高端低密產(chǎn)品斷供近一年，新區(qū)獅山還有什么新期待？

東有金雞湖，西有獅子山。在蘇州房地產(chǎn)價(jià)值序列中，園區(qū)金雞湖畔和新區(qū)獅山板塊，是最沒有爭(zhēng)議的兩個(gè)價(jià)值高地。

而在園區(qū)雙湖低密新盤迭出之際，今年以來(lái)，新區(qū)獅山的新房市場(chǎng)，明顯低調(diào)不少，而且呈現(xiàn)出低密產(chǎn)品基本斷供狀態(tài)。

12.51萬(wàn)㎡、7.88萬(wàn)㎡，這是2025年至今獅山新房供求量數(shù)據(jù)。時(shí)間已至三季度末，預(yù)計(jì)今年板塊新房成交量要?jiǎng)?chuàng)近幾年新低。

供應(yīng)決定成交。獅山板塊新房成交量低，主要是因?yàn)榻衲陜H有6個(gè)樓盤有新增供應(yīng)。這個(gè)供應(yīng)量與獅山的板塊能級(jí)、市場(chǎng)需求容量，明顯是不成正比的。

目前市場(chǎng)供應(yīng)量走入低谷的同時(shí)，獅山板塊在售新房還存在一個(gè)特點(diǎn)，就是產(chǎn)品建筑形態(tài)同質(zhì)化，且少低密業(yè)態(tài)。

7個(gè)在售樓盤中，清一色都是小高層、高層產(chǎn)品，甚至還有超高層，卻少見洋房、別墅等市場(chǎng)主流低密產(chǎn)品。

雖然這幾個(gè)樓盤在產(chǎn)品力上都各有特色，但在新房產(chǎn)品力加速迭代、低密化產(chǎn)品已經(jīng)逐步成為主流的當(dāng)下，想在獅山核心的新房市場(chǎng)中買到洋房、墅類低密產(chǎn)品，選擇面真是捉襟見肘。

購(gòu)房者熱衷洋房、別墅等產(chǎn)品，一方面是這類低密產(chǎn)品相比于普通住宅（高層、小高層住宅）有著明顯突出的居住體驗(yàn)。更高的準(zhǔn)入門檻和精神共鳴，也注定了這類高端樓盤能營(yíng)造出更高端、純粹的業(yè)主圈層。

另一方面，就是別墅、洋房等低密產(chǎn)品，在當(dāng)下這個(gè)行業(yè)周期中，擁有著更強(qiáng)的保值增值能力，這也是購(gòu)房者在不確定時(shí)代能把握住的強(qiáng)確定性。

克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年至今，蘇州市區(qū)的普通住宅（高層、小高層）成交量同比減少了16%左右，成交均價(jià)下跌約8%，但洋房、別墅這類低密住宅的成交量同比增加了12%，成交均價(jià)也上漲了17%左右。

很明顯，在當(dāng)下市場(chǎng)周期中，量?jī)r(jià)兼得的低密改善產(chǎn)品，才是穿越市場(chǎng)周期的“硬通貨”。

因此，具有全市號(hào)召力的獅山板塊，其洋房、別墅產(chǎn)品顯然擁有更強(qiáng)的保值增值能力，也更得高改客群的青睞。

但是，今年獅山板塊洋房產(chǎn)品僅有一個(gè)樓盤有供應(yīng)，即中海·建發(fā)禧宸，且存量已經(jīng)不多。

而別墅類產(chǎn)品，已經(jīng)是近一年的徹底斷供。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，自去年11月綠城·逸廬售罄后，獅山板塊已有10個(gè)月沒有墅類新房產(chǎn)品供應(yīng)。

事實(shí)上，近幾年獅山板塊新房市場(chǎng)，墅類產(chǎn)品一直非常稀缺，2021年10月至今的近4年，僅綠城·逸廬一個(gè)樓盤有疊墅、合院等墅類產(chǎn)品供應(yīng)。低密且稀缺的產(chǎn)品業(yè)態(tài)、綠城出色的產(chǎn)品鍛造力，加上獅山核心的地段優(yōu)勢(shì)，使得其兩開即清盤。此后，就是近一年的墅類產(chǎn)品斷供。

獅山板塊，“苦無(wú)低密產(chǎn)品久矣“。好在，獅山板塊還有4個(gè)樓盤待入市，且都是低密項(xiàng)目。

其中，進(jìn)度最快的，就是剛剛公開示范區(qū)、即將首開的瀾庭壹號(hào)院。

◎?yàn)懲ヒ继?hào)院實(shí)景圖

瀾庭壹號(hào)院，前身是新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)向陽(yáng)路南、大運(yùn)路西地塊，容積率1.2，2024年11月底，蘇高新集團(tuán)和綠城管理聯(lián)合摘牌該地塊，樓面價(jià)25115元/㎡。

◎?yàn)懲ヒ继?hào)院鳥瞰圖

面對(duì)這樣一宗獅山核心的超低密宅地，蘇高新以集團(tuán)高端住宅產(chǎn)品系“瀾系”，與綠城管理聯(lián)合開發(fā)。

根據(jù)規(guī)劃，瀾庭壹號(hào)院擬建2棟10F洋房、2棟6F疊墅、17棟3F合院別墅，業(yè)態(tài)非常低密純粹。

這也將是獅山板塊時(shí)隔10個(gè)多月后首個(gè)入市的低密住宅，并且也是目前獅山核心唯一可售的別墅盤，稀缺程度可見一般。

而且，瀾庭壹號(hào)院也是獅山板塊新房市場(chǎng)，唯一有小面積洋房可售的豪宅。

獅山不缺豪宅，但新房戶型和總價(jià)門檻普遍拔得很高。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年獅山的新房套均總價(jià)630萬(wàn)元。如此高的上車門檻，注定了獅山只能屬于少數(shù)人。

而瀾庭壹號(hào)院洋房115㎡起步，這個(gè)面積段和價(jià)格段，在動(dòng)輒140㎡起步且洋房?jī)H有個(gè)別在售的獅山高端市場(chǎng)和低密市場(chǎng)，對(duì)于預(yù)算有限的城市新貴，實(shí)在是太友好了。

而265-338㎡（含地下室）的疊墅、380-528㎡（含地下室）的合院，又都能兼顧到城市老錢在地改善的需求，新老錢客群的需求都兼顧到了。

◎?yàn)懲ヒ继?hào)院疊墅戶型圖

◎?yàn)懲ヒ继?hào)院合院戶型圖

如今，瀾庭壹號(hào)院實(shí)景示范區(qū)已經(jīng)正式公開，隱貴東方門庭、高濃度下沉式庭院及隱奢會(huì)所均已實(shí)景呈現(xiàn)。大家可以身臨其境，親去感受獅山核心新一代低密院落的雅奢與閑適。

◎?yàn)懲ヒ继?hào)院示范區(qū)實(shí)景圖

作為新區(qū)頭部板塊，獅山板塊新房市場(chǎng)確實(shí)亟需新的、低密產(chǎn)品業(yè)態(tài)補(bǔ)充，這無(wú)論是對(duì)豐富板塊產(chǎn)品業(yè)態(tài)、承接板塊需求不外溢等均有積極作用。

而對(duì)于有低密高改需求的購(gòu)房者，依然可以對(duì)獅山板塊保持高度關(guān)注。