突發(fā)大降價(jià)！青島“地王”，也撐不住了？

國(guó)慶前夕的青島樓市，被城陽(yáng)仙山花園大降價(jià)的消息刷屏了，中介朋友圈十條有九條是它。這個(gè)2021年開(kāi)盤的老項(xiàng)目，如今放出“破盤價(jià)”，據(jù)稱一天賣出30余套，400多組客戶擠爆售樓處。

▲仙山花園售樓處被擠爆

1、

仙山花園：筍盤還是損盤？

仙山花園，位于城陽(yáng)和李滄交界處、汽車北站旁，號(hào)稱靠近地鐵1號(hào)線，實(shí)際走到地鐵站得30分鐘，小區(qū)總建面12萬(wàn)㎡，容積率1.5，是6到10層的電梯洋房，2022年就建成現(xiàn)房了，戶型從88平到140平，20%的公攤在洋房里算中規(guī)中矩。

▲仙山花園實(shí)景

仙山花園能刷屏，全靠?jī)蓚€(gè)推手：價(jià)格暴擊+高傭誘惑。

仙山花園這波價(jià)格戰(zhàn)的確來(lái)勢(shì)洶洶：2021年剛開(kāi)盤時(shí)，均價(jià)1.65萬(wàn)，最高價(jià)賣到1.8萬(wàn)；2024年的價(jià)格還在1.4萬(wàn)，今年上半年二手房成交價(jià)還沒(méi)低于1.1萬(wàn)，結(jié)果到九月下旬突然炸雷——均價(jià)8500，最低的8000就能拿下，一套100平的房子總價(jià)才80來(lái)萬(wàn)。

▲仙山花園售樓處被擠爆

據(jù)房產(chǎn)君得到的消息，仙山花園銷量突然飆升，另外一個(gè)主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商給了中介超高傭金，每套5萬(wàn)元，于是帶客量一下子起飛。對(duì)于可以接受這個(gè)地段、對(duì)品質(zhì)要求不高、重視性價(jià)比的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的仙山花園，無(wú)疑是撿漏的“筍盤”。但是誰(shuí)知道未來(lái)還會(huì)不會(huì)降？有網(wǎng)友直言：這地方5000才合理，現(xiàn)在買就是“損盤”！

2、

降價(jià)為地王輸血？

要理解仙山花園這輪降價(jià)邏輯，不妨先看看開(kāi)發(fā)商背景。仙山花園的開(kāi)發(fā)商是青島海業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，與去年拿下嶗山王家村“地王”地塊的柏悅府開(kāi)發(fā)商——青島海業(yè)益佳地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是兄弟公司，兩家公司都隸屬于青島海業(yè)石油公司旗下。仙山花園和柏悅府可謂“同門兄弟”，資金鏈其實(shí)栓在一起——只不過(guò)一個(gè)是純剛需盤，一個(gè)是地王豪宅。

▲仙山花園實(shí)景

去年轟動(dòng)青島地產(chǎn)圈的王家村一期地塊土拍，嶗山首個(gè)四代宅項(xiàng)目柏悅府，以樓面價(jià)39516元/㎡成為地王，這一價(jià)格至今仍是青島樓市的天花板。

▲嶗山地王柏悅府實(shí)景

那么問(wèn)題來(lái)了：仙山花園降價(jià)急售，是不是要給嶗山地王柏悅府“輸血”呢？畢竟柏悅府拿地價(jià)高達(dá)18.87億元，如此龐大的投資，后期建設(shè)和資金壓力可想而知。海業(yè)系手里能快速變現(xiàn)的，只有仙山花園等現(xiàn)房庫(kù)存。這次仙山花園大降價(jià)，既能清庫(kù)存、快回款，又能為地王項(xiàng)目輸血。業(yè)界分析，海業(yè)系此舉無(wú)疑是拋磚引玉，騰出資金支持柏悅府這一重頭戲項(xiàng)目。

3、

地王的隱秘?zé)?/strong>

去年搶地有多瘋狂，現(xiàn)在日子就有多難受。被仙山花園輸血的柏悅府，日子比想象中更加艱難。

青島地王項(xiàng)目、嶗山王家村的一期地塊，在今年2月初該地塊規(guī)劃公示出爐，項(xiàng)目命名為柏悅府，按照規(guī)劃，柏悅府將建設(shè)6棟小高層住宅（其中5棟16層、1棟15與16層的錯(cuò)層），是嶗山首次引入第四代住宅概念。

▲柏悅府鳥(niǎo)瞰圖

據(jù)稱，柏悅府戶型超大：4種戶型區(qū)間為231、268、288、339㎡，全部是四居室設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)總價(jià)在1600萬(wàn)~3000萬(wàn)/套。目前項(xiàng)目正在施工尚未封頂，尚未對(duì)外銷售。市場(chǎng)上對(duì)它的定價(jià)和品質(zhì)兌現(xiàn)充滿期待和猜測(cè)：柏悅府可能要等現(xiàn)房再賣——畢竟現(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)第四代住宅的期房沒(méi)信心，而現(xiàn)房能打消顧慮。但這意味著要砸更多錢進(jìn)去，有人擔(dān)心項(xiàng)目資金緊張，萬(wàn)一賣不動(dòng)會(huì)拖累海業(yè)資金鏈。

▲柏悅府施工現(xiàn)狀

柏悅府雖然開(kāi)盤時(shí)間未定，卻處處牽動(dòng)青島樓市神經(jīng)。作為嶗山黃金地段的“地王盤”，它的配置能豪到什么程度？推出后價(jià)格又會(huì)飆到何等高點(diǎn)？可以肯定的是，這個(gè)項(xiàng)目的成敗對(duì)海業(yè)系而言極為關(guān)鍵：要么是刷新豪宅天花板，要么就是壓垮海業(yè)資金鏈的最后一根稻草。

▲柏悅府施工現(xiàn)狀

仙山花園的大降價(jià)，反映了青島樓市當(dāng)前的分化與調(diào)整。樓市里最真實(shí)的邏輯從來(lái)沒(méi)變過(guò)：沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格；沒(méi)有品牌加持或者品牌力較弱的項(xiàng)目，在樓市新周期下正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。