市場觀察 | 二手房業主為了賣房有多拼？

近期，在社交媒體的熱帖中，有業主發說小區三個業主比著降價，已經拉開第四名100多萬，直接拉低了整體小區的房價。

圖源于網絡

而另一邊，業主為穩住小區二手房房價，成立“保價群”、發表《維護小區房價倡議書 》，指導二手房掛牌價格，聯合業主抱團將小區二手房價格穩住。

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一面降價比慘，一面抱團保價，都是當下二手房業主的真實寫照。

究其產生原因，離不開二手房累積、新增掛牌量持續高位，內部競爭激烈，同時新規住宅搶占市場份額的雙重催化。

01掛牌量持續高位：庫存高企，競爭加劇

從二手房掛牌量來看，2023年以來重慶二手房累積掛牌量已連續三年超25萬套，近一年月均新增掛牌量超1萬套。二手房掛牌量持續高位下，市場競爭加劇。

而在成交端，二手房市場量價均有不同程度的下滑 。2024年全年二手房成交套數對比2020年下滑16%，成交價下滑了12%；而25年1-8月同比去年成交套數上漲12%，但成交均價下降約8%。

2025年1-8月中，重慶中心城區二手房成交量雖然在2-6月連續5個月保持正增長，然而階段性回暖后，迎來傳統淡季，7-8月二手房市場成交量價雙降。

02區域與需求分化：剛需流量與改善支撐并存

在整體下行的壓力下，二手房市場呈現出顯著的區域與需求分化的顯著特色。

從區域來看，其中渝北區、沙坪壩區、南岸區為成交主力區域，北碚成交量漲幅明顯；板塊表現來看，蔡家板塊在金科集美嘉悅、金科金輝美院等項目的帶動下，以成交467套排名第一；大學城、南坪等板塊緊隨其后，交易活躍。

具體到項目層面，則呈現分層清晰、需求多元的特點。融創文旅城憑借低總價和成熟配套，擁有極高的市場活躍度，成交量斷層式領先；高端市場的代表重慶天地成交量亦排名第五。

同時TOP10的絕大多數席位被均價在10000元/平米至12000元/㎡的中高端改善型樓盤占據。這表明當前市場并非完全由低價驅動，深厚的改善型需求依然提供了穩定支撐，形成了低價流量盤與品質改善盤共同活躍的多元市場。

03 新房產品力沖擊：四代住宅崛起，價差拉大

除內部壓力外，二手房市場還面臨著來自新房市場的強力挑戰，新規產品的入市對二手房尤其是改善型房源構成了直接的競爭壓力。

2025年以來重慶新房市場四代宅供應成交上漲顯著，8月單月供應同比上漲157%，成交上漲12%，可見市場需求趨勢逐漸向高品質住宅轉移，新房以產品力搶客，也進一步拉開了新房與二手房的成交價差。

而隨著小面積四代宅及120㎡段的新規產品亮相，二手房改善、豪宅產品的市場競爭壓力將進一步加大，或將提升新房市場份額，進一步推動樓市止跌回穩。

結語：

三季度迎來二手房成交遇冷，成交規模下降。不過，隨著“金九銀十”、“秋交會”等政策利好的釋放，市場信心將逐步修復，二手房市場熱度將有所回升，繼而向新房市場傳導。

不過，二手房市場后續成交增長動能或有所放緩，尤其是新房產品力全面提升背景下，二手房市場僅能吸引價格敏感度較高的剛需客群，短期內以價換量趨勢還將延續。

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