房產(chǎn)中介雇人壓價(jià)背后的大問題

還是說說財(cái)經(jīng)話題，不能”不務(wù)正業(yè)“，哈哈。房地產(chǎn)是老話題，更不缺新焦慮。9月22日，話題”中介雇人看房砍價(jià)60萬，搞崩房東心態(tài)“沖上了微博熱搜，引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。

有記者假扮被雇，中介指導(dǎo)記者對(duì)掛牌339萬房屋報(bào)280萬低價(jià)，砍價(jià)近60萬，導(dǎo)致房東憤然離場。另一場砍價(jià)中，記者咬住470萬的出價(jià)不放，讓房東在538萬的掛牌價(jià)上一路狂降，最后，房東泛著淚花，報(bào)出了510萬的價(jià)格。

中介還告訴記者，他們的老板通過這種變相壓價(jià)的方式，每個(gè)月都能賺不少錢，月入超50萬元。“一個(gè)月收了50套房子，50萬肯定能賺到。”

新聞大概就是這樣，還需解讀一下，為什么會(huì)發(fā)生這一幕。很多人說，房價(jià)下跌，是中介造成的。是這樣嗎？

首先，所謂的收房子，含義并不明確。如果是老板全款收購，不但所需資金極大，而且，在這個(gè)價(jià)格不確定的當(dāng)下，風(fēng)險(xiǎn)極大。更何況，多次過戶，也會(huì)產(chǎn)生不必要的稅費(fèi)。所以，這個(gè)收，可能并不是收購，而是排他性的，排除其他中介的獨(dú)家協(xié)議之類的，或者就是增加一套房源。那么，”收房子“不一定等于”賣出去“，而且，賣出去，收到中介費(fèi)，并不等于純利潤。

當(dāng)然，一家中介公司，一個(gè)月收入50萬，或者一個(gè)老板一個(gè)月收入50萬都是有可能的，看所處的地方，規(guī)模大小。

再看中介雇人這件事。

二手房中介，雇人看房，有三個(gè)目的。第一，完成公司規(guī)定的帶看量。也就是說，中介的這種做法，不僅僅是欺騙房東，也是欺騙公司。

第二，雇人扮演買家，自己和雇來的人演“雙簧”，來給房東施壓。一方面，搞清楚房東的心理底線價(jià)位。就像中介告訴記者的“如果讓買家直接跟房東談，萬一談崩了，買家可能就不再考慮這套房了。我們讓演員去談，可以預(yù)演一下，看看買賣雙方差距多大，這樣我們心里就有數(shù)了。”

第三，讓請(qǐng)來的人不斷壓價(jià)，讓房東以為，”買房的人都只愿意出這個(gè)價(jià)位“，進(jìn)而改變房東的心理預(yù)期，達(dá)到促進(jìn)成交的目的。

房產(chǎn)交易本應(yīng)建立在公平、公正、公開的基礎(chǔ)上，中介的這種做法嚴(yán)重違背了市場誠信原則，加大了買賣雙方的信任成本。從道德層面來講，肯定是錯(cuò)誤的。但這種事情，其實(shí)很難杜絕。

因?yàn)槿魏稳硕伎梢韵胭I房，哪怕做簡單的背景調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這個(gè)被雇傭來的人，收入低——這是大概率的，甚至失業(yè)了，也不能一定得出結(jié)論：他就是雇來看房，故意壓價(jià)的。如果要進(jìn)一步地通過聊天記錄來證明，這就涉及到公民的通訊秘密。理論上，不涉及刑事案件，是不能這么干的。這類連治安都談不上的小問題，就更不可能了。

中介的這種行為當(dāng)然應(yīng)該被批評(píng)，甚至被譴責(zé)，但更重要的是，中介這種行為背后的大問題。

以前中介不是這樣的。以往的新聞中，都是房東不斷跳價(jià)，中介不斷地給買房的人做思想工作，促成成交。那么，為什么發(fā)生了變化呢？這還得從中介獲得收入的機(jī)制說起。

中介賣房，一般是按比例提成，一套200萬的房，中介一般能收到2萬-4萬元的傭金。一直以來，這讓很多人不解：中介提供的服務(wù)并不多，也沒有什么技術(shù)含量，為什么買一套房，能按照比例去提成，而不是固定的一個(gè)服務(wù)費(fèi)。

其實(shí)，中介的作用關(guān)鍵在于信息。一方面，是房源信息，促進(jìn)買賣雙方接觸。但更重要的信息是價(jià)格信息，中介通過自己掌握的信息，提高或者降低房價(jià)。假設(shè)中介能促成買房者，200萬的房子，多出10萬元，就遠(yuǎn)超中介提成。那么，房東就愿意按比例給中介傭金。反過來說，中介如果能促成房東降低價(jià)格，買房者自然也愿意按比例給中介傭金。

這就是中介能夠按照房價(jià)的比例獲得收入的原因。

但對(duì)中介而言，能夠通過促成房價(jià)提高，來獲得更多的傭金當(dāng)然是一件好事，但最重要的是促進(jìn)成交。沒有成交，什么都沒有。在房價(jià)上漲的時(shí)候，中介為了獲得更多的傭金，是做買房者的思想工作，甚至虛構(gòu)房子很搶手的假象來刺激成交。到了買房市場的時(shí)代，中介為了成交，則會(huì)站在買房者一邊，努力做房東的工作，讓房東降價(jià)，促成成交。

這就引發(fā)了一個(gè)透明度的問題。2024年上海二手房成交21.6萬套中多數(shù)經(jīng)中介完成，而鏈家近期隱藏成交價(jià)的行為引發(fā)市民對(duì)市場透明度的擔(dān)憂。

隱藏價(jià)格，本來是為了避免市場恐慌，但中介總是有促成成交的動(dòng)機(jī)，隱藏價(jià)格，就給了中介虛構(gòu)市場狀況的空間。結(jié)果，反而會(huì)因?yàn)閮r(jià)格不透明，造成市場在信息誤導(dǎo)之下的恐慌性拋售。左右為難，你說該怎么辦？??

劉 遠(yuǎn) 舉

央視網(wǎng)、第一財(cái)經(jīng)、光明日?qǐng)?bào)、騰訊大家、南方周末、新京報(bào)、南方都市報(bào)、FT中文網(wǎng)、澎湃等特約作家，多家智庫研究員。

關(guān)注時(shí)政、財(cái)經(jīng)、科技話題，以深度、專業(yè)、理性的態(tài)度，去掘現(xiàn)象背后的事實(shí)。

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