上海優化房產稅政策，一個重要信號來了！洛陽以后會征收房產稅嗎？

上海優化調整個人住房房產稅試點政策

近日，上海市財政局日前發布《關于優化調整本市個人住房房產稅試點有關政策的通知》，通知明確，持上海市居住證滿3年并在上海工作生活的購房人，在上海新購住房且屬家庭首套的，暫免征收房產稅。

為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進上海市房地產市場平穩健康發展，對上海市個人住房房產稅試點有關政策優化調整如下：

一、持有上海市居住證并在上海市工作生活的符合國家和上海市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，和持有上海市居住證滿3年并在上海市工作生活的購房人：

（一）在上海市新購住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產稅。

（二）在上海市新購且屬于家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按暫行辦法的規定計算征收房產稅。

二、持有上海市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按暫行辦法的規定計算征收房產稅，待持有上海市居住證滿3年并在上海市工作生活的，其符合第一條規定的免稅住房和面積在上海市居住證持證期間已征收的房產稅，可予退還。

三、以上政策自2025年1月1日起執行。購房人已購應稅住房符合上述暫免征收規定的，可向應稅住房所在地稅務機關申報，并重新辦理房產稅納稅信息的申報、認定，對所屬期在2025年1月1日以后多征收的稅款可予退還。

關于房地產稅，一個重要信號來了

而上海市財政局日前發布《關于優化調整本市個人住房房產稅試點有關政策的通知》，整份文件是針對符合條件的非戶籍人口進行購房免稅和優惠。

9月19日，上海市財政局、國家稅務總局上海市稅務局發布《關于優化調整本市個人住房房產稅試點有關政策的通知》（簡稱《通知》），對個人住房房產稅試點有關政策進行優化調整。

上海中原地產分析師盧文曦指出，該房產稅收優化政策屬于“8·25上海樓市新政”的配套政策，是樓市新政在住房稅收領域的進一步詳細落地。

降低非本市戶籍家庭住房持有成本

今年8月25日，上海市住房城鄉建設管理委等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，其中明確，對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

此次通知明確，符合條件的非本市戶籍居民家庭包括兩大類：一是持有本市居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才；二是持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人。

按照新政，符合條件的非本市戶籍居民家庭在本市新購住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產稅。在本市新購且屬于家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按《上海市人民政府關于印發〈上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法〉的通知》（滬府發〔2011〕3號，簡稱“暫行辦法”）的規定計算征收房產稅。

中指研究院認為，此次政策增加對于符合條件的非本市戶籍家庭購買二套及以上住房的稅收減免。對比來看，在2011年發布的《暫行辦法》中，二套及以上住房的房產稅稅收減免政策僅針對上海市本地居民家庭，當時非本市戶籍家庭在上海限購1套住房，近幾年隨著限購政策的持續優化調整，非本市戶籍家庭在上海已經可購買多套住房，但二套及以上房產稅仍需全額繳納，增加了非本市戶籍家庭購買多套住房的持有成本，一定程度影響了購房需求釋放。本次優化政策落地后，符合條件的非本市戶籍家庭購買二套及以上住房的房產稅與本市戶籍家庭采取同樣的稅收減免，將降低其住房的持有成本，促進需求釋放，對市場也將形成一定帶動效果。

同時，對比兩次文件內容，此次非本市戶籍家庭首套房產稅減免需符合的人才條件及居住證持有年限均未進行調整，即“持有本市居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才”以及“持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人”。

對于居住證未滿3年的非滬籍購房者，則實行“先征后退”的規則。新政明確，持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按《暫行辦法》的規定計算征收房產稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其新購的家庭第一套住房在本市居住證持證期間已征收的房產稅、新購的家庭第二套及以上住房中人均不超過60平方米部分在本市居住證持證期間已征收的房產稅，可予退還。

據了解，由于個人住房房產稅按年征收，因此上述通知自2025年1月1日起執行。購房人已購應稅住房符合上述暫免征收規定的，可向應稅住房所在地稅務機關申報，并重新辦理房產稅納稅信息的申報、認定，對所屬期在2025年1月1日以后多征收的稅款可予退還。

在上海之前，今年5月份另一個房產稅試點城市重慶，也對房產稅做出了調整：

“市外人員”無論在重慶購買多少套普通住宅，都不用繳納房產稅。購買非普通住宅（比如獨棟別墅、高單價住宅），一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積，免稅面積為180平方米。

征收房地產稅，暫時無望

重慶、上海兩個城市先后對房產稅做出調整，目的無非兩個：

一是跟隨限購政策調整，進行同步優化。

二是以降稅為手段，刺激一波市場行情。

但這個減稅動作的影響，著實有限，不會給市場帶來什么大波動。

透過現象看本質，其實它所釋放的一個重要信號是：

房地產稅遙遙無期。

時至今日，官方已經很少提到房地產稅，重慶與上海對房產稅的征收力度下降，更是意味著房地產稅征收可能遙遙無期。

在房地產跌幅沒有收住時，房地產稅開征基本無望。

不過，長遠來看，房地產稅必然會取代土地財政，成為地方政府新的錢袋子。

邏輯在于，房地產已經進入了黑鐵時代：人口見頂、城市化速率見頂、供大于求。在這種背景下，賣地收入高增長的時代一去不復返。要解決目前地方城市的財政壓力，只有兩條路：

第一條路，短期內大幅提高一般預算內收入，也即大幅提高稅收收入，來填補賣地收入不濟之難題。

但在中央減稅措施下，不可能。那就只剩下第二條路，也即增量不行就尋找村里的稅收出路。

第二條路，尋找新的錢袋子來替代賣地收入縮減造成的窟窿。沒有什么比房地產稅更合適的。

因為：

中央謀劃房地產稅的目的，本來就是成為地方城市新的錢袋子。當初討論房地產稅的時候，就是想著在土地財政青黃不接的時候，順勢推出來補充地方政府的錢袋子。

房產稅未來會如何征收？

2021年全國人大發布的“關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定”中，明確指出：

試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行。

這段話，其實就是在探討房地產稅具體的征收細節，城市的居住用房（包括商品房、公寓、小產權房等）與非居住用房，都得交稅。

此外，按照國外和中國香港的征收辦法來看，都有免征面積，即不是所有人都得交稅，擁有一套房的居民，基本不用擔心。房地產稅針對的是多套人群。

而即使開始征收房產稅后，房產稅也會采用免征面積+階梯稅率模式，旨在實現稅收公平性與居民負擔之間的平衡。

按照專家建議，房產稅設置了人均免征面積，范圍處于40-60平方米。以三口之家為例，其免征面積為120-180平方米。

這就表明，若家庭住房面積在180平方米以內，便免征房產稅。超出免征面積的部分，將按照階梯稅率征收房產稅，稅率范圍為可能在0.2%-1.2%。

所以說，洛陽以后即使征收房產稅，如果按照上面的政策來算，對洛陽的老百姓來說，負擔也不算太大。