó)各地的展演客群的輻射力。

01

餐飲：

大餐陣容煥新，筑歡聚生活場(chǎng)

經(jīng)過(guò)多年的精心運(yùn)營(yíng)，龍崗星河COCO Park已構(gòu)建起多元成熟、高吸引力的餐飲業(yè)態(tài)矩陣。全面覆蓋輕餐快餐、茶飲烘焙、地方菜系、異國(guó)料理及火鍋燒烤等品類。

場(chǎng)內(nèi)品牌如海底撈、禾香灣宴會(huì)酒家、綠茶、西塔老太太、吳莊等均為月度銷售破百萬(wàn)的優(yōu)質(zhì)商戶，擁有忠實(shí)粉絲與良好口碑。

本輪調(diào)改緊扣“歡聚”場(chǎng)景，聚焦全年齡段客群需求，推動(dòng)場(chǎng)內(nèi)優(yōu)質(zhì)品牌以新店型、新形象亮相，提升餐飲業(yè)態(tài)時(shí)尚度，高效轉(zhuǎn)化龐大的家庭客群流量，持續(xù)夯實(shí)餐飲矩陣優(yōu)勢(shì)；煥新一批高品質(zhì)、高顏值的“親子友好型”餐飲、煙火氣餐飲及精致休閑餐飲，為項(xiàng)目帶來(lái)更多年輕高質(zhì)客群，挖掘業(yè)績(jī)?cè)隽靠臻g。

存量品牌方面，項(xiàng)目對(duì)業(yè)績(jī)不佳的老舊品牌進(jìn)行精準(zhǔn)優(yōu)化，保留擁有穩(wěn)定客群的優(yōu)質(zhì)品牌，并通過(guò)原店升級(jí)或移位重塑方式，為其注入新鮮感。

具體舉措如：

• 將L5的海底撈夜宵主題店重塑為集專屬生日區(qū)、兒童樂(lè)園、寶藏空間于一體“深圳首家喜馬拉雅主題店”；

• 將九毛九位置調(diào)整，整合至兒童零售游樂(lè)區(qū)并打造深圳首家兒童主題體驗(yàn)店，以童趣設(shè)計(jì)和專屬兒童套餐圈粉；

新進(jìn)品牌方面，項(xiàng)目聚焦品牌首店與特色店型，進(jìn)一步強(qiáng)化餐飲吸引力，包括：

• 煙火氣餐飲：焰請(qǐng)烤肉鋪?zhàn)?/strong>（深圳首店）、漁語(yǔ)魚(yú)酸菜魚(yú)新川菜（首家鮮活市集店）、云味館（品牌首家滇系特色菜）、八合里牛肉火鍋、龍發(fā)雞煲等不同品類特色品牌；

• 品質(zhì)休閑餐飲：好利來(lái)（龍崗首店）正籌備開(kāi)業(yè)中，這是星盛商業(yè)繼引進(jìn)該品牌華南首店（福田星河COCO Park）后，為深圳帶來(lái)的又一重磅新店；新引進(jìn)意拉拉·全日西餐、AMAN COOK（深圳首店）等；

據(jù)了解，項(xiàng)目下半年將雙線升級(jí)餐飲業(yè)態(tài)。高層區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)強(qiáng)化大餐飲陣容，通過(guò)引入多元菜系、差異化店型及區(qū)域首店，打造品質(zhì)社交空間。同時(shí)，B1、B2層美食廣場(chǎng)將全面改造，以“煙火食堂”為概念，為消費(fèi)者提供更具性價(jià)比的大眾化餐飲選擇。

02

零售：

旗艦品牌升維，造精致時(shí)尚場(chǎng)

作為深圳東部代表性商業(yè)，龍崗星河COCO Park已匯聚UNIQLO、FILA、周大福、華為、蘋果&華為授權(quán)體驗(yàn)店、源氏木語(yǔ)等一批年銷售額達(dá)千萬(wàn)級(jí)的優(yōu)質(zhì)零售品牌門店，構(gòu)成堅(jiān)實(shí)的業(yè)績(jī)基石。

在大型營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，諸多零售品牌頻頻收獲亮眼成績(jī)單。據(jù)項(xiàng)目方披露，2024年周年慶期間，周大福、balabala銷售龍崗第一，Koradior、MY TENO、水云間、愛(ài)嬰室銷售深圳第一；2024年“大搶節(jié)”期間，老鳳祥銷售龍崗第一，Banana Baby銷售龍崗第一。

因此，在零售業(yè)態(tài)調(diào)改中，龍崗星河COCO Park并不是大刀闊斧改造，而更多致力于“精雕細(xì)琢”，在鞏固基本盤基礎(chǔ)上，引入新增長(zhǎng)動(dòng)能。

圍繞“減齡化”與“細(xì)分化”方向，項(xiàng)目對(duì)服裝各細(xì)分品類進(jìn)行形象迭代與品牌煥新，并積極試水美妝、配飾、二次元等彰顯年輕態(tài)度的品類，以覆蓋更廣泛的客群需求。

女裝方面，以引入新副牌、會(huì)所集合店為主，L1、L2分別聚焦中淑裝、少淑裝，不斷吸引年輕高凈值家庭關(guān)注，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目“臻享生活歡聚場(chǎng)”的定位。

• L1中淑裝：Koradior升級(jí)改造為Koradior_La Koradior（龍崗首家贏家旗下品牌集合會(huì)所店），調(diào)改后月銷售額同比提升10%；MY TENO（馬天奴）帶來(lái)旗下副牌La Danum（龍崗首店）、KODICE（龍崗首店），前者專注于高級(jí)定制成衣，后者聚焦“松弛智性”的生活方式；MYSCISSORS希色帶來(lái)新形象門店。

• L2少淑裝：引進(jìn)Any Spoor（龍崗首店），BANANA BABY升級(jí)“龍崗首家黑金旗艦店”。

運(yùn)動(dòng)裝及童裝方面，煥新推出FILA龍崗最新V6形象店、NIKE最新形象店、balabala龍崗最新V7.4形象店等全新場(chǎng)景空間，新引進(jìn)北歐風(fēng)兒童快時(shí)尚生活品牌MOMOCO。

既有品牌迭代后業(yè)績(jī)呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，充分驗(yàn)證項(xiàng)目招調(diào)策略的有效性：FILA升級(jí)后月銷售額同比提升41%；NIKE挪鋪重裝升級(jí)后月銷售額同比提升27%；balabala最新V7.4形象店，升級(jí)后月銷售額同比提升39%。

在深耕服裝調(diào)改基礎(chǔ)上，龍崗星河COCO Park著力豐富零售矩陣，如將引入專業(yè)彩妝品牌U2B及配飾品牌，不斷增強(qiáng)潮流時(shí)尚氛圍，為高品質(zhì)消費(fèi)者帶來(lái)更多的購(gòu)物選擇與便利。

03

情緒消費(fèi)賦能，創(chuàng)年輕引力場(chǎng)

情緒價(jià)值消費(fèi)已成為當(dāng)前消費(fèi)市場(chǎng)的重要趨勢(shì)，尤其深受年輕群體青睞。龍崗星河COCO Park錨定這一趨勢(shì)，通過(guò)引入新奇互動(dòng)與品質(zhì)生活業(yè)態(tài)，構(gòu)筑活力十足的“多巴胺加油站”，將購(gòu)物場(chǎng)所轉(zhuǎn)變?yōu)闈M足年輕人社交、探索與自我療愈需求的情緒空間。

項(xiàng)目全新打造創(chuàng)新街區(qū)“有街”（位于B1、B2層），引入星派穿越裸眼9D軌道影院、VISION WALK幻旅之門等龍崗首進(jìn)新奇科技體驗(yàn)品牌，吸引年輕潮人打卡嘗鮮。

街區(qū)還集結(jié)了驚喜島自然探索樂(lè)園、漫卡電速賽車體驗(yàn)館、跳動(dòng)全城舞蹈、米萊知識(shí)宇宙書(shū)店等多元配套品牌，結(jié)合眾多休閑小餐飲品牌，共同構(gòu)建出一個(gè)覆蓋娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、文化與社交的完整年輕生活圖景。

據(jù)了解，“有街”計(jì)劃進(jìn)一步拓展二次元潮玩及娛樂(lè)業(yè)態(tài)，升級(jí)生活配套品質(zhì)，營(yíng)造休憩年輕社交街區(qū)氛圍感，保持項(xiàng)目新鮮感和差異化優(yōu)勢(shì)。

Vol.3

構(gòu)筑深度運(yùn)營(yíng)護(hù)城河，

撬動(dòng)高黏性圈層

品牌招調(diào)之外，服務(wù)與運(yùn)營(yíng)是構(gòu)建長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的核心。

龍崗星河COCO Park始終圍繞消費(fèi)者需求推進(jìn)服務(wù)升級(jí)，通過(guò)硬件設(shè)施、軟件服務(wù)、人員培訓(xùn)與會(huì)員體驗(yàn)的多維協(xié)同，系統(tǒng)性地提升項(xiàng)目的綜合服務(wù)軟實(shí)力。

例如，早在2021年，項(xiàng)目就打造了會(huì)員服務(wù)中心，為金卡會(huì)員提供專屬休憩空間、帶來(lái)豐富社群活動(dòng)福利，不斷提升會(huì)員黏性與活躍度；同時(shí)，項(xiàng)目也著力于營(yíng)造友好的消費(fèi)環(huán)境，全面落地星盛商業(yè)“五大友好”服務(wù)體系，在便民友好、母嬰友好、兒童友好、女性友好、寵物友好等板塊全面深挖，從細(xì)節(jié)上提升了整體服務(wù)體驗(yàn)。

星盛商業(yè)“五大友好”服務(wù)體系

針對(duì)港客、展演觀眾等增量客群，項(xiàng)目推出一系列運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新舉措，主動(dòng)鏈接破圈。包括：開(kāi)通專列巴士，無(wú)縫對(duì)接深圳東部口岸，精準(zhǔn)承接港客，建立跨城消費(fèi)忠誠(chéng)度；策劃“痛樓”等應(yīng)援主題活動(dòng)，深挖興趣圈層價(jià)值，釋放粉絲經(jīng)濟(jì)潛力。

粉絲應(yīng)援現(xiàn)場(chǎng)

外廣場(chǎng)煥新打造公共休閑區(qū)域“高地公園”，以場(chǎng)景豐富客群體驗(yàn)，同時(shí)匹配演藝空間及消費(fèi)場(chǎng)景，并引入庫(kù)迪咖啡、茶旺喜、艾薯、滬上阿姨、檸季等特色茶飲小吃品牌，強(qiáng)化歡聚社交氛圍。

接下來(lái)，項(xiàng)目將持續(xù)精耕服務(wù)升級(jí)、拓寬運(yùn)營(yíng)邊界，多維度提升消費(fèi)者滿意度，進(jìn)一步提升長(zhǎng)期價(jià)值空間。

贏商觀察

星盛商業(yè)集團(tuán)總裁陳群生曾表示：“我們不追求‘大而全’，而是‘小而美’的可持續(xù)。讓每個(gè)項(xiàng)目都成為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的心頭好，與城市共同生長(zhǎng)。”這一理念，正是星盛商業(yè)在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境中始終堅(jiān)守的戰(zhàn)略定力之源。

面對(duì)日益“內(nèi)卷”的行業(yè)生態(tài)，星盛商業(yè)并未盲目跟風(fēng)，而是以“聚焦”為核心戰(zhàn)略，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義與品質(zhì)深耕，持續(xù)探索和創(chuàng)新，以差異化優(yōu)勢(shì)立足市場(chǎng)。深圳龍崗星河COCO Park緊扣高質(zhì)量發(fā)展主線，通過(guò)精準(zhǔn)調(diào)改與服務(wù)升級(jí)，成功實(shí)現(xiàn)了從商業(yè)空間到情感場(chǎng)域的戰(zhàn)略升維。

展望未來(lái)，星盛商業(yè)將持續(xù)穩(wěn)健的步伐與創(chuàng)新的精神，推動(dòng)商業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。承此理念，深圳龍崗星河COCO Park也將開(kāi)啟一場(chǎng)永不止步的自我革新，致力于為每一位消費(fèi)者帶來(lái)驚喜體驗(yàn)，與城市共生長(zhǎng)，開(kāi)創(chuàng)更廣闊未來(lái)。

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