拼刺刀的黃埔，還有這些硬菜啊

昨天，天河東的世界大觀保利辰園湖境突然開盤。

價格比吹風價接近打了9折，一下子炸開鍋了，329萬起就能上車75平，單價4.4萬/平起，整體均價4.4-5.3萬/平。

要知道，未來方洲的79平，也就是300來萬上車。這年頭，世界大觀的價格都殺到黃埔的腹地了。

別慌，黃埔也準備掏出私藏好地了！

這兩天，我們收到關(guān)于黃埔重點地塊的爆料，內(nèi)容相當勁爆。

黃埔準備推介12塊地，老黃埔、科學城都有地塊要來，合計用地面積達到128萬平，幾個重點：

①老黃埔核心區(qū)靚貨上架，備受關(guān)注的少年宮地塊又拿出來了，大沙東地鐵口，容積率只有2.5；

另一個是茅崗市場地塊，在富頤都薈東面，體量小、未來入市可以視作富頤平替。

②長洲島低密宅地。20萬方、容積率1.01、江景加持，是廣州近期出讓過的最低容積率地塊之一，10分鐘大學城，20分鐘琶洲，妥妥后花園。

③科學城終于補倉了。核心區(qū)映日路地塊，規(guī)劃條件微調(diào)后準備重新掛牌了，大概率會在價格、配套上做更明確的指引。

前者更適配改善客群，科學城周邊的剛改一族可以等等香雪地鐵口地塊，也就是華美香雪未來城北側(cè)，將會有部分改為住宅，容積率只有1.9。

④科學城外延住宅板塊黃陂-長嶺居-水西中間會有一塊巨無霸宅地“華夏奇觀地塊”，用地面積達到66萬方，可惜周邊比較荒，配套要靠規(guī)劃完成。

⑤知識城何棠下12萬方低密墅區(qū)，容積率只有1.01，離14號線500米，旁邊有黃埔區(qū)會元學校、廣州實驗中學、天韻小學等等。

總結(jié)一下，今年推出來的老黃埔地塊，無論區(qū)位還是地塊素質(zhì)都很不錯。

一方面，容積率比起4.5+的黃埔舊改們是改頭換面了，甚至還有1.01的地塊，12宗地最高容積率也就是將軍山二期的3.7。

其次，這次重點聚焦在老黃埔、科學城的核心區(qū)，出讓旋律是以中小體量+低容積率為主，相當于控制拿地總價，提高安全性；對于一些邊緣板塊則是控量入市。

一些不方便聊的內(nèi)幕，加群↓

接下來，我們詳細聊聊大家比較關(guān)注的重點地塊。

老黃埔

新溪豐樂中路地塊（少年宮）地塊

指標：用地面積2.72萬平、容積率2.5、建筑面積6.82萬平

配套：老黃埔中心區(qū)+大沙東地鐵口+新溪華潤配套商業(yè)+可能讀怡園小學

少年宮地塊，可能是老黃埔城市界面和居住氛圍最成熟的板塊，學鐵商基本都齊了，地塊容積率2.5。

容積率2.5，相比城光5+、中央公館4.3、黃埔潤府4.4，也是大沙東板塊最低的，像潤府PRO地塊。

最靠近地鐵站、容積率更低、還有機會讀同款學校，如果能推出來，這一塊地將是老黃埔的王炸，可惜問題仍然是拆改，能不能拆出來。

參考地價：2023年12月護林路地塊（保利中央公館），2.7萬/平（扣除配建）。

周邊售價及產(chǎn)品：華潤黃埔潤府，88-113平，3.7-4.3萬/平。

茅崗市場地塊

指標：用地面積1.8萬平、容積率3.6、建筑面積4.7萬平

配套：天河一路之隔+可能讀九年制廣大附+富頤氛圍逐漸成熟

關(guān)鍵在于能不能讀上富頤的超強學校配套-九年制廣大附中，整體配套和富頤一樣，離天河近，但距離地鐵站比較遠，依賴底商配套。

簡單來說，富頤MINI。要是能讀就是富頤的平替地塊，小而美的小戶型版本。但是如果學校問題沒法解決，這塊地的學鐵商都是弱項。

地塊目前的補償方案已經(jīng)過會了，整體難度會小一點。

參考地價：2023年7月天河吉山倉地塊（天河潤府），3.8萬/平（扣除配建）；黃埔護林路地塊，2.7萬/平。

周邊售價及產(chǎn)品：富頤都薈，95、118、125平，4-4.5萬/平。

科學城

核心區(qū)地塊（映日路）

指標：用地面積3.5萬平、容積率2.5、建筑面積8.7萬平

配套：科學城核心區(qū)+500米科學城地鐵站+商業(yè)廣場+政府配建學校

地塊整體素質(zhì)很不錯，科學城中心位置這么多年來都沒賣過地，政府也會搞定學校。面對的科學城老板、高管改善客群也很清晰。

之前掛牌，越秀、綠城、龍湖，中旅、廣州地鐵等一眾開發(fā)商都在關(guān)注。

當中，綠城，原本做了一版很“漂亮”的規(guī)劃，初步產(chǎn)品規(guī)劃做板樓，產(chǎn)品力強；越秀，也做了很好的方案和產(chǎn)品力。

撤牌主要是因為新規(guī)的突然調(diào)整，導致此前成熟的規(guī)劃和產(chǎn)品用不上，開發(fā)周期和市場都要重新研判。

參考售價及產(chǎn)品：大壯名城，一期尾貨3.1萬起，二期新規(guī)88-105-122-143，特價3.7萬+。

香雪地鐵站地塊（華美香雪未來城旁）

指標：北地塊為住宅，面積1.9萬平、容積率1.93、建筑面積3.9萬平；南地塊為商服，面積2.1萬平、容積率2.5、建筑面積5.3萬平

配套：香雪地鐵口+飛晟匯+香雪小學、星樾廣外學校、東薈城小學、開發(fā)區(qū)第二小學...

這宗地塊的位置絕佳，早前規(guī)劃有說是準備做星際云匯二期，也有說是華美香雪城的公園部分，可惜的是爛尾沒做起來。

改規(guī)后，整個項目會形成4層結(jié)構(gòu)，靠近地鐵口的住宅-高爾夫-商業(yè)體-規(guī)劃商業(yè)。

這塊地的基本面沒問題，區(qū)位、通勤、商業(yè)、學區(qū)都不錯，主要變數(shù)在于香雪未來城能不能兌現(xiàn)，畢竟都已經(jīng)空10來年了。

如果一切能如約推進，香雪地鐵口地塊會是科學城剛改合適的一個樓盤。

參考售價及產(chǎn)品：星河灣半山，130-147-230-265，毛坯特價2.8-3.2萬/平。

蘿崗車輛段東側(cè)地塊

指標：用地面積1.8萬平、容積率2.5、建筑面積4.5萬平

配套：600米香雪地鐵站+飛晟匯+香雪小學、星樾廣外學校、東薈城小學、開發(fā)區(qū)第二小學...

這塊地距離香雪也不遠，也是小二美的地塊，總價不會太高，可以穩(wěn)穩(wěn)吃到科學城的客群。

參考售價及產(chǎn)品：星河灣半山，130-147-230-265，毛坯特價2.8-3.2萬/平。

玉巖北地塊

指標：用地面積3.7萬平、容積率2.92、建筑面積10.7萬平

配套：1.5公里香雪地鐵站+香雪小學、玉巖中學+奧園香雪廣場

在這一批掛牌的科學城地塊里，配套屬性相對比較弱，但周邊環(huán)境不錯，距離學區(qū)也近。

參考售價及產(chǎn)品：星河灣半山，130-147-230-265，毛坯特價2.8-3.2萬/平。

長洲

長洲島地塊

指標：用地面積20.6萬平、容積率1.01、建筑面積20.9萬平

配套：超低容積率+一線江景+自駕10分鐘到大學城、20分鐘到琶洲

容積率1.01做出來的江景疊墅或是江景大平層，會很有市場。可以同時承接住琶洲和大學城的高端客群，企業(yè)高層和教職工的購買力很穩(wěn)定。

靠獨特的產(chǎn)品和穩(wěn)定的客群就足夠出圈了，也是市面上獨一份的產(chǎn)品。

而且長洲島此前定位是郊游、旅游目的地，自然環(huán)境很不錯，配套和產(chǎn)品能匹配上。

最后聊聊現(xiàn)在的黃埔市場。

·老黃埔核心是以價換量，搶客。

9月份以來，黃埔潤府開盤，3.7-4.3萬/平，330萬就能上車，比城光二手還要便宜；中鼎書院開盤特價，也是3.7萬/平，400萬買107平。

這兩個盤在老黃埔也是相對核心的區(qū)位了，但主旋律仍然沒有變。

不只卷價格，還有產(chǎn)品。未來方洲和海絲城二期的時間表會在10月份前后推出，接力清盤的一期，大概率都是絕版超新規(guī)戶型。

想買老黃埔的朋友，這批新地塊沒有帶來質(zhì)變，現(xiàn)在有合適的價格和房子是可以入手的。

·科學城板塊，缺貨，或者說是缺好產(chǎn)品。

科學城核心區(qū)西區(qū)和區(qū)府香雪板塊，只有大壯名城作為新盤獨苗在售了，區(qū)位好，但是產(chǎn)品相對一般，一向堅挺的價格也沒抗住，一期尾貨3.1，二期特價3.7。

這一批科學城地塊，都是沿著開創(chuàng)大道兩側(cè)和6號線來開發(fā)的，整體配套會比云埔新盤好很多，想買科學城的朋友不妨等等。

最后，對黃埔買房感興趣的朋友，加群↓