行業觀點 || 城市更新如何助力商業煥新

9月13日，“2025服貿會·中國商業地產創新發展論壇”在北京首鋼園舉辦，本次論壇以“新商業、新運營、新價值”為主題，圍繞新消費產業、情緒消費、商業煥新、社群運營等熱點話題展開。

本次大會圓桌對話環節，探討的是“城市更新中的商業煥新”。圓桌主持人由RET睿意德創始合伙人索珊擔任，對話嘉賓包括大悅城控股副總經理魏學問，中海商業副總經理張建華，恒太商業董事長胡芳園，成都東郊記憶董事CEO熊銳，EKA·天物總經理葉文靜，怡城新時代商管董事總經理趙宇。

這場圓桌匯聚了來自資產方、運營方、專業機構等多個關鍵環節的代表性力量，以不同路徑、多元視角展開深度對話。在這場30分鐘的交流中，每位嘉賓發言背后，既藏著對行業現有發展路徑的復盤總結，也關乎行業未來趨勢的走向，值得每一個人深思。

Part 01

行業對話

一開場，索珊表示，“如今的空間正從‘功能至上’轉向‘以人為本’”。基于這一行業趨勢，她進一步向在場嘉賓拋出兩大議題：其一，商業煥新的關鍵抓手究竟是什么？其二，如何界定商業煥新的成功標準？

魏學問認為，商業煥新的抓手在于“定位”與“設計”。至于成功標準，他提出需區分兩類情況：有收益看投資回報；無收益則看能否實現可持續的人氣提升。

張建華提出，商業煥新的核心抓手應聚焦于“在地化”，即深度挖掘城市更新的文化肌理，精準提煉在地文化內容。關于成功標準，他認同魏總的看法，并強調要依法經營、合理盈利；如果確實面臨盈利困難，創造良好的社會價值，也是另一種意義上的“成功”。

胡芳園強調運營前置是核心抓手，并與競爭對手形成差異化定位；其次是融合創新，打造真正打動人心的新消費場景。至于成功標準，她的判斷很直接：先看客流，再看現金流。

熊銳提出，商業煥新首先要抓住兩點：一是精準鎖定客群定位，二是因地制宜把空間效果做到最大。同時他強調，務實層面也不能忽視：得先算明白賬，更要找到清晰的商業模型，這樣項目才算立得住。

葉文靜結合實踐提出運營模式、內容篩選、社區共創三個核心要點，目標是將商業空間從購物目的地打造為生活目的地。至于煥新成功與否，她覺得關鍵在于可持續的運營。

趙宇提出，新周期里看新商業，“商業向善”、“利他”和“利益驅動”是特別重要的一點。至于商業煥新的成功判斷標準，她認為就看各方一起共建的大生態系統，是不是真的健康、能持續下去。

Part 02

交流問答

問

在城市更新的商業環境里，要做好項目改造、同時又能持續吸引年輕消費者，您覺得最大的挑戰會是什么？

魏學問：項目改造是建“軀殼”，吸引年輕人才是真“靈魂”，怎么讓靈魂穩穩裝進軀殼里，就是現在最大的挑戰。我們的解法是從全價值鏈入手，打造 “形散而神不散” 的產品線。具體來說有三點：首先是錨定年輕人為核心目標群體；其次是減少主力店占比，引入更多小鋪帶來時尚有趣的內容；最后是加大經營投入，傳播差異化、年輕化時尚內容，推動全價值鏈形成良性循環。

問

大吉巷開業后，引發行業內高度關注。從購物中心到社區商業，中海商業是如何理解自身產品線與城市更新之間的關系？

張建華：中海在城市更新領域布局已久，比如蘇州環宇薈、上海中海環宇城Max等，均是典型的城市更新項目，今年5月開業的大吉巷，同樣延續了這一方向。

作為一個總面積36萬方的泛商業項目，大吉巷打造過程中，始終踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”的理念，這也是中海企業擔當的體現，為此，我們主要做了三件事：首先是在地識別，其次是產品設計，最后是冗余留白，其中最后一點尤為關鍵。我們在大吉巷做了超1萬平方米的下沉式公園而非商業，恰恰是這片留白，成了項目重要的流量入口。

在城市更新中，中海的核心優勢主要有兩點：一方面，依托地產開發的深厚積淀，我們對城市發展邏輯與空間價值的理解更為深刻，能夠在城市核心區域實現更優布局；另一方面，我們的產品多以綜合體形態呈現，而中海商業本身秉持 “泛商業” 理念，已構建起覆蓋甲級寫字樓、購物中心、酒店、長租公寓及產業園的多元業態矩陣。這種 “多要素聚合” 的能力，讓我們能為項目注入獨特的復合價值。

問

恒太商業長期深耕中小城市，在城市更新中，區域消費力是否足以支撐項目落地運營？運營創新與城市實際需求之間是否存在矛盾，是如何解決的？

胡芳園：在我看來，判斷區域消費力的核心標準，關鍵在于人口基數與人均可支配收入，下沉市場本身擁有龐大人口體量，且我國人均可支配收入持續穩健增長，因此 “消費力不足” 其實是消費商業創新領域的偽命題。

當前實體商業真正面臨的挑戰，其實是線上商業的沖擊。對當下年輕人而言，線上商業已是“傳統模式”，線下商業才是“創新方向”，這與我們這一代的認知完全相反。也正因此，做城市更新項目時，我始終強調兩點：一是“運營前置”，實現與競爭對手的精準定位；二是“融合創新”，打造打動人心的消費場景，把消費者從線上拉到線下。

問

東郊記憶已經是城市更新標桿項目了，如果作為一個資產盤活的主理人，您認為最重要的三件事是什么？

熊銳：我們做東郊記憶的核心目標很明確，就是將場景記憶轉化為消費者的情感共鳴，讓大家來后不僅認可，更能被打動。具體說是做了三件事：首先是強化 “照相指數”。不管是商家門店還是公共區域，設計時都會優先考慮 “能否形成可拍攝場景”， 能讓消費者主動拍照，才是觸發情感共鳴的基礎；其次是高頻內容輸出。我們利用場內的高大空間做展覽、辦演出，相比商業的慢迭代，展覽和演出能快速更新內容，讓消費者每次來都有新鮮感，實現 “常見常新”；最后是貼合年輕人需求做業態。我們錨定年輕客群，圍繞 “好玩、好逛、好吃”布局，引入國貨潮牌和風味餐廳，契合年輕人的消費習慣。

問

您如何看待城市更新的復制性，在不同城市，哪些需要保持在地化？

葉文靜：城市更新中可復制的是運營模式與策略打法，基于實踐我將其歸納為四點。

1、“記憶再生產” 的開發模式。我們拒絕表面化翻新，在嚴格尊重歷史保護結構、最大程度保留廠房工業風貌的前提下，完成空間功能改造，核心是追求 “可實用的未完成性”。最終目標是讓進入園區的人，能對中船過往的歷史產生 “可體驗、可沉浸式觸摸” 的感知。

2、美學經濟的價值鏈構建。我們以建筑美學來轉化消費動能，對園區內40余棟老廠房進行重新設計與翻新，既還原了地中海風情、上海石庫門等多元建筑風貌，也打造出 “銅堡” 這樣的標志性建筑。改造完成后，園區真正實現了 “世界建筑博覽群” 的初始設想。

3、社群共建的共生機制。構建起商戶、用戶與內容創造者的三方共生關系，商戶入駐 EKA?天物，并非單純的 “支付租金” 模式，我們會與商戶深度互動，共同策劃快閃活動、聯合打造展覽、研發聯名產品，并針對這些共創內容開展盈利分成。這種模式讓我們與商戶從 “租賃關系” 轉變為 “共生伙伴”，共同為園區生產優質內容。

4、“持續活力”的生活方式平臺。通過 “內容聚集人流”，依托 “場景留住人群”，再以 “社群為商戶賦能”，最終實現項目從 “消費目的地” 向 “生活目的地” 的轉型。

雖說策略可以復制，但內容層面必須因地制宜、量身定制，每個城市更新項目都有其獨特的歷史背景與地域特色，唯有挖掘并放大自身專屬亮點，才能真正形成差異化競爭力。

問

對于園區和文創領域的城市更新，政府、開發商、運營商三方缺一不可，您怎樣看待三方的利益邊界和責任劃分，如何讓項目推進得更順暢、真正落地見效？

趙宇：這事確實復雜。特別是做城市更新，不管是工業遺址改造，還是涉及縣域、鄉村的項目，利益相關方太多了，要是前期大策劃階段就想把利益分清楚，很容易起爭執，這本身就是個難題。其實更簡單的思路是先做好自己，在這個復雜系統里，各方都有自己該在的 “位置”，也就是 “生態位”，把該做的事做好，把自己的優勢發揮出來，這是第一步要抓的。

還有一點很重要，現在經濟在調整重塑，各地城市更新都有自己的難點；這一輪要推進，不管是政府、投資方、業主，還是運營商，大家得對長遠目標有共識才行。說白了，大家心往一處想，形成集體愿力，這才是解決問題的關鍵。至于具體怎么干，找到科學方法、堅決執行就夠了。

Part 03

未來展望

圓桌對話最后，每位嘉賓用一句話描繪了5年后商業創新為中國城市帶來的改變。

魏學問：帶來更多的客流引擎。

張建華：我們一定要從城市再回到城市，在城市中間開發。

胡芳園：讓每一個城市閃耀商業之美。

熊銳：生活是美好的，五年后我們的生活會更美好。

葉文靜：城市更新讓我們城市變得更溫暖，讓更多的認同者來到我們的每一個項目。

趙宇：用價值觀驅動商業創新，構建長期、健康、可持續的商業生態文明。

（注：以上內容根據現場視頻及錄音文稿整理，有刪減）

整理｜孫 益

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法