廣東
有料。
金九銀十殺到，房企們的好貨也拿出來了。
保利、越秀、珠實、華潤都決定在這個國慶前過招，還殺到了同一個價位段！
現在的廣州，新盤要不夠全能，要不得有絕活。畢竟，如果不能整個好活，那就會局部壞死。
比如說，剛剛開盤的保利辰園湖境，在起售價800萬+的板塊，直接干到了329萬起。
這可是世界大觀啊，剛需價住上改善豪宅社區了。
另一邊，天河都薈和嘉悅云啟，學鐵商全能，地鐵也近，商場隔著一條馬路，九年制學校也靠自己建，配套拉滿。
除了卷配套，為了這次金九銀十，各家都攢了全力要在性價比上給買家拉滿。
打響頭炮的保利辰園湖境、中鼎書院、黃埔潤府，吹風價還是具有很強欺騙性，開盤往往會有一個很給力的價格。
保利辰園湖境，吹風價350萬起，實開329萬起，94折；
中鼎書院三期，吹風價450萬起，實開400萬起，88折；
華潤黃埔潤府，吹風價400萬起，實開325萬起，81折。
老黃埔3.7萬起，世界大觀4.4萬起，房企們真是拼了。
計劃金九銀十買房的朋友們，可以添加微信咨詢。預算800萬以上的朋友們，提前掃碼加微信，等等我們的改善豪宅專欄。
我們最近跑一線市場，也給大家反饋下幾個點。
最核心的是一根甘蔗兩頭甜，現在的市場剛需和豪宅都笑了，中間的改善客群比較難受。
首先，我們做300-500萬預算的市區新盤整理，是觀察到這個預算的很多客群是硬需求，明確要買房的，現在市場開發商都在爭取的客群。
預算更高的改善客群也在尋求向下求穩，想有個更安全的落地，300-500萬就相對甜點。
今年的成交數據，500萬以下的成交套數占比達到80%，33422套；成交金額也去到76億，占比50%。
其次，海珠西、琶洲、天河東、白鵝潭價格下探，把戶型做得更小，實際上也把各自板塊的總價門檻拉下來了。
350萬的海珠西、300萬的天河東、310萬的白鵝潭，改善地段，剛需價格。
以前300-500萬預算只能南沙，增城，現在可以核心區。
今年全市成交套均價377萬，中心四區+番禺黃埔套均價515萬，而同樣的數據在2023、2024年分別是608萬、560萬，一年少了8-10%。
換句話說，現在300-500萬總價已經可以沖到市區CBD的學鐵商好房，新規更高使用率+更好的配套+更高的交標，以及更卷的價格。
從土地端來看，今年是比較明顯的在控制供應量和入市節奏，新盤也不會一起出來，像五一、金九銀十這種房企硬碰硬，拼性價比的節奏點，大家可以把握一下。
我們分開幾個盤單獨聊一聊合適的客群。
保利辰園湖境
戶型：塔樓75、86、89、105，板樓126
價格：4.4-5.3萬，總價329萬起，首付50萬
特點：低密湖景板樓+天河外國語學校
適配客群：自駕通勤，看重環境和氛圍圈層 天河珠江新城、金融城的高管老板
詳細解析及資料→世界大觀，掀桌子了
保利辰園湖境開盤價格4.4萬起，挺有誠意的，效果也很不錯，幾個戶型基本都賣剩一些特殊樓層。
每個戶型都好賣的原因之一是等級森嚴。其中最去化最快的的還是400萬89平三房兩衛，直接售罄了。市場對兩衛戶型是很剛需的，雖然75平也賣得好但相對89平慢了點，新規影響還是有的。
板樓126平也很搶手，650-700萬左右的最低門檻湖居板樓，只能選保利。
保利辰園湖境的相對弱點可能是地鐵，有段距離需要接駁。而在環境和氛圍幾張牌，保利辰園湖境都能拿高分。
珠江天河都薈二期
戶型：塔樓72、85、105、123平，板樓105、144平
價格：吹風4.6萬+，吹風325萬起，首付50萬
特點：學鐵商完備+低密社區+廣百廣場，天河最全能的剛改盤
適配客群：天河智慧城周邊工作的高新科技客戶；珠江新城、金融城、琶洲上班的剛改客和家庭客。
詳細解析及資料→天河，開打
關注的朋友很多，放眼整個天河東，只有它能同時做到學鐵商+低密社區這兩點，而且周邊有山有水的城市界面也不錯。
二期地塊首開樓棟還是絕版超新規戶型，71平有兩衛！更靠近廣百廣場、天河智慧城地鐵站、幼兒園，內部花園更大。
平時靠天河地鐵通勤的話，可以多考慮天河都薈。
越秀貝好家嘉悅云啟
戶型：84、99、110、126
價格：吹風4.6-5.3萬，吹風386萬起，首付58萬
特點：嘉禾地鐵口+云門NEW PARK+配建九年制學校，
適配客群：白云、嘉禾周邊地緣板塊+3號線通勤客戶
詳細解析及資料→吹風386萬起，嘉禾望崗要殺穿白云？
嘉悅云啟從基本面來說是一個好項目，學校自己配建，又在嘉禾地鐵口，旁邊是云門new park。
這也是白云剛改會著重考慮的一個項目。大家在意更多的可能是價格，開盤能給到多少優惠。
白云市場會相對內生，相比更貴的白云新城核心區，以及尚未發育完成的白云湖，300-500萬的嘉禾望崗有更成熟的居住氛圍和配套。
敏捷萬博金湖壹號
戶型：98、116、120、132、148，新規
價格：吹風3.8-4.2萬/平，吹風370萬起
特點：市廣路地鐵站+湖居+規劃九年制學校+祈福繽紛匯
適配客群：喜歡湖居環境的萬博客，周邊富豪山莊、祈福的地緣二套或置換客。
詳細解析及資料→又出牌！萬博下一個C位，在金山湖！
泛萬博板塊比較少見的湖居大盤，旁邊也規劃了新的九年制學校。
戶型做得不錯，比如說116平的湖景4房，單邊位，全屋南北通透，南向采光面更達約16米。
客廳旁的臥室，有獨立陽臺還和主臥分開，可以做到三代同堂互不打擾了。
金湖壹號很大程度上取決于價格，性價比高的話是能吸引到旁邊20多年樓齡的客戶，來買個二套或是置換大戶型的，是居住品質的全面提升。
建鑫如意芳華
戶型：86、88、106、108
特點：石圍塘地鐵站+白鵝潭小戶型+荔灣區府旁
適配客群：荔灣客戶、區府及相關公務員和周邊拆遷村民
缺小戶型的白鵝潭終于補貨了，處于石圍塘、區府的輻射板塊。
之前錯過荔灣小戶型，又喜歡白鵝潭萬象城配套的客戶，可以考慮一下。
戶型也不錯，86平標準南向豎廳三房兩衛，寬景陽臺和入戶玄關，會有額外加分。
關于老黃埔部分，我們就不展開了，可以直接加群↓
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