廣州樓市，現(xiàn)樓多過(guò)期房！但是，別高興太早.......

很多人都發(fā)現(xiàn)了：

廣州新房市場(chǎng)，現(xiàn)房正變得越來(lái)越多！

前段時(shí)間，克而瑞數(shù)據(jù)披露，廣州的現(xiàn)房庫(kù)存歷史性首超期房。事實(shí)上，在今年上半年，現(xiàn)房已經(jīng)接替期房成為廣州一手樓市的主力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年上半年，廣州商品住宅可售庫(kù)存為1447萬(wàn)平方米，其中現(xiàn)房庫(kù)存為742萬(wàn)平方米，占比達(dá)到51.3%，期房庫(kù)存占比僅為48.7%。

多少人高喊，官方應(yīng)該出臺(tái)現(xiàn)房銷售制度，卻不知道現(xiàn)房時(shí)代早就來(lái)了。

但現(xiàn)房庫(kù)存比期房還多，真的是好事嗎？

01

現(xiàn)房多了 倒霉的是誰(shuí)

首先，目前市場(chǎng)上的這些現(xiàn)房，基本都是銷售不及預(yù)期后的結(jié)果，屬于被動(dòng)促成的事實(shí)。

與項(xiàng)目主動(dòng)做現(xiàn)房銷售，有根本上差異。

至于為什么從期房拖成現(xiàn)房，原因?yàn)榉蔷湍菐讉€(gè)：

項(xiàng)目倒霉，遇上市場(chǎng)下行期

項(xiàng)目所在板塊滯銷

項(xiàng)目周邊有更好、更新的選擇

那么，無(wú)論是行業(yè)、區(qū)域還是項(xiàng)目的原因，反正都是有問(wèn)題的。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全市共有近600個(gè)住宅新盤在售，包括380余個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目。其中，增城這一個(gè)區(qū)，就有近70個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目，占全區(qū)新房超7成！

而增城區(qū)，正正是廣州樓市新房去化慢、庫(kù)存高的典型區(qū)域。那些現(xiàn)房項(xiàng)目，也大多有著戶型落后、得房率低等等硬傷。

本質(zhì)上看，現(xiàn)房多=庫(kù)存高！

一個(gè)市場(chǎng)以賣現(xiàn)房為主，實(shí)際上就是在賣庫(kù)存。

另外，廣州樓市原本只有一手期房以及二手房?jī)深惍a(chǎn)品，站在買家角度，選擇邏輯非常清晰：

如果我喜歡全新的小區(qū)，更新的設(shè)計(jì)，看重區(qū)域未來(lái)價(jià)值或者物業(yè)升值空間，那就買一手房。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果我著急入住，孩子急需學(xué)位，更傾向于所見即所得的安全感，二手房更合適。

也就是說(shuō)，以往選新房的人必然不會(huì)考慮二手房，這是截然不同的兩類需求，兩種邏輯。

但現(xiàn)在的廣州樓市，已經(jīng)進(jìn)化成一手期房、一手現(xiàn)房和二手房合計(jì)三類產(chǎn)品，而可以即買即住的一手現(xiàn)房，其實(shí)是跟二手房有相似之處的。

直白點(diǎn)說(shuō)，一手現(xiàn)房一定會(huì)搶走部分二手房，例如次新二手房的客戶。而二手房市場(chǎng)，本來(lái)就有天量掛牌的問(wèn)題，如今還得跟開發(fā)商的一手現(xiàn)房PK。

業(yè)主賣房更難，降價(jià)只能更狠。

二手價(jià)格下跌，多多少少會(huì)拉低買家對(duì)板塊的心理定價(jià)，最終又影響了一手市場(chǎng)。

02

庫(kù)存降了 去化周期還是高

截至8月底，廣州新房庫(kù)存面積約1421萬(wàn)㎡，已連續(xù)四個(gè)月下降。

可惜，去化周期卻依然維持在21個(gè)月以上的高位。

只能說(shuō)庫(kù)存面積是降了，但銷售面積也在降，降得幅度更大……

剛好在昨天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布前個(gè)8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)：

1-8月，全國(guó)新建商品房銷售面積57304萬(wàn)平方米，同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年收窄8.2個(gè)百分點(diǎn)。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年收窄9.8個(gè)百分點(diǎn)。

但相較1-7月，前8個(gè)月新建商品房銷售面積同比降幅擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，新建商品房銷售額同比降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)樓市，還在面臨下行壓力。

再看看新鮮出爐的房?jī)r(jià)指數(shù)，廣州新房環(huán)比下跌0.2%，同比下跌4.3%，降幅有所收窄；二手環(huán)比下跌0.9%，跌幅有所回升，但同比仍下跌6.2%。

全國(guó)大部分城市也都是類似情況，跌幅有所收窄，但是數(shù)據(jù)依然下跌。

難怪?jǐn)?shù)據(jù)公布以后，很多機(jī)構(gòu)和專家都表示官方要積極做好“金九銀十”提振工作，加快落實(shí)房地產(chǎn)的利好政策。

畢竟市場(chǎng)這個(gè)樣子，光靠開發(fā)商努力和前面新政的支持，已很難扭轉(zhuǎn)庫(kù)存過(guò)高、房?jī)r(jià)下跌的局面。

由此可以推斷，接下來(lái)幾個(gè)月，房地產(chǎn)肯定會(huì)迎來(lái)一波利好，廣州也會(huì)跟上以及加碼。

各位，好好期待一下吧～

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