近1年內更換運營方的長租公寓都有哪些特點？

近1年內，長租公寓行業(yè)變動較大，基于項目庫，我們監(jiān)測到有29家新開業(yè)的長租公寓是由更換運營方而來的（數(shù)據(jù)庫：數(shù)智MAP），這些公寓中變更運營方的原因可能是停業(yè)、出售或酒店新增公寓業(yè)務。

表：近1年內上海部分更換運營方的長租公寓項目

數(shù)據(jù)來源：數(shù)智MAP，同策研究院

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更換運營方的長租公寓占比

結合我們前期調研估算，上海大約有1/3-1/2的長租公寓關店或出售后以更換運營方的形式繼續(xù)留在長租公寓行業(yè)（數(shù)據(jù)僅供參考，主要為了說明問題），閉店后立馬換一波人重新入局，說明當前經(jīng)濟形勢下，沒有幾個比長租公寓更好的商業(yè)模式，長租公寓的市場前景仍然得到投資方的廣泛認可。

那么其余的長租公寓都走向了哪里？

一類是關店空置，位置比較偏遠的長租公寓，原先經(jīng)營情況不善換運營方恐也難救活，也就沒有“接盤俠”。市場是極致聰明的，（下圖）那些能“復活”的長租公寓基本沿著中環(huán)線與外環(huán)線分布，遠郊區(qū)域寥寥無幾。很顯然中外環(huán)線附近租賃需求旺盛并且距離市區(qū)較近，“手里的牌沒打完”換個運營方或許有盤活的可能，遠郊區(qū)域已“無牌可出”并且上一個運營方已經(jīng)驗證過市場真的不行，不如讓它安心的“死去”，僅有的幾個能出牌的，要么靠近大學校園要么是保租房性質。

圖：上海部分更換運營方的長租公寓分布區(qū)域

△同策研究院制圖

另一類是更換成其他業(yè)態(tài)重新開業(yè)，主要為酒店類、月子中心類，這兩種業(yè)態(tài)因物業(yè)改造條件的天然相近，切換起來也就更加“絲滑”。相比之下，更換成酒店類的居多，更換成月子中心類的偏少，主要由于生育率大幅下降，月子中心的生意也不好做了。

02

更換運營方的長租公寓特征

△同策研究院制圖

從上面的統(tǒng)計維度來看，這些長租公寓主要以白領公寓為主，房間數(shù)集中在300間以下，產(chǎn)品檔幾乎都是35平以下的小戶型，重點分布在浦東和閔行區(qū)域，絕大多數(shù)都沒有納入保租房體系。

首先，這些項目的產(chǎn)品本身是市場的主流產(chǎn)品，浦東和閔行也是上海長租公寓的重點分布區(qū)域，基數(shù)大自然變動量也大。其次，從產(chǎn)品線的角度理解，這些公寓中白領公寓居多，服務式公寓很少，主要由于白領公寓市場內部差異大，不同運營商的條件背景和運營能力差異巨大，所以這里存在“以小換大”和“以大換小”的操作空間，“以小換大”是指遵從成本邏輯，品牌方因拿房或運營成本高退場，物業(yè)方拿過來自己做，成本明顯下降后利潤也可以做的不錯；“以大換小”則是指能力邏輯，小的運營商運營不下去換成大的專業(yè)運營機構進場，運營能力上升帶動利潤上漲。而高端公寓不用于白領公寓，能做高端公寓的運營商自身就需要一些條件稟賦，高端公寓市場基本就是“平進平出”，“大小替”的操作空間明顯縮小，因此高端公寓多以向下兼容，降維收房。

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