包頭婚姻法律師團隊：離婚協議房屋歸屬約定能否阻卻法院強制執行

一、本案基本事實及裁判觀點

本案源于一起案外人執行異議之訴糾紛。上訴人于某因與被上訴人陳某、原審被告張某就北京市豐臺區大瓦窯北路2號院18號樓1層4單元102號房屋（以下簡稱案涉房屋）的強制執行問題產生爭議。陳某與張某原系夫妻關系，二人于2020年3月11日登記離婚，并在《離婚協議書》中約定案涉房屋歸陳某所有，剩余房貸由陳某償還，但未辦理產權變更登記。2023年6月，張某以案涉房屋為抵押向于某借款50萬元，后因張某未按期還款，于某依據仲裁裁決申請法院強制執行案涉房屋。陳某作為案外人提出異議，主張其對房屋享有權利，要求停止執行。一審法院支持了陳某的訴請，判決停止對案涉房屋的執行。于某不服，提起上訴。

北京市高級人民法院二審經審理認為，案涉房屋登記在張某名下，張某系合法所有權人。離婚協議關于房屋歸陳某所有的約定，僅產生債權效力，未經登記不發生物權變動效果。陳某基于離婚協議享有的債權請求權，與于某對張某的金錢債權屬于同質權利，不具有優先性。且陳某在離婚后長達四年未辦理過戶登記，存在過錯；離婚協議中財產分配明顯傾向于陳某，減少了張某的責任財產，損害了債權人于某的利益。因此，陳某對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益。二審法院撤銷一審判決，駁回陳某的訴訟請求。（案例來源：(2025)京民終152號）

完整裁判要旨：

本院認為，根據各方當事人的訴訟意見，本案二審的爭議焦點為：陳某對案涉102號房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。因陳某系基于《離婚協議書》約定主張其享有相應的民事權益，故本案需要探討的是陳某依據《離婚協議書》中對房屋產權歸屬的約定，能否享有足以排除對房屋的強制執行的民事權益。一、關于法律適用。對于非產權登記人依據離婚協議要求排除對房屋的強制執行，一般不應參照適用《執行異議和復議規定》第二十八條。只有在離婚協議的內容實質上相當于商品房買賣合同的特殊情況下，符合平等自愿、等價有償的交易原則，才能夠進行參照適用。但本案中《離婚協議書》的內容與商品房買賣合同的情況相差甚遠，故不應參照適用。二、關于權利性質。案涉102號房屋為張某在非婚姻關系存續期間購買并登記在其名下，張某依法為所有權人。離婚協議中對房屋的處分約定未經登記，不直接發生物權變動效力，陳某享有的是債權請求權，與于某的金錢債權相比不具有法定優先性。三、關于申請執行人利益的考量。離婚協議對財產分配存在“一邊倒”情形，將主要財產歸于陳某，債務歸于張某，減少了張某的責任財產，損害了債權人于某的利益。四、關于案外人過錯的判定。陳某在明知張某負債風險的情況下，未積極辦理過戶登記，存在過失。五、關于價值權衡。于某的債權支付了對價且經生效裁決確認，而陳某未按約履行離婚協議義務，權利失衡。綜上，陳某不能證明其對案涉房屋享有排除強制執行的權益。

二、法理分析

從本案裁判理由中，可以提煉出幾個關鍵法律問題，值得深入探討。首先，物權變動的基本原則是登記生效主義。我國民法典第二百零九條明確規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力。未經登記，不發生效力。這一原則的核心在于維護交易安全和產權穩定性。案涉房屋始終登記在張某名下，從物權法角度，張某是法律意義上的所有權人。離婚協議雖是雙方真實意思表示，但僅對協議雙方具有約束力，屬于債權范疇。債權具有相對性，不能直接對抗第三方。陳某要求基于離婚協議排除強制執行，實質是要求債權具有優先于物權的效力，這與物權公示公信原則相悖。法院在裁判中嚴格遵循了這一法理，強調未經登記的約定不能對抗善意第三人。

其次，執行異議之訴的審查需平衡多方利益。本案涉及案外人陳某、申請執行人于某和被執行人張某三方的權益沖突。法院在判斷是否排除執行時，不僅看權利性質，還綜合考量過錯因素、債權實現公平性等。陳某在離婚后四年未辦理過戶，其解釋為“帶押過戶”操作困難，但未舉證證明積極采取過措施。這種消極態度構成過錯，削弱了其權利的正當性。同時，離婚協議將兩套房產均歸陳某，而張某僅分得價值較低的資產，這種分配方式客觀上減少了張某的責任財產范圍，影響了債權人的潛在利益。法院通過利益衡量，認為保護已支付對價的債權人于某的債權，更符合公平原則。這種裁判思路體現了司法實踐中對“生存利益”與“交易安全”的精細平衡，避免離婚協議成為逃避債務的工具。

此外，本案對離婚協議與強制執行沖突的處理具有典型意義。實踐中，不少離婚雙方通過協議約定財產歸屬，但未及時辦理變更登記，導致一方負債時房屋被強制執行。本案裁判明確，僅憑離婚協議不能當然阻卻執行。案外人需證明自身無過錯、權利具有優先性等要件。這警示公眾，離婚財產分割后，應及時完成產權變更，否則可能面臨權利落空的風險。對于債權人而言，借款時需審慎核查抵押物權屬狀況，但本案中于某因房屋登記在張某名下而放貸，符合善意信賴，其債權應受保護。整體上，二審判決通過個案裁判，強化了物權公示效力和債權平等原則，對類似糾紛具有指導價值。

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