龍湖代建樓盤，迷上風水玄學

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前不久，北京昌平區冒出一個新盤：龍湖恩祥·凌云頌。

看到這個案名，花姐實在是想吐槽幾句。

本來嘛，龍湖+凌云頌，蠻高大上的，但加上“恩祥”，就顯得有點LOW了。

沒辦法，這是資本的力量。

"恩祥"二字，來自開發商“北京新恩祥睿澤置業有限公司”（簡稱“新恩祥”），而龍湖，只是個代建的。

穿透新恩澤的股權，幕后老板是自然人孫趙云。

從這點看，新恩祥遠沒有順義龍湖代建那個盤大氣，案名為龍湖宸翰，沒有貼開發商的標簽。（詳見《順義國資托底地塊，冒出大金主》）

花姐猜測，孫趙云是個講究人，熱衷風水玄學。這一點，在凌云頌身上，可管中窺豹。

9月16日，昌平新城東區二期CP00-1101-0033、0036地塊公示了規劃設計方案，0033地塊為凌云頌，0036地塊為幼兒園。

但，一同拿地的四期CP00-1101-0044商業地塊，并沒有公示報規圖。（詳見《“肥瘦搭配”過激，昌平土拍糾偏》）

在商言商。這也能理解，孫趙云先做住宅，要現金流。

旋風造型與風水玄學

凌云頌的建筑規劃，有一種對稱美。

一共24棟7-15F洋房+小高層住宅樓，被一個“十字軸”分成四個區域，總戶數580戶。

南北中軸上有兩棟樓，是最高點，每棟15F，是凌云閣的脊梁，或者應該稱為龍脊。

這個軸線的左右，各有11棟樓，對稱排列。其中，有6棟樓矮了一截，只有7層，是為了日照的考慮。（了解日照內情，加花姐微信louhuar007）

東西中軸視野開闊，把凌云閣分成南北兩個區——兩個消防閉環。

西面是主大門，高6米、寬40米，然后是下沉會所，通過風雨連廊把8#和9#的首層架空層連通起來；東門是地庫出入口——兩個口都在東面。

兩軸交匯處，是一座高6米的鄰里中心，呈圓形狀。

這個鄰里中心的設計很講究，從空中俯瞰，似風車造型，又像旋風，外面地上還有一個圓形造型。

此符號，難道是案名里“凌云”的隱喻？還是藏有怎樣的風水玄學？

當然，之所以凌云頌設計得如此對稱，也是拜地塊自身條件所致。否則，巧婦難為無米之炊。

它占地2.87公頃，總建面9.27萬㎡，很方正，東西159米，南北180米。地塊北面不遠，有文物何家營菩薩廟和伯哈智墓。

房子在地鐵保護線內

凌云頌是個地鐵盤，距離昌平線南邵站C口200余米。

這是很舒服的距離，不遠不近，至少不受地鐵口共享單車的干擾。

但，它有一個小問題，地鐵南北走向，就在凌云頌西面的中安東路底下，會帶來兩個問題：噪音污染和建筑退線。

這些，土地規劃部門也是提前做了考慮的，特意在中安東路和凌云閣之間，規劃了一條15米寬的綠化帶，南北走向。

不過，凌云頌在地鐵退線上，離外軌中心線只有25米。

一般而言，敏感建筑與地鐵的退線距離為30米，朝陽區太陽宮0627地塊就是個例子。（詳見《北京三環王炸地塊，隱秘的退線》）

另外，凌云頌的圖紙上，4#、10#、16#和23#上，有一條白色的虛線。花姐判斷，這條線是地鐵保護線，距離昌平線恰好50米。

按照《城市軌道交通運營管理辦法》，地鐵保護區的范圍為：地下車站與隧道結構外邊線外側50米內。

這意味著，凌云頌的4#、10#、11#、16#、17#、23#和23#都在地鐵保護線以內。

花姐認為，既然凌云頌的設計單位敢把房子規劃在地鐵保護線內，應該是有特批的。

大門入口占用公共綠地

凌云頌有個特色，被綠地半包圍。

它的西面綠地進深15米，面積2700平米；南面綠地進深40米，面積6300平米；此外，往西一路之隔，還有10公頃的綠地。

被綠地圍著，凌云頌的人車出入口，本應設在北面或東面，但設計師偏偏要在綠地上設人行出入口。

既然大門設在那，必然會占用公共綠地。

凌云頌的西大門，寬約40米，所占綠地是多少？南大門21#和22#兩棟住宅距離25.95米，這是不是占用綠地的寬度？

從圖紙上，凌云頌兩個大門前面，沒有設置人行出入的地面設計，以及出租車停車位。

要實現這些，前提是，凌云頌要得到綠化部門的審批。

而海淀建發海晏和豐臺花香壹號，在公示報規圖時，可是都公示了怎么在綠地上出入的。

照貓畫虎設面積段

凌云閣有580套房子，分78平米、96平米、112平米和139平米四款戶型。

詳情是：78平米戶型，共計132套，占比22.76%；96平米戶型，共計260套，占比44.83%；112平米戶型128套，占比22%；139平米戶型，共計60套，占比10.3%。

凌云閣在北六環之外，為什么如此設置戶型？

花姐判斷，它應該是從建發觀堂府找到了參照系——在它西南隔一個街區。

建發觀堂府于2023年12月領證，供應1842套房，網簽1284套，去化率69.7%，成交均價4.63萬元/平米，成交總價62億元。

其中，140平米以上戶型供應235套、賣出106套，去化45%；120-130平米戶型供應201套、網簽23套。

很明顯，這兩類面積段的網簽率過低，凌云頌都避開了。

再來看凌云頌和觀堂府面積段重疊的戶型：

1、賣得最好的是80平米以下戶型，供應299套、網簽297套；2、90-100平米戶型，供應177套、網簽155套；3、110-120平米戶型，供應413套、網簽301套；4、130-140平米戶型，供應232套、網簽159套。

在昌平區，觀堂府算是賣得很好的樓盤，待售558套。現在，它遇到了好房子時代的凌云頌。

凌云頌的得房率，碾壓觀堂府，主要得益于南向設置了內嵌式陽臺，進深有三種：1.2米（96平米戶型）、1.5米（78平米戶型）和1.8米（112平米和139平米戶型）。

另有飄窗贈送，多數端戶有L型飄窗。戶型北面疑似有設備平臺贈送。

誰的凌云頌？

最后，花姐想聊聊凌云頌的股東方。

土拍信息顯示，7月31日，北京新恩祥睿澤置業有限公司以總價13.69億元，拿下昌平南邵0033、0036、0044地塊，綜合樓面價1.5萬元/平方米。

新恩祥成立于2025年5月29日，注冊資本3000萬元，由武安市明芳地產和北京超君萬合公司，分別持股99%和1%。

明芳地產成立于2010年11月，法人、董事長孫趙云持股100%。

從股權看，凌云頌的老板是孫趙云。

但很多媒體稱，明芳地產隸屬于河北太行鋼鐵集團，在邯鄲開發有多個項目。穿透太行鋼鐵集團，由李萬順和張鐳分別持股51%和49%。

僅從股權上，明芳地產和太行鋼鐵沒有關聯關系。

但，龍湖與“恩祥”的淵源頗深。

在2021年4月，龍湖和另一個“恩祥”有過合作，成立了湛江市龍湖恩祥置業有限公司，一起開發龍湖恩祥·嶺南原著。

到了2023年12月，股東海南恩祥新城視野有限公司退出49%股權，嶺南原著由龍湖獨資。

這個海南恩祥的最終持股為李福順和楚軍紅，分別持股59.7%和40.3%。他們和凌云頌的孫趙云，似乎也沒有關聯。

有關凌云頌，龍湖與恩祥、太行鋼鐵集團的關系，真是亂如麻。