珠城未來，向何處去？

珠江新城，

既是廣州這座灣區封面城市的絕對核心，

也是世界級的商務中心、全球性的金融中心，

占據了廣州永不落幕的價值高地。

01

珠江新城是廣州難以逾越的經濟心臟，

多年來以僅占全市0.2%的面積，

創造出全市1/8的GDP，

經濟貢獻能級獨占鰲頭。

珠江新城的產業實力傲視群雄。企業總部超125家占全市23%，200家世界500強占全市超5成，13家跨國公司總部占全市3成，聚集268家持牌金融機構。

塔尖的城市資源匯聚于此，

早已讓珠江新城成為公認的廣州第一圈層。

當很多城市還在渴望一座地標門面，

珠江新城擁有的卻是世界級地標集群。

這里是全球300米建筑群最密集的CBD，

建筑的秩序、章法和美學都是獨一檔，

擁有無與倫比的城市天際線，

比中環、陸家嘴更為細膩和極致。

如果你置身其中，就能感覺到強烈的節奏感和韻律感，這里的空間被營造得像一首樂章：高低起伏、錯落有致、主次分明、前后呼應。

一個城市的領事館數量，

體現了它的國際地位。

而珠江新城擁有40家外國領事館，

數量遠超上海陸家嘴和深圳福田。

美國、法國、西班牙、意大利、巴西、馬來西亞等駐廣州總領事館，都在珠江新城。

由珠江新城領銜的天河中央商務區，

CBD排名已躍升至全國TOP3，

吸納著來自全國乃至全球的高端產業和精英。

廣州每次城市綜合實力提升，

珠城都在從中獲取反哺能量變得更強。

從天河2035年國土空間規劃看，

珠城定位依然是超級城市中心。

隨著廣州的城市能級的躍遷，

它還會被賦予更多頂層規劃和城市資源。

誠然，

琶洲、金融城過去幾年發展很快，

但珠江新城依然是無可爭議的王者。

金融城以“科技金融”和“數字金融”為支柱，琶洲則側重“數字經濟”，兩者均依托珠江新城成熟的金融生態與國際化資源。三者共同構成了“黃金三角”，而這種緊密聯系進一步鞏固了珠江新城作為“城市心臟”的霸主地位。

區域價值決定房產高度，

珠江新城統領廣州塔尖豪宅圈，

豪宅濃度、價值度、領漲度、抗風險性

一直是廣州的NO.1。

頂豪僑鑫匯悅臺、凱旋新世界等均誕生于此，

成交數據更是最有力的證明。

如果把珠金琶的一二手豪宅劃分為10-15-20萬+/平三個梯次，會發現珠城無論在哪個價格梯隊，富人的基數都是最多的。以戶數計算，手握20萬+/平房產的珠城業主起碼超過2000人，比琶洲、金融城加起來都多。

廣州已經形成了恒定的中心格局，

即有一個強中心和其他多中心，

多中心永遠無法取代強中心。

這種規律已經在多個世界級城市得到驗證，

紐約中心過了100年還在曼哈頓，

上海的中心一直都在黃浦江兩岸，

能超過珠江新城的，只有珠江新城。

02

不過，

珠江新城經過二十年高強度開發，

已進入存量優化階段。

隨著土地資源開發殆盡，

珠城的未來和增量在哪里？

從《廣州國土空間總體規劃（2021～2035）》來看，

近5年以及未來10年，

廣州城市規劃核心資源投放的重點是：

沿江聚集，城市向東拓展，

其中的核心載體，依然是珠江新城。

其中，珠城東區則代表珠城的未來，

將見證珠江新城的下一個十年。

商業地標在東進：

珠江新城明確要建世界級商圈，

馬場地塊擬引入全球重奢店王SKP，

將重構廣州頂奢商場格局。

2024年，SKP被寫入廣州市政府工作報告。4月10日，廣州商務局官方發布《一圖讀懂|廣州市培育建設國際消費中心城市2025年工作要點》，文中重點提及：將加快推進聚龍灣太古里、華潤萬象城、SKP等高端商業載體的建設。

員村作為珠城向東的核心板塊，

未來還將升級為

集數字經濟產業+綠地生態公園+高端商業于一體的

新濱江中軸商務核芯，

完整珠水北岸城市核心的拼圖。

交通干道在東進：

串聯起廣州最核心地段的臨江大道天河段

通車進入倒計時，

將打通稟賦資源向東貫通的城市動脈，

形成橫跨多個CBD的沿江超級黃金大道。

串聯起珠城眾多頂級地標的花城大道，

也將東擴南移，

與員村二橫路組成十字骨架，

縫合珠江新城與金融城西區的城市空間。

這兩條主干道，

集聚了廣州最密集的金融、科技和商貿資源，

一系列城市高端封面地標，

共同構筑起廣州面向全球的城市名片。

它們的開通將以超越交通的維度，

蘊藏著改變廣州發展格局的能量。

產業布局在東進：

曝光的在編規劃顯示，

作為珠江新城功能東延的首個戰略支點，

擁有整個金融城未來絕大部分增量的

金融城西區開啟全面建設。

隨著二棉廠、面粉廠、絹麻廠等地塊的調規獲批，

員村TOD超級綜合體的建設落成，

廣州人工智能與數字經濟試驗區和天河中央商務區的協同建設，

金融城西區將與珠江新城產生強大的戰略協同，

為珠城向東發展注入清晰動能。

城市天際線在東進：

從數據看，

珠江新城段江景才是全廣州最值錢的景觀。

但過去，珠江新城的城市天際線

更多沿中軸而非沿江分布，

呈現出“中軸突出、兩翼對稱”的空間格局，

沿江展示面明顯不足。

以花城廣場為中軸線，廣州東塔與西塔、廣晟國際大廈、利通廣場、廣州銀行大廈、高德置地廣場等對稱排開，呈現出一種“中軸突出、兩翼對稱”的空間格局。

（左右滑動查看）

隨著2024年保利豪擲近200億重倉于此，

珠城東也將補齊核心城市豪宅拼圖，

賦予板塊全新的城市界面，

打造更連貫、更磅礴的沿江天際線。

頂豪進化圖鑒，也在一路向東：

沿著臨江大道，

早已形成了廣州含金量最高的一條豪宅帶。

但珠城西區、中區、東區三大板塊，

存在一條清晰的豪宅鄙視鏈。

珠江新城的豪宅基本遵循兩條價值規律：1、東區＞中區＞西區；1、臨江＞非臨江。

正如紐約曼哈頓CBD的上東區，

居住氛圍最純粹的低密住區珠城東區，

才是塔尖中的塔尖，

匯悅臺、廣粵尊府、尚東柏悅府等廣州封面頂豪均位于此。

但如今珠城的房子，

亟需一個新的封面作品，

來推動廣州豪宅的產品力進化。

“東進”是大勢所趨，

但珠江新城憑借諸多超級變量，

片區還遠未見天花板。

未來，當珠城東進的藍圖兌現，

珠江新城將真正形成一個

西區、中區、東區連片成型的超級CBD。

加上東邊的金融城、對岸的琶洲，

共同構成其它城市難以匹敵的黃金三角。

03

從城市發展的普遍規律來看，

板塊之間的“連接處”，

可變性最強，吸引的投資最多，財富機遇也最大。

從投資價值來看，

珠城東進絕非簡單的基建升級，

很可能會把廣州現有豪宅版圖，

撕開出一道口子。

等到臨江大道通車之日，

就是廣州一手豪宅重新定錨之時。

草蛇灰線，布局千里，

從珠江新城到琶洲再到金融城，

回顧廣州每一處城市中心崛起，

每一處都有保利率先入局的身影。

10年前，大家都不看好琶洲的時候，保利卻選擇重倉琶洲，打造了豪宅保利天悅以及地標保利天幕廣場和叁悅廣場。10年前琶洲保利天悅開盤3.3萬/㎡，如今二手成交價穩定在17萬+/㎡，且鮮有掛牌出售。

而這一次，

作為最了解廣州的發展商，

央企保利早就精準把握珠城向東的趨勢，

砸下超200億資金，

提前在最好的地塊連落三子。

其中即將入市的保利天曜，

就是享受珠城向東發展紅利的

第一張也是最好的一張船票。

今年以來，

金融城、琶洲相繼進行商改住調規，

宅地供應持續增加，

但珠城已十年都沒有新房入市，

保利天曜的稀缺性已經是100%明牌。

珠江新城的最大價值就在于“真絕版”，一手房源鳳毛麟角，這里不是“下一個豪宅區”，而是“唯一的豪宅區”。相比之下，琶洲、金融城等板塊，依然有大量可出讓土地和可售房源持續推出。

地圖上看，

保利天曜就矗立在珠城東拓的橋頭堡位置，

被花城大道+臨江大道環抱，

距離規劃引入頂奢SKP的馬場舊改僅一路之隔，

占有最核心的地段和最頂級的資源，

成為縫合兩大CBD的關鍵紐帶，

也是承載珠城高端居住外溢的第一站。

過去一些年，

凱旋新世界、僑鑫匯悅臺、尚東柏悅府，

直接推動了廣州豪宅的進化。

而現在，作為保利最高標“天”字系產品，

保利天曜將承擔起刷新廣州豪宅定義的使命，

超越一代產品的頂點，

成為新一代產品的起點。

其中，

高低錯落、老錢鎏金的顯貴風外立面，

將是廣州核心區天際線終于補全的一大步；

親江生活+學校+綠地公園+商業+地鐵TOD，

將是珠城東城市價值信心的定海神針，

也是廣州面世即絕版的產品力天花板。

保利天曜將補齊珠江高質量發展帶最后一塊封面拼圖，構筑全新的城市天際線。

回顧廣州40年城建史，

每一次城市格局的變遷，

都需要一兩個地標建筑來擔當定海神針，

以迅速凝聚共識、拓展城市邊界。

正如63層之于環市東、

中信大廈之于天河北、

東西塔之于珠江新城，

這一次珠江新城的大東進，

保利天曜將成為那個全新的城市封面級人居樣本。

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