寧波什么樣的老破小不怕跌？

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大漂亮降息了，25個基點，昨天就有好多人問老司機，這對中國房價有什么影響？

我哪知道，我就是個賣房子的。不過我們可以反推一下，過去中國房價的大起大落，都是美國利率變動造成的嗎？

果真如此，那我們就更加理直氣壯了：

一切責任全在美方。

很顯然，我們這邊的降息壓力也是很大的，別的大道理不講，就看看CPI（物價指數）吧，比老司機這個老男人還要軟。

我從2022年就堅持認為，利息要降到0，當然很多人認為是天方夜譚。等著看吧，名義上的零利率，十年之內肯定能看到。

老司機從2022年就預見到今年經濟這個衰樣了，不信可以去挖墳。

很多人擔心利率一降低，錢都跑光了。你知道嗎，大鵝的利率是17%，土耳其是40%，委內瑞拉是59%，有錢人去他們那邊存錢了嗎？沒有！反而是這些高息國家的資金，拼了命往外跑。

中美利差倒掛不是一天兩天了，還有這么多資金沒跑，說明是呆在國內更加有利可圖（當然想跑也不易）。

如果錢好賺，利息低點資金也不會跑；如果錢不好賺，即便保持高息也留不住，就像大鵝、土耳其和委內瑞拉一樣。

所以老司機認為，美國降不降息我們都該降，甚至可以降的更大，因為我們的企業、居民和地方GOV，已經被債務壓的喘不過氣來了。

這不是咬咬牙就可以扛過去的，牙誰不會咬。

降息對房地產是利好嗎？當然是，但降息不可能從根本上扭轉趨勢。隨著利息降低，房地產的租金回報可能會顯得更加有吸引力，尤其是本來回報率就還可以的老破小。

但如今的租金也面臨著極大的不確定，今年以來租金是普遍下跌的，50個大中城市的平均租金下跌了3.5-4%，個別城市/板塊的跌幅更大，寧波市中心的租金跌幅已經超過了5%。

租金和CPI一樣，反映的是人們的購買力，租金下跌說明租客的收入水平在下降，對應的承租能力在降低。

這也從另一個側面表明，利率真的應該下調了。

昨天，寧波以舊換新的報名剛剛結束，據說登記超過3150組，是計劃額度的6倍還多。如此踴躍的報名表明，寧波有大量的房東希望以舊換新。

那么問題來了，這些房東過去為什么沒能夠賣掉舊房呢？

一個核心的原因是價格，大量的房東無法接受市場給出的價格，希望政府能夠以更高的價格來把他的房子收去。

說白了就是希望通過以舊換新來賣個好價錢。

這樣的愿望能實現嗎，客觀的說比較難，政府給出的收購價大概也是參照市場成交價走的，不會刻意的高出很多。

畢竟現在做任何事，都是要事后追責的。

那這些房子留在手里日后會漲嗎？其實猜測是沒有意義的，像這種老破小，如果不拆遷，它們唯一的價值依據就是租金。

市場已經不會再給出任何想象空間或概念性的溢價了。

租金回報多少是合理的？老司機看到很多種說法，有說3-4%的，也有說5-6%的，當然，心態平的人說能跑贏存款就可以。

跑贏存款不難，現在5年期只有1.3%，老破小只要租出去，基本都能達到這個門檻。

但僅僅只跑贏存款就夠了嗎，肯定不夠。存款想取就取，本金一分不少，但房子想賣就能賣嗎？如果急賣是不是還得打折？

租房還會有其他成本產生，比如空租期、家電家具的維修更換、裝修折舊等等，如果將來要收稅，這又是一筆成本。

所以，租金回報率必須要明顯高于存款利率，最保守也應該在2.3%，也就是比存款利率高1%以上，才能覆蓋上面說到的這些成本。

如果將來存款利率下調，租金回報率也可同步下調，總之高出1%對于房東來說是最基本的底線，否則出租就沒有意義。

如果這套房子有貸款，則問題要更復雜，假設貸款是70%，貸款利率是3%，那么這套房的利率成本則是70%*3%=2.1%。

首付30%，首付按照存款利率計算成本，30%*1.3*=0.39%。

這套房的總利息成本為2.1%+0.39%=2.49%，還是按照上面的理念，再加1%作為維修、空租等成本，則其租金回報率應該達到3.5%左右，才有持有價值。

假設這套房子是100萬，那么它的年租金應該達到3.5萬，月租金接近3000元。

老司機相信，大部分老破小其實沒有貸款，或者余額已經很少了，因此超過2%的租金回報，勉強都是可以接受的。

但將來老破小會不會漲，還是要回到前面的邏輯——如果租金漲了，房價也有理由跟著漲；如果租金沒漲，甚至還跌了，房子漲價就無從談起。

租金會不會漲？老司機前面也說了，租金和收入成正比，租金要漲，前提必須是租客的收入要漲。

至少今年，租客收入上漲的機會不大，就業率和收入水平，似乎都沒有回到正增長的軌道上。

什么時候會增長，只有天知道，我的觀念一貫是：

如果能夠如果堅持市場化改革，不要瞎折騰，前途仍然是光明的。

房產老司機2001年開始從事房地產，2018年創建了《房產老司機》自媒體平臺，是寧波目前收費最高，業務量最大的獨立咨詢師。我們的主要業務是高端不動產（豪宅）交易，主要服務于年度VIP會員，請點擊下面小標簽了解詳情。

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