浙江
房產拍賣市場似乎還在下滑！
今天，位于鹿城桃花島片區的新中梁·外灘首府（香江鈺景園）5幢1102室被拍賣，建面約167.29㎡，起拍總價約193萬元。
9人報名，經過81輪競價、成交總價約271.5萬元，成交單價約1.62萬元/㎡，房價較開盤時下跌5200+元/㎡。
位于甌海梧田的中梁·香緹公館（香湖錦園）4幢1702室被拍賣，建面約150.5㎡，起拍總價約261萬元。
2人報名，經過24輪競價、成交總價約284.6萬元，成交單價約1.89萬元/㎡，房價較開盤時下跌5000+元/㎡。
下面我們一起來看下，今天的拍賣市場情況。
（拍賣市場是二手房市場的的局部縮影，與常規二手房市場存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場，僅供參考。）
01
外灘首府
位于鹿城區濱江街道蒲帆路與甌江路交匯處西北側。
北面為空地及在建的建發·望江；東面為甌江峯匯；西側為江岸錦苑；南面為甌江峯匯以及市實驗小學桃花島校區。
顯然，該小區區位條件尚可，周邊配套較為缺乏，自帶的底商較少，業態更偏建材，對日常生活幫助不多。
項目區位圖
外灘首府小區一共約1392套房源，主力建面約81-167㎡，首期開盤于2013年9月，一期推出1080套，開盤均價約2.28萬元/㎡，銷售非常火熱，一開盤就售罄，堪稱是一房難求，開盤當天更是幾乎做到了“萬人搖”，會展中心兩層樓包下，容納了近10000名客戶，搶購一期的1080套房源。
后小區交付于2016年前后。小區品質相當不錯，尤其當年中梁擅長的園林景觀營造的相當不錯。同時適用舊計容政策，實際得房率會高一些。
小區鳥瞰圖
今天拍賣的5幢1102室為平層房源，5幢位于小區中間，東側受甌江峯匯影響，江景面幾乎沒有，南面有一定的小區內園林景觀視野，南面為1幢（30F）、2幢（27F），采光受一定影響。
暫無該房源內部的情況，未騰空，需等到成交后，2個月內交付。
2014年1月，5幢1102室開盤毛坯備案總價約396萬元，普惠550元/㎡，毛坯交付，折后毛坯總價約387萬元，毛坯單價約2.311萬元/㎡，后房開在辦按揭時統一再讓利7個點。
對比而言，本次成交價相當于當年開盤價的7.5折。
據溫都信息平臺，外灘首府2025年8月成交1套約142㎡房源，成交總價344萬元，成交單價約2.42萬元/㎡；
2025年5月成交1套約126㎡房源，成交總價287萬元，成交單價約2.28萬元/㎡；成交1套約137㎡房源，成交總價343萬元，成交單價約2.5萬元/㎡。
據貝殼平臺，2024年11月成交1套約168㎡中樓層房源，成交總價450萬元，成交單價約2.68萬元/㎡；
目前，外灘首府房源掛牌單價約2-2.5萬元/㎡，大多帶有不錯的精裝修，部分豪裝、頂躍房源價格要高一些。
綜合來看，今天這套167㎡房源樓幢位置尚可，樓層也不算矮，已滿二，不過裝修情況未知，未騰空，需等到成交后，2個月內交付。
這次拍賣價格明顯低于市場價，哪怕房源內部為毛坯狀態，都有不錯的性價比，市場表現偏差，或許是客戶都在等待，隔壁建發桃花島的第四代住宅項目。
02
中梁·香緹公館（香湖錦園）
位于甌海區梧田街道香緹路與西堡路交匯處。
北面為空地；東面為甌海中學，沿路設置約3800㎡底商，能滿足一定的生活需求；西、南面均為河流。
項目區位圖
中梁·香緹公館開盤于2013-2014年，是中梁在市中心的第二座公館（第一座是中央公館）。
共12棟高層（17-32F），共計約1048套房源，主力面積段在87-142㎡，開盤毛坯均價1.8-1.9萬元/㎡左右；
后小區毛坯交付于2016年6月，小區交付品質也不錯。
小區實景圖
今天拍賣房源是4幢1702室，頂躍房源，4幢位于小區西南面，擁有不錯的河景視野，可惜遠眺的城市視野受限于二手車市場以及遠處的工業區，加分不多；
小區航拍圖（來源：貝殼）
小區航拍圖（來源：貝殼）
該房源內部已騰空，附帶精裝修以及齊全的家具，稍有雜亂，風格偏歐式。
房源實景圖
房源實景圖
2013年11月，4幢1702室開盤毛坯備案總價約371萬元，普惠500元/㎡+18000元+99折，毛坯交付，折后毛坯總價約358萬元，毛坯單價約2.39萬元/㎡。
對比而言，本次成交價相當于當年開盤價的8折。
據溫都信息平臺，香緹公館今年1月成交1套約89㎡房源，成交總價149萬元，成交單價約1.67萬元/㎡；成交1套約141㎡高層房源，成交總價289萬元，成交單價約2.05萬元/㎡；
目前，香緹公館房源掛牌單價約1.7-2.1萬元/㎡，部分豪裝、頂躍房源價格要高一些。
綜合來看，今天這套房源樓幢位置挨著河邊，已滿二，裝修偏老一些也夠用，頂躍房源帶閣樓，得房率高，但樓層為02室，西側視野加分不多，
因此，這次拍賣價格略低于市場價，有性價比。
03
其余房源拍賣成交情況
至于今天其他房源的拍賣情況，可以見下圖：
從上圖，可以看出位于甌海潘橋的萬科·世紀之光（世海名庭）11幢2001室房源，建面約122.29㎡，起拍總價為105萬，起拍單價為0.86萬元/㎡，最終成交總價約135萬元，成交單價約1.1萬元/㎡，溢價率28%；
位于甌海黃嶼的天著園5幢202室房源，建面約136.23㎡，起拍總價為138萬，起拍單價為1.01萬元/㎡，最終成交總價約148萬元，成交單價約1.08萬元/㎡，溢價率7%；
位于甌海新橋的西湖四季二組團拍賣了8套房源，建面約113、127、140㎡，起拍總價為128-158萬，最終成交7套房源，成交總價約143-174萬元，成交單價約1.12-1.18萬元/㎡，溢價率0-5%。
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