2025清華同衡學術周“城市更新·可持續發展”主題論壇成功召開

2025年9月21日，以“應變·煥新”為主題的第十屆清華同衡學術周在京開幕。在21日下午召開的“城市更新·可持續發展”主題論壇以“可持續的城市更新”為核心，搭建高水平學術與實踐交流平臺。通過匯聚高校、企業、規劃院等多方力量，從理論研究、規劃策劃、專項實踐等多元層面展開深度探討，進一步明晰可持續城市更新的發展趨勢與實施路徑、闡釋從體檢到更新的一體化實施路徑、分享多類型更新項目的實踐經驗，為中國可持續的城市更新提供兼具理論指導性與實踐操作性的方向指引，助力城市在內涵式發展階段實現高質量、可持續的更新升級。

出席本場主題論壇的領導及嘉賓有：中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任秦虹， 清華大學建筑學院副院長、博士生導師、中國建筑學會建筑策劃與后評估分委會副秘書長/理事梁思思，上海城市規劃設計研究院城市更新和公共空間促進中心副主任、上海城市更新開拓者聯盟副秘書長周文娜，北京兆泰城市更新發展有限公司副總經理葛曉寧，北京大柵欄投資有限責任公司副總經理、北京大柵欄安創置業有限公司董事長、總經理滑斌，北京市城市規劃學會秘書長于化云，清華同衡規劃設計研究院黨總支書記、院長惲爽，副院長、城市更新與治理分院院長潘芳，副院長、詳細規劃與設計分院院長楊軍，副總規劃師、城市更新與治理分院副院長邢琰，副總規劃師、遺產保護與城市更新分院院長張弓，清華同衡建筑分院常務副院長鄧翔宇。除此之外，還有來自河北省、海南省、四川省、湖南省、河南省以及北京市西城區和豐臺區的各位專家領導。

本場主題論壇分為領導致辭、學術報告、圓桌討論三個環節。

主持人

潘 芳

清華同衡規劃設計研究院副院長，城市更新與治理分院院長

潘芳主持了論壇開幕第一環節。她指出，中國城鎮化進程已進入下半場，中國城市更新行動正式邁入系統推進的新階段，國際產業鏈重構與國內產能優化壓力疊加，傳統城市增長模式難以適配多維需求，如何探索能夠適配新時代要求的存量更新路徑已經成為當務之急。7月召開的中央城市工作會議明確指出，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，城市更新成為推動城市高質量發展的核心抓手，規劃設計從業者應該不斷改革創新，自我突破，在建設現代化人民城市的歷史進程中發揮應有作用。

領導致辭

惲 爽

清華同衡規劃設計研究院黨總支書記、院長

惲爽為本場主題論壇致辭，她指出，當前我國城市發展正全面進入以存量提質增效為核心的轉型階段，城市更新已成為推動新型城鎮化、實現高質量發展的重要抓手。城市更新不僅關乎物質空間的修補，更是一項系統性戰略工程，需立足宏觀視野，統籌城市競爭力提升、產業轉型與民生福祉，同時注重實施路徑的精細化與多方資源的協同。它超越單一建設范疇，要求我們凝聚共識，兼顧歷史文脈延續與未來動力激發，應對包括人口變化、技術變革在內的多重挑戰。

面對新時期要求，我們應積極融合智能化、綠色化等前沿理念，重構城市治理工具，優化運營成本與效益，推動空間再生與可持續發展。城市更新非一朝一夕之舉，而需長期堅持、多方協作。讓我們共同攜手，應變煥新，為建設更宜居、更有韌性的城市而努力。

學術報告

學術報告環節由清華同衡規劃設計研究院副總規劃師，城市更新與治理分院副院長，北京城市規劃學會城市更新與規劃實施專業委員會委員邢琰主持。

PART/1

主旨報告

精準施策、多元共治——破解城市更新的供需困局

秦 虹

中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員

城市更新研究中心主任

時隔十年，中央城市工作會再次召開，將城市建設目標從 “宜居、韌性、智慧” 三大城市拓展為新增 “創新、美麗、文明” 的六大城市，全面覆蓋城市可持續發展各維度，會議明確提出中國城市發展走高質量發展之路，而城市更新是重要抓手，大規模推動城市更新行動即將到來。秦虹指出，自2020年中央文件首次提出實施城市更新行動以來，五年間全國城市更新取得顯著成效。但實踐中，大量項目面臨投入產出失衡、實際使用率低等困境，核心癥結在于供需錯配。政策機制上，現有法規、流程多針對增量發展時代，在存量更新的土地續期、資金統籌、產權處理等方面適配性不足；運營實踐中，先更新再招商的房地產開發思維普遍存在，公眾參與形式化，導致更新方案與實際需求脫節。

針對這一困局，秦虹提出核心解決方案 ——貫徹 “人民城市” 理念，構建多元共治新體系。她強調，在理念上需落實第五次中央城市工作會提出的 “五個轉變”。政府要精準施策，國家明確監管方向，城市開展政策立法，項目強化政策執行，實現宏觀、中觀和微觀的層面的政策暢通。推動運營體系創新，政府從“主導者”轉為“統籌者”，明確底線、搭建協同平臺；企業從“逐利者”變為“合作者”，摒棄短期盈利思維，追求與社區共生共贏；居民從“旁觀者”成為“主人翁”，全程參與設計、建設與運營；專業力量從“設計者”轉為“賦能者”，將專業方案轉化為貼合民生的實用舉措。

可持續城市更新模式的內涵、邏輯與行動框架——以上海為例

周文娜

上海市城市規劃設計研究院城市更新和公共空間促進中心副主任

上海城市更新開拓者聯盟副秘書長

周文娜指出當前城市更新目標更趨綜合，聚焦可持續發展，這是全球與國家政策要求下的共識。同時，城市更新模式更加富有行動屬性，需要將保護民生和促進發展動態平衡。第三，城市更新強調全周期貫通，要求更新規劃與實施體系有效銜接。

她詳細闡述了上海可持續城市更新模式的基本邏輯與行動框架。理念上，關注多元目標和綜合價值平衡，通過構建可持續城市更新目標體系，把握綜合價值提升；制度上，強化多元主體參與，豐富多類政策工具箱，持續推動促進利益平衡的城市更新政策環境；規劃上，強化規劃資源統籌，深化三師聯創賦能、探索產業用地績效評估，不斷探索可持續城市更新規劃轉型和技術創新。總體而言，上海通過城市更新模式創新的“四個一”框架，即“總規統領一條主線、‘三師’聯創一張圖、資源統籌一盤棋、高質量貫通一條路”，系統性突破原有增量發展路徑依賴。

周文娜指出，上海的實踐表明城市更新不是簡單的“拆改建”，而是“全周期統籌、多主體協同、多價值平衡”的系統工程，未來需進一步強化規劃引領、創新政策工具、激活市場活力，推動更新從“項目驅動”向“系統治理”轉變。

PART/2

實踐報告

城市更新實施背景下的體檢更新一體化工作方法與實踐探索

許可雙

清華同衡規劃設計研究院/城市體檢與評估研究部主任

當前，城市更新重磅政策密集出臺，多項利好政策助力更新實施。在城市更新實施背景下，城市體檢精準性、引領性、時效性亟待提升。本報告聚焦立足城市體檢推動更新，結合最新實踐探索，確立”常規體檢鏈條式+專項體檢集成式+片區體檢嵌入式“的體檢更新一體化工作方法。一方面，常規體檢要從指標體檢延伸到更新任務體檢。圍繞城市更新八項主要任務，基于補短板和改造提升，細化體檢內容，結合體檢結果、民意訴求、關聯因素分析、規劃研究和部門對象，精準確定各類更新任務量。強化政府主導下的技術團隊與市區兩級部門對接，做好項目謀劃和資金梳理申報，構建”體檢問題——更新任務——更新項目——實施資金“鏈條；二是專項體檢集成式，聚焦城市更新重點領域，科學設置指標，系統查找專項領域短板弱項，針對性謀劃城市更新項目，排出年度建設計劃，助力城市更新重點領域項目實施落地。三是片區體檢嵌入式，確立片區體檢與策劃工作方法，查問題、盤資源、識意愿，針對性提出更新策略，推進項目策劃，銜接片區策劃和項目實施方案，嵌入城市更新規劃實施體系。四是滿足城市更新實施需求，積極利用數據庫、AI等技術，探索智能體檢工作方法和應用場景，實現多源大數據智能采集與指標批量計算、智能評價、可視化展示、報告智能生成、問題診療方案制定、AI智能決策輔助，提升城市體檢工作質效。

城市更新專項規劃的技術邏輯與實施路徑

劉立早

清華同衡規劃設計研究院/城市更新與治理規劃一所副所長

城市更新專項規劃是指導城市更新工作開展的綱領性文件。更新專規的核心任務，是強化城市更新工作的全面性、戰略性、系統性、協調性，明確城市更新的行動目標、重點任務、工作機制和實施路徑。

報告依托邯鄲城市更新專項規劃，探索更新專規編制方法創新。在全面性方面，通過深挖城市特色，構建寬視角、全領域的城市更新資源譜系，確保更新對象無遺漏，更新工作無死角。在戰略性方面，堅持問題導向與目標導向相結合，同時關注民生急難愁盼、城市轉型發展兩大需求，明確更新目標策略，引領更新工作方向。在系統性方面，形成“專規+片策”兩階段的項目謀劃機制。專規階段重在謀劃公共基礎型項目，同時劃定具有發展潛力的更新片區，提出規劃指引；片策階段重在落實專規要求，整合優勢資源，謀劃產業發展型項目。在協調性方面，一是以工作專班、更新聯盟等形式創新工作組織模式；二是加強更新專規與發展規劃、國土空間規劃在項目庫、用地布局上的銜接；三是完善規劃、土地、審批等更新配套。

更新時期已有資產管理與統籌有效利用的探索

劉麗娟

清華同衡規劃設計研究院/遺產五所副所長

在當前城市從大規模增量擴張轉向存量提質增效為主的階段，激活城市存量資源潛力是中共中央國務院關于推進城市高質量發展的意見中提出的工作要求，是培育壯大城市發展新動能的重要支撐。存量資源中的國有資產往往成為激活引導城市更新的重要抓手。如何充分發揮國有資產的帶動作用，結合近期多個相關項目實踐探索，此次提出三方面工作思路：

第一，系統盤點國有資產，清晰掌握國有資產的權屬情況、空間位置、效能情況、未來建設發展空間等綜合信息，建立國有資產數據庫，是有效支撐后續更新決策分析的重要基礎。第二，面向更新目標，系統分析，指引國有資產盤活利用方向；通過資產聚集度、更新難易度、未來發展條件優勢度等方面綜合判斷，制定更新計劃，篩選優先更新項目，為政府決策提供科學支撐。第三，提供盤活利用過程中帶建筑出讓、功能變更、資產轉讓等相關政策機制，是確保盤活利用推進的重要保障。

北京三里屯更新項目操盤實踐——從規劃藍圖到實施落地

楊丹丹

清華同衡規劃設計研究院/城市更新規劃設計所副所長

更新項目從謀劃到規劃到落地實施的全流程實踐：以更新體檢精準預判更新需求，覆蓋經濟效益、民生保障、基礎設施、生態景觀等多個維度。以規劃的宏觀長期視野，判斷更新項目的可行性，進行更新定位和項目策劃，明確更新范圍和內容，系統性解決負責更新訴求。對接更新政策與資金來源定向謀劃更新項目，確定實施、運營主體，進行經濟測算，完成立項入庫。與多個相鄰主體協調統籌、以精細化的方案設計倒推用地條件和更新方案。與測繪、市政、交通、園林等相關部門對接，破解實施落地中的技術難題。

識別、保護、體系構建——機器學習在城市更新中歷史保護傳承中應用思考

張 捷

清華同衡規劃設計研究院/文化與自然資源研究所所長

中央城市工作會議以及中央、國務院關于推進城市更新與高質量發展文件中，特別重視保護工作，提出完善歷史化保護傳承體系，并強調全面調查老城和歷史文化街區等潛在歷史文化資源。結合近年來的研究與實踐工作，針對潛在資源的保護與利用提出“識別-評估-體系構建”三步走的實施路徑。

識別——機器學習應用下的資源普查。引入機器學習，從肌理識別技術1.0到2.0，進一步提高準確率，建筑層面實現潛在歷史建筑的識別，片區層面實現劃定片區核心保護范圍與建設控制地帶。

評估——價值與活力下的歷史城市體檢與監測在現有的城市體檢指標基礎上，補充名城特色指標。結合潛在歷史文化資源，提出城市更新資源監測指標，加強潛在資源與城市更新工作的有效銜接。

體系——傳承體系下的多層次保護與更新模式。提出以歷史城市價值特色為根本遵循，建立聚落體系、歷史交通網絡與非遺為一體的歷史文化保護傳承體系；針對各個資源片區的特點，提出分級分類保護引導措施，并納入城市更新規劃中；在更新實施環節，從肌理與活力整體性、風貌整體性、文化與自然整體性三個角度，提出潛在歷史文化資源的保護更新方式建議。

城市交通更新·策略與行動

張 輝

清華同衡規劃設計研究院/交通規劃設計研究所副所長

交通出行事關城市的面子和里子，也是城市高質量發展的基本支撐。快速城鎮化階段積累的交通問題在老城區尤為突出，存量地區的城市更新給交通系統的優化帶來了契機，交通品質的提升也應是城市更新開展不可推卸的責任。本報告結合城市更新背景提出了城市交通更新的概念和工作重點，并結合同衡在北京、西安、保定、景德鎮等城市的相關項目實踐和其他城市先進經驗對城市交通更新的四個工作策略進行闡釋，強調了在新的城市發展階段和社會經濟背景下，問計于民、小微改造等方法引入的重要性，也特別需要改變以往建設為主的導向，結合城市的動態需求提升交通管理措施、智慧技術等對于交通品質提升的作用，保障群眾出行權利、盤活城市活力、提升城市品質。

城市更新背景下北京傳統商圈建筑的年輕化轉型與城市文化記憶的平衡

楊宇昕

清華同衡規劃設計研究院/建筑分院設計六所所長

北京的傳統商圈，如王府井、西單，曾是這座城市的商業心臟和時代記憶的承載者。然而，在消費升級、電商沖擊和城市發展轉型的多重背景下，許多傳統商業建筑陷入了“中年危機”：業態陳舊、空間老化，對年輕人吸引力不再。另一方面，作為千年古都，北京的一磚一瓦都沉淀著歷史。因此，如何在這場必要的“年輕化轉型”中，巧妙地守護和延續寶貴的“城市記憶”，成為了一個至關重要的時代命題。報告從理論結合實踐的角度出發，分享一些傳統商業更新中實現平衡的心得。使傳統商業的更新，不僅僅是創造一個更繁榮的商業中心，而是打造一個更有認同感、歸屬感和幸福感的城市家園。讓古老的建筑在現代生活中重獲新生，讓新的城市記憶在舊的故事里生根發芽：讓北京的傳統商圈，不僅繼續繁榮，而且更加溫暖，更有故事。

圓桌討論

圓桌討論環節由潘芳副院長主持，圍繞“城市體檢與城市更新的一體化”“城市更新項目的運營前置”“城市更新的制度設計”三個議題與嘉賓開展探討。

潘 芳

清華同衡規劃設計研究院副院長、城市更新與治理分院院長

在當前城市發展實踐中，規劃師正從傳統的空間規劃設計向項目全過程參與轉變，這一演進要求規劃師們跳出技能舒適區，直面市場需求。核心在于提升對城市的系統性認知與統籌能力，以解決真實問題為導向。

專業技能上，規劃師需突破傳統邊界，掌握產業洞察、業態分析及算賬能力。同時，規劃應回歸一線需求，避免舊范式束縛，聚焦創新解決方案，從與項目的長期陪伴中推動個人與城市共同實現蛻變。

盡管面臨挑戰，如產業動態復雜性和資源整合難度，規劃師在城市更新領域依然潛力巨大。在大變革的時代背景下，規劃師們要擁抱新需求、勇于嘗試變革，未來，憑借教育支持和業界引領，規劃工作者將更具信心，在城市更新進程中發揮不可或缺的作用，實現在行業轉型背景下的專業能力升華。

滑 斌

北京大柵欄投資有限責任公司副總經理，北京大柵欄安創置業有限公司董事長、總經理

城市更新要真正實現可持續與高質量落地，必須高度重視運營前置，并獲取更加精準的政策支持。

在實際推進中，運營的前置性尤為關鍵。規劃與實施應避免“兩張皮”，既要依靠專業團隊，也需建立長期跟蹤與“陪伴式規劃”機制，從而更精準回應政府、居民、商戶、游客等多元主體的需求。除此之外，城市更新必須算好“經濟大賬”。鑒于市場資金的逐利性，需設計清晰的回報機制——包括短期收益與長期權益變現，以有效吸引社會資本參與。同時，合作的時機、模式與兌現機制也需系統設計，否則項目難以真正落地。

另一方面，政策支持應更加精準。不同類型的城市更新項目，如增量擴張與存量優化、經濟導向與民生保障，都需匹配差異化的政策與資源。城市更新不僅是物理空間的改造，更是融合了經濟、社會、文化等多方面的內容，甚至是社會關系的重構。大柵欄片區的實踐經歷了基礎設施提升、居民疏解、業態重塑和社區共建四個階段，體現出多元共治的重要性。持續性的管理機制也十分重要，以確保前期的投入與努力能夠長期見效、持續發揮價值。

總之，城市更新是一個需要兼顧公平與效率、平衡歷史與未來、協調政府與市場、融合硬件與軟件的精細化系統。這樣才能真正做到既保留文化根脈，又激發持續活力，回應人對美好生活的需求，讓城市不僅更漂亮，更要有煙火氣、歸屬感和持續發展的動力。

葛曉寧

北京兆泰城市更新發展有限公司副總經理

作為民營企業代表，嘉賓聚焦于資產運營與價值提升，介紹了在集團資產管理、項目價值提升和輕資產合作等方面的相關經驗。

首先，通過簡要介紹兆泰集團的戰略布局，展示了公司在首都核心區域不同地段和領域的廣泛布局與實踐，通過開展多個項目（如朝外片區悠唐綜合體、中關村西區鼎好大廈、南中軸京東MALL等）實踐城市更新，核心思路是在不同時期與時俱進進行運營業態匹配、煥發資產生命力，從而持續提升商業資產價值。

其次，強調公司不僅關注經濟效益，也重視社會效益，努力探索如何在不同的時期發揮資產生命力并實現其價值，尤其要不斷思考如何保持著敬畏土地、尊重核心資產價值的責任心和態度。另外，他還表示集團將計劃拓展輕資產輸出與優良資產收并購并舉，希望能夠與社會各界廣大的資產持有方形成緊密的合作，共同積極參與城市更新市場。

最后，他指出國有企業在資源條件，包括融資、資產穩定性、市場背書等方面的優勢，民營企業則在資金靈活性和市場敏銳度上，相對具有運營側的優勢。表達了對未來合作模式的開放態度，認為無論是與國有企業還是其他業務方的合作，只要符合合規合法的原則，都具有廣泛的合作模式探討空間，如成立合資公司、股權合作等，強調了合作模式的靈活、合規、多元性。

楊 軍

清華同衡規劃設計研究院副院長

很榮幸在圓桌環節與同仁交流城市更新與規劃實踐思考，結合項目經驗，從三維度談關注方向，盼共探解決方案：

一是城市體檢機制，需平衡“問題診斷”與“責任協同”。國家“體檢-更新-評估”閉環為精準治理提供框架，但基層實踐中，部分部門因責任關聯對數據謹慎，影響數據完整性與體檢精準度。需強化“責任共擔”，探索非追責導向診斷平臺，讓體檢真正成為城市治理“聽診器”。

二是中觀層級規劃統籌，需厘清尺度定義與權責邊界。三級規劃體系中，中觀層級是銜接關鍵，但存在空間尺度界定不統一、權責協調不足的問題，影響統籌效率與市場積極性。應明確不同空間尺度功能與標準，建立透明資源調配規則及效能評估機制。

三是項目算賬邏輯，需向“長期價值導向”優化。傳統房地產算賬邏輯與城市更新長期需求適配不足，需推動投資邏輯長期化，轉向“資產包整體增值+運營可持續”模型，同時在規劃設計階段提前銜接市場資本邏輯，避免規劃理念難落地或資源配置錯位。

梁思思

清華大學建筑學院副院長、博士生導師，中國建筑學會建筑策劃與后評估分委會副秘書長/理事

在圓桌討論中，清華大學建筑學院副院長梁思思指出，中央城市工作會議指出城市進入提質增效的存量更新階段，城市更新亟需從專項切片轉向系統化、體系化的思維構建。

梁思思表示，有待重新思考規劃設計人才的核心能力培養重點與應用場景。她提出，未來應培養：借助城市體檢等手段科學量化理解城市空間的分析能力；積極運用跨學科工具支持本土實踐的遷移能力；融合定量與定性方法思考和審視城市空間問題的思辨能力；以及在復雜系統下多目標求解的綜合決策能力，推動真正可落地的空間解決方案。

她強調，城市更新有待依托產學研協同形成創新鏈條，呼吁學界業界秉持“長期主義”，以十年為周期布局學科建設與人才培養，通過一代代規劃師的共同努力，推動城市更新走向體系化、高質量發展。

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應變·煥新 | 2025第十屆清華同衡學術周開幕

編輯/排版｜王淑蕓

封面圖/圖片｜盧風、謝飛

供稿｜清華同衡 城市更新與治理分院