成華區(qū)在偷偷降溫？

盼望著盼望著，金九銀十終于來了——不只是新房市場，土地市場也正式進入加大供應(yīng)階段。

相較于去年，今年9月中心城區(qū)土地供應(yīng)明顯加大：今天至9月25日，成都中心城區(qū)將分5天“上架”12宗涉宅用地，而去年9月一共只有3宗。

而今天，2宗成華區(qū)土地走上拍賣臺，其中槐樹店地塊溢價成交，為整個9月中心城區(qū)的土拍市場開了個好頭。

是什么讓房企如此積極？我們一起看！

成華今天出讓的第一宗地，位于槐樹店，為19.2畝住宅用地，容積率2.5，吸引4家房企參拍。在9輪出價后，以5.3%的溢價率花落龍湖，成交樓面價15800元/㎡，成交總價5.06億元。

這是槐樹店今年出讓的第四宗地，最火熱的一次直接10家房企開搶——前三宗分別以51%、39%、29%的溢價率成交，成交樓面價也有些微下降，區(qū)域土拍整體還是略有降溫。

而今天這宗地以樓面價15800元/㎡、溢價率5.3%成交，整體還是維持了板塊熱度逐降的趨勢。

這宗地的斜對角，就是今年1月華潤置地競得的50畝地塊（華宸府），也享受完全一致的資源，此處不再贅述，感興趣的朋友可以戳→

今天咱們重點說說這大半年來，槐樹店的新變化。

1、7月底，建成一座小游園——拾光森谷游園

其實就是華潤置地·華宸府在項目紅線外配建的約9.3畝市政公園，也是華宸府目前的示范區(qū)，面積不大，勝在精美且出片。

資料顯示，該公園打造了年輪廣場、疊翠林帶、共享聚場、立體森谷、垂野云臺等特色區(qū)域，形成生態(tài)自然、共享共樂的綠色空間。

▍來源：@成華發(fā)布

▍來源：@華潤置地成都公司

這種紅線外建示范區(qū)的模式，其實很值得推崇。

一方面，既不影響項目施工進度，還能很好地展示項目設(shè)計理念——華宸府示范區(qū)一亮相就成為槐樹店的熱門打卡地，開放10天接待1800組客戶，備案總價1073～1135萬的大平層開盤當日交出7億的好成績，“華潤審美”可以說是深入人心。

另一方面，景觀部分后期不會拆除，房企精雕細琢的示范園林在項目售罄后變成市民可游玩的小公園，一舉兩得！

希望以后新興板塊建小游園，都按照這個標準來

2、城市更新加速度

?「拆」的動作加快了。

7月31日，成都住建公布「2025年城市更新片區(qū)項目“揭榜掛帥”機會清單」，涵蓋12個城市更新項目，投資30億的「中煙片區(qū)槐樹店地塊城市更新項目」，就是其一。

8月1日，成華區(qū)一口氣發(fā)布了五則房屋征收決定公告，其中一則就在槐樹店的華建學(xué)校東側(cè)。

? 城市基建兌現(xiàn)速度加快了。

道路方面 ，龍湖云河頌與玖樾府之間的「槐樹店北二路」，上個月建成通車，雖然長度只有212米，但極大地改善了區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)。

教育方面，槐樹店北三路西側(cè)（玖樾府北側(cè)）配套幼兒園已于上半年正式開工建設(shè)，占地面積約6.8畝，設(shè)置12個班級，建成后可容納數(shù)百名適齡兒童，預(yù)計2026年下半年竣工。

▍槐樹店北三路西側(cè)配套幼兒園效果圖

可以看到，成華區(qū)對槐樹店的發(fā)展還是很上心的，與此同時地塊東側(cè)還有大面積待開發(fā)/更新土地。隨著整個板塊的資源兌現(xiàn)，區(qū)域價值也會在地價上有所體現(xiàn)——先下手為強，就是這個道理了。

▍地塊東側(cè)現(xiàn)狀

不過這宗地，還是有些缺陷：三角形地塊，未來樓棟的排布和園林的打造空間可能受限；三面臨路，多少會有噪音問題，不過據(jù)UP君現(xiàn)場感受，這三條路的車流量都不大——龍湖后續(xù)會如何操刀，不妨拭目以待！

成華今天出讓的第二宗地，位于二仙橋，為 97.5畝住兼商用地，容積率3.0，由成華舊改+四川華西以樓面價10800元/㎡、總價21億元底價競得。

作為成華供地的主力軍，二八出地并不稀奇，但中環(huán)以內(nèi)很是稀缺，面積超過90畝的更是獨一份——起拍樓面價10800元/㎡，當然誘人。

但UP君認為這個樓面價，看似很值，但其實很具挑戰(zhàn)性。

? 值，是因周邊交通便捷、資源多、板塊價值高，有產(chǎn)業(yè)支撐，地塊素質(zhì)也很高。

交通方面，門口就是中環(huán)，縱向道路非常多，上二環(huán)、三環(huán)都相當便捷，還地處地鐵八里莊和二仙橋站之間，步行400～600米可達，顯然是正兒八經(jīng)的「雙地鐵」小區(qū)（7、17號線）——17號線即將開通，價值眼看就要蹭蹭上漲了。

商業(yè)與產(chǎn)業(yè)方面，一街之隔便是紅倉完美文創(chuàng)公園、101文化綜合體以及K101——它們都是二八板塊極為重要的產(chǎn)業(yè)+商業(yè)項目。

▍拍攝于2022年10月

作為成華區(qū)重點打造的“工業(yè)遺址+文創(chuàng)園區(qū)+文旅地標”——八里莊工業(yè)遺址片區(qū)，也是“紅倉”IP的承載地，板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)載體超多，這里不贅述，感興趣可以戳成華官方新聞查看→

▍拍攝于9月9日

而這宗地被重點產(chǎn)業(yè)項目包圍，可以說是既可享前沿商業(yè)空間，也可承接產(chǎn)業(yè)人口居住需求，妥妥的贏在起跑線上。再者，方方正正的近百畝地塊，在如今中環(huán)內(nèi)有多稀缺，大家也心知肚明，10800元/㎡的樓面價，確實很劃算。

? 挑戰(zhàn)，在于這宗地有諸多限制條件。

地塊包含了約20畝保留工業(yè)遺產(chǎn)建筑，現(xiàn)為東八區(qū)影視文創(chuàng)園（已投運），未來還需無償移交保留工業(yè)遺產(chǎn)建筑及輔助用房（建面1200㎡）。

▍東八區(qū)影視文創(chuàng)園（來源：@成華發(fā)布）

出讓文件明確：必須堅持“先產(chǎn)業(yè)開發(fā)、后住宅建設(shè)”的開發(fā)時序，還要與指定單位簽訂《回購商品住宅/辦公房屋協(xié)議書》，6.651萬㎡住宅回購價2萬元/㎡，4000㎡辦公房屋回購價12500元/㎡。

無償移交+回購，對于成華舊改和四川華西而言無疑增加了一大筆成本——地價看似低廉，實則拿地成本不低。

好在，這不是成華第一宗需要無償移交工業(yè)遺產(chǎn)建筑的土地，3月底中建西南院競得的38.8畝住兼商用地（現(xiàn)為中建·匠宸元啟項目）也明確需簽訂《保留建筑回購方案》，但這并未影響市場對匠宸元啟的期待值：地段和產(chǎn)品力，還是第一位——那么他們后續(xù)會打造怎樣的產(chǎn)品？可以期待一下！

表面來看，成華區(qū)土地市場熱度似乎降下來了，但實際是——兩宗地雖然板塊優(yōu)勢很強，但各有各的操作難點，成交結(jié)果也很合理。

說完今天成交的地塊，我們一起來看看明天將采取組合供應(yīng)方式進行拍賣的兩宗地。（組合供應(yīng)的特點是：房企需一口氣拿下兩宗地，且每次加價都是兩宗地同時加價）

這兩宗地，位于金牛區(qū)金周路板塊，為合計約79畝的純住宅用地（21.6畝+57.4畝），容積率2.0，起拍樓面價12100元/㎡、合計總價12.73億元（3.48億+9.25億）。

相較于上次供地（5月20日興唐競得的金周路61.7畝宅地，成交樓面價14600元/㎡），板塊起拍樓面價沒變，依然是12100元/㎡，但位置更核心，資源也更好——隔壁就是茶店子小學(xué)，步行約400米可達2號線金周路站，離金牛名校七中萬達以及樹德領(lǐng)辦的互助中學(xué)（在建）也不遠，這就讓這宗地有了很高的性價比。

關(guān)于周邊配套的更多信息，我們在上一次金周路拍地時就寫過了，此處不贅述，感興趣的朋友戳→

此外，值得一提的是，整個金周路片區(qū)現(xiàn)在可以說是神仙打架，光是在售的項目就有8個，興唐項目則還未亮相。好在等兩宗新地上的項目正式開賣時，應(yīng)該有半數(shù)項目已售罄，到時競爭或許也沒那么激烈了。

唯有一點遺憾的是：地塊最南端距離 成都鐵路樞紐環(huán)線的軌道只有約100米，好在地塊不規(guī)整，越往南面積越小，也先天為多數(shù)樓棟規(guī)避一定的噪音問題。

若成交樓面價還是1.46萬元/㎡，15億+就能入手這兩宗地，相當劃算——到時誰有這個運氣和實力搶到，期待值已經(jīng)拉滿了！

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以上，就是今天成交和明天將出讓的全部土地信息。

整體來看，9月中心城區(qū)雖然加大了土地供應(yīng)，但整個三季度的土地供應(yīng)數(shù)量仍不及去年和前年同期水平，不過基本可以確定的是，接下來的半個月和四季度，中心城區(qū)土地市場會持續(xù)火熱。

一方面，新房成交數(shù)據(jù)亮眼，1～8月銷售額超百億的房企就有兩家；另一方面，住宅新規(guī)又有更新，新房產(chǎn)品更規(guī)范也更實用。

接下來的9月17日和23～25日，中心城區(qū)還將有10宗涉宅用地走上拍賣臺，房企拿地積極性會不會激增？我們靜待佳音！

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今年土拍合集↓

>8月22日：

>7月25日：

>6月26日：

>6月19日：

>5月23日：

>4月22日：

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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