上海房東，開始搶跑了

你要問我，在上海賣房，最怕什么？

除了整體行情不好，更怕小區里有鄰居“砸盤”搶跑。

尤其是在一個掛牌量上百套的大盤里，一旦出現一套非正常低價成交，整個小區的價格體系都會被拉下一個臺階。

我們這次服務的房東，房子所在的綠洲康城親水灣中央區，恰恰是一個開發周期長達十幾年的超級大盤。

目前在售掛牌房源多達100多套，房東之間的競爭異常殘酷激烈。

中介也經常用低價成交房源來無腦壓價，pua房東，完全忽視不同戶型、位置、樓層以及裝修的差異。

還好，房東李先生找到了我們，在我們科學賣房體系指導加持之下，從掛牌到成交僅用了半個月的時間，而且賣出了一個相當不錯的市場價。

看看我們是怎么做的，也許能給正在賣房的你一點啟發。

超級大盤的內卷與砸盤

我們的賣房寶客戶李先生（化名），在賣的這套房子，位于浦東中外環御橋——上海知名的學區高地。 房子屬于建平實驗的學區房，2018年的次新小區。小區中心位置，電梯房中高區，116平三房兩廳兩衛戶型，開發商精裝，保養良好。

房子本身條件非常不錯，但面臨的挑戰也很明顯：

1. 超級大盤的內卷

小區開發周期長達十幾年，前后幾期加起來超過3000戶，超過100套的在售房源。

意味著你的房子必須足夠出色，或者價格足夠有競爭力，才能脫穎而出。

2.鄰居“砸盤”沖擊

在這種大盤里，最怕的就是有急售的房東大幅降價成交。

在我們賣房期間，同小區突然出現一套127平房源以730萬的價格成交，單價驟降近5000元/平方米，成為所有買家和中介砍價的“鐵證”。

3. 房東異地的溝通難

房東人已離開上海，在外地發展，給看房、溝通、房屋維護等都帶來不便，關鍵是無法及時應對市場變化。

4.帶著租約看房不便

房東委托之初，房子還處于出租狀態，看房不便，明眼人都知道這會極大影響帶看量和看房體驗，無法展現房屋最佳狀態。

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專業操盤，速度制勝

房東李先生曾在2022-2023年自己嘗試賣房，但當時因為房東對市場有比較高的期待，沒有成交。

去年將房子出租一年后，今年找到我們幫忙賣房，8月底再次掛牌，希望抓住樓市“金九銀十”的時機，在10月底前完成銷售。

1. 精準市調與動態價格策略

8月初房東委托我們時，我們立即進行了深入的市場調研。

當時御橋整體房價還較為穩定，我們據此擬定了一個有競爭力的價格。

然而市場瞬息萬變！

在我們與租客溝通搬離的一個月內，御橋樓市整體補跌。

最致命的是，本小區突然出現一套“砸盤”房源，成交單價較之前驟降近5000元/平方米！

這無疑是一記重錘。我們第一時間與房東溝通，分析了嚴峻的市場形勢：

原先的定價策略必須調整，必須搶時間，抓住第一波對價格還存有“舊印象”的存量客戶，決不能戀戰。

房東接受了我們專業的判斷，及時調整了預期。

不要戀戰這一條，其實適用于大部分房東，尤其是在金九銀十不及預期，你的帶看量越來越少的情況下。

特別這種超級大盤，越往后，砸盤成交的房源可能會越來越多。

2. 極致優化房源狀態與高效推廣

溝通租客搬離后，我們絲毫不敢耽擱，迅速美化房源：

立即安排專業的保潔團隊進行深度打掃，讓房屋瞬間恢復明亮、整潔的最佳狀態，給買家和中介留下良好的第一印象。

全網高強度曝光：

迅速在御橋所有中介的核心業務群內進行掛牌、重點推廣和傳播，確保周邊所有經紀人第一時間都知道這套“新上優質好房”。

快速組織中介集體空看，短時間內集中引爆帶看量。

社交媒體賦能：

安排攝影師和經紀人短視頻拍攝，通過自媒體渠道進行視覺化推廣，吸引更多流量。

在短短兩周內，我們創造了超過幾十組的密集帶看！房子獲得了極高的市場熱度。

3. 精準篩選客戶與談判博弈

熱度起來后，出價的客戶不少，但多數客戶的出價參考系都變成了那套“砸盤”房。

這其實對房東很不公平——很多客戶出價只有660萬甚至650萬。

我們的賣房師沒有簡單地傳遞低價offer，而是扮演了房東的“守護人”和“談判官”。

與每一位出價客戶深入溝通，篩選其購買意愿和付款方式。

最終，我們從十幾組買家中鎖定了一組出價最高、且付款方式最優（周期短、首付比例高）的優質客戶，安排雙方談判。

談判過程持續了4個多小時，我們憑借專業的市場分析和談判技巧，最終為房東爭取到了680萬的滿意價格，符合市場預期，并快速簽約。

而且從掛牌到成交，僅用時約半個月，最大程度避免了后市不確定性的風險。

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通透房東與專業團隊的完美配合

這次成功售房，除了專業操盤，還得益于房東的通透和聽勸。

這位年輕房東之前自己嘗試賣過房，經歷過市場考驗，因此心態更加理性。

當我們提供充分的市場數據和專業建議時，他能夠聽取并接受，及時調整預期。

其實賣房過程中其實還有個小插曲：

在接近賣出的檔口，有中介惡意撬單，謊稱鄰居高價成交，127平房源賣了750萬（實際是730萬），勸李先生不要接受這個價格。

還好房東沒有輕信，而是讓我們核實。

我們憑借自有的大數據系統，并多方渠道查詢，甚至調取了網簽數據，證實了真實成交價，避免了因信息不對稱導致的決策失誤。

最終，這套房子以680萬的價格成交，雖然比市場高點時少了不少，但在當前市場環境下，已經是一個相當理想的結果。

買家是一個出于學區加改善需求的家庭，十分誠心，對房子十分滿意。

賣房：比拼專業的時代來臨

在上海當前的市場環境下，賣房早不是“掛個牌、等客來”那么簡單。尤其是在掛牌量巨大的小區，專業、精準、快速的操盤能力至關重要。

你需要一個團隊幫你：

實時監控市場，動態調整策略；

極致優化房源，高效組織推廣；

精準篩選客戶，全力爭取價值；

如果您也在為賣房而煩惱，無論是掛牌已久無人問津，還是擔心鄰居“砸盤”拖累，不妨了解一下我們的專業賣房服務。

我們憑借專家團隊+大數據系統+全上海中介資源，能夠為您：

科學定價：避免因不合理定價而錯失良機或白白損失。

全網推廣：觸達更多潛在買家。

高效執行：平均成交周期遠快于市場平均水平。

價值談判：幫您過濾無效報價，鎖定優質客戶，爭取最好條件。

賣房不易，我們始終堅持站在房東的立場，將客戶的房子當作自己的房子來賣，用我們的專業、資源和執行力，幫助房東在復雜的市場中破局，實現快速、高效的成交。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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