青島業主換物業，反被物業起訴？

前期物業合同終止了，物業卻賴著不走五個月，業主拒繳這段時間的物業費，居然被物業起訴，法院一審判決：業主敗訴！

故事發生在市南區的魯商首府，該小區于2012年交付，到了2022年，小區成立業主委員會，通過合法程序投票選聘了新物業——保利物業，取代了前期的魯商物業。

2022年2月10日，業委會與保利物業正式簽約，約定從4月1日起，由保利物業提供服務，并先后三次向魯商物業發出書面通知，要求其撤場。按理說，新舊物業交接本該順理成章，可魯商物業竟以“業委會決議有爭議”、“已提起訴訟”為由，拒不撤場！這一賴，就是五個月。

這五個月里，小區管理陷入混亂。業主表示：“這哪是服務？這是強買強賣！”

于是，從4月1日起，眾多業主拒繳物業費。沒想到，魯商物業反手將業主告上法庭，索要這5個月的物業費。市南法院在今年8月，做出一審判決，決業主敗訴！

法院為何支持賴著不走的物業？判決書里兩點核心理由：

理由1：業主實際享受了物業服務，不存在拒繳費用的法定情形。

——業主：我們需要的是合法合規的服務，前期物業合同早在2月10日就終止了，后期服務根本無合同依據！更何況服務質量極差，電梯困人、地坪坑洼，難道強行服務也能收費？《民法典》第949條明明白白寫著：合同終止后拒不退場的，不得請求支付物業費。這難道不是法定情形？提供了服務≠就能收錢，即使你實際服務了，也是白干。這是對違規者的制裁！如果賴著不走還能收費，以后哪個物業會乖乖撤場？

理由2：新老物業簽了交接協議，約定8月31日前的物業費歸原物業收。

——業主：業委會只授權保利物業做交接手續，保利物業和魯商物業的私下約定（2022年8月31日之前魯商首府小區所有應收未收的物業服務費用，由甲方自行收取），業委會從未授權！這種越權協議、損害業主利益的條款，能綁架全體業主嗎？

在市南城管局的物業服務備案表上，保利物業的期限，是從2022年4月1日開始。

據“青島中院”公眾號發布的文章《最新解讀！哪些情況下業主可以拒交或少交物業費？》：

如果物業服務合同到期后，物業公司拒絕移交物業管理權，而要求業主支付自物業服務到期日至人民法院判決其移交物業管理權期間物業服務費的，人民法院不予支持。物業服務合同的權利義務終止后，雖然物業服務企業拒絕退出、移交，但雙方之間的物業服務法律關系已經終止。物業公司再以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，沒有法律依據。

據悉，一審敗訴后，業主已經提起上訴。

▲魯商首府內景

提供了服務≠就能收錢

現實中常見一句話：“我干了活，你就得給錢！”聽著貌似有理，但物業不是馬路邊的臨時雇工，它是受合同和法律強規約束的對價關系。合同終止、退出不履行，就像已經“下崗”，卻還繼續霸著工位，那不是敬業，是越界。越界階段的“勞動”，當然不能變現，更不能讓全體業主買單。