咸陽真相：一座收縮型城市的掙扎與突圍

文=貞觀108坊 圖/網絡

咸陽房產中介秦瓊眉頭緊鎖，今年他一套房子都沒能成交。賣家咬牙降價30萬，買家卻想再砍50萬，交易最終談崩。更令他焦慮的是，如今連看房的人都寥寥無幾。

城市收縮，信號已明

國家發改委有關部門負責人近日接受媒體專訪時，特別提到了“收縮型城市”。該負責人表示，從城市發展趨勢來看，人口流失、資金外流、土地閑置的這一類城市，今后也會面臨撤并或整合的可能。

這并非“收縮型城市”首次出現在官方表述中。早在2019年，國家發改委就在《2019年新型城鎮化建設重點任務》中明確提出，此類城市“要采取瘦身強體策略，嚴控增量、盤活存量”。

時隔六年，官方再次聚焦這一議題，其中蘊含的戰略考量與發展導向，值得深入探討。城市收縮已成為中國城鎮化進程中不容忽視的現象。

概念與畫像，咸陽符合哪些特征？

“收縮型城市”的概念最早可追溯至20世紀80年代的德國。當時，德國正遭遇大規模人口減少，隨之而來的是市政預算縮減，公共基礎設施大面積閑置。

通常情況下，收縮型城市具備以下一種或多種屬性：

一是老工業城市，經濟過度依賴傳統重工業與低端制造業，難以適應產業轉型升級需求而掉隊，如美國底特律、德國萊比錫，以及國內的鞍山、本溪等。

二是資源型城市，因煤炭、石油、森林等資源枯竭，相關產業衰退引發城市發展降速，如法國洛林、加拿大資源型城鎮，以及國內的鶴崗、阜新等。

三是偏遠型城市，地理位置遠離中心城市，缺乏港口優勢且交通不便，導致人口外流、經濟不振。

咸陽作為西安周邊的中小城市，面臨著增長極的“虹吸效應”。核心城市集聚大量優質資源與公共服務，周邊城市的勞動力、資金、技術等生產要素會被持續吸引到核心城市中去，這在客觀上剝奪了中小城市的發展機會。

財政困境，錢袋癟了的尷尬

地方政府的“錢袋子”正在日漸癟癟。過去，賣地收入是地方財政的“壓艙石”，如今，土地市場如同冰封的湖面，凍結了政府的收入來源。

2024年，全國地方土地出讓收入預計將跌至48699億元，較上年下滑16%，這已是連續第三年錄得兩位數下跌。與2021年8.7萬億的峰值相比，短短三年間，蒸發了3.8萬億，這筆巨款相當于數個省份一年的GDP總和。

在全國293個城市中，能夠實現財政自給率超過100%的，如今僅剩下上海這一顆“璀璨明珠”。

咸陽的財政狀況同樣不容樂觀。2025年1-7月，咸陽地方財政收入為72.7億元，同比下滑1.1%。雖然總量仍略高于鄰近的寶雞市，但寶雞的增速達到了1.5%，大有反超咸陽之勢。

樓市寒冬，比想象中更冷

咸陽樓市正經歷著前所未有的“寒冬”。房產中介秦瓊的困境并非個例。

2025年1月到9月，咸陽房價持續下調。秦都區房價從7600元/㎡跌至7000元/㎡，跌了600元；渭城區從5900元/㎡跌至5300元/㎡，跌了600元；秦漢新城從7000元/㎡跌至6200元/㎡，跌了800元。

這些數字揭示了咸陽樓市的下跌現狀，從情況來看，咸陽房價今年跌個10%的問題不大了。

咸陽房價下跌是與西安樓市高度相關的。現在西安樓市那邊房價都在一直下跌，那么在這種情況下，咸陽樓市想要不跌的概率實在太低了。

咸陽樓市現在最大的問題還是需求減少的太厲害。當年西安樓市那邊有限購，很多買不到西安房子的人就去咸陽買房了，而且當時咸陽開發商也是按照這個需求來蓋的房子。

結果現在西安樓市限購放開了，這部分需求就沒了，而咸陽樓市的供應量又那么大，這就讓咸陽樓市壓力很大了。

產業鏈危機，波及廣泛

房地產行業并非孤軍奮戰，它如同龐大經濟肌體中的一個重要器官，與鋼鐵、水泥、裝修、家具等超過50個上下游產業唇齒相依。

當樓市遭遇“寒冬”，這些產業也隨之“感冒”，最直接的后果便是大量勞動者面臨失業和收入銳減的困境。

以鋼鐵行業為例，全國每年近四成的粗鋼都流向了房地產領域。房企拿地猶豫、開工停滯，直接導致鋼材需求量斷崖式下跌。

建材行業更是雪上加霜。佛山地區，超過30%的建筑陶瓷企業受到影響；山東部分陶瓷廠更是直接停產，倉庫里堆積如山的瓷磚，難以找到買家。

要知道，房地產每減少100萬平方米的建筑量，就意味著約30萬人的就業受到影響。當無數行業共同遭遇“寒冬”，背后牽動的，是成千上萬個家庭的生計問題。

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信心崩塌，最可怕的危機

在嚴峻的財政和就業壓力之外，更令人感到棘手的是，人們對樓市的信心已然“崩塌”。“房價永遠漲”的時代已成為過去，取而代之的是普遍的觀望，甚至是潛在的恐懼。

據中指院的一項調查顯示，在對1萬名居民進行“近一年是否會購房”的問卷調查中，僅有34%的受訪者表示“可能會”，而高達28%的受訪者則認為“房價還會繼續下跌”。

這種信心的缺失，直接反映在行動上。2025年1月至3月，全國個人住房貸款提前還款金額飆升至2130億元，同比增長35%。

寧愿支付違約金，也要提前償還房貸，根源在于對未來房價下跌和收入下降的擔憂，害怕無法承擔月供。

當前，居民的負債率已飆升至70%以上，其中，超過三成家庭的月供支出占收入的60%以上。

突圍之路，收縮不等于衰退

面對收縮趨勢，我們需要調整發展思路，在坦然接受的同時探索轉型路徑。事實上，除了“撤并或整合”之外，收縮型城市還可從其他維度破局。

隨著后工業化社會來臨，民眾生活水平提升與價值觀念轉變，城市“宜居性”的重要性已超越單純的經濟增長，成為城市競爭力的核心指標之一。

在此背景下，城市的“增長機器”角色逐漸弱化，“以人為本”的發展理念愈發重要，城市發展目標也應從“追求增量”轉向“經營存量”，著力打造宜居、活力的生活空間。

收縮不等于衰退。接下來，收縮型城市完全可以通過拆除空置建筑、提升人口素質、聚焦特色產業等方式，優化空間布局，提高發展效率與可持續性。

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還可依托本地生態環境、自然景觀與人文資源，打造特色小城品牌；同時推動新舊動能轉換，在培育新興產業的過程中提升科技創新能力，助力城市煥發“第二春”。

國內多地已積極探索出了一條條充滿希望的轉型之路：

鶴崗將廢棄的廠區改造為吸引“數字游民”的創意公園，以低成本的生活方式為城市注入新的活力。

阜新將廢棄的礦坑改造成光伏發電站，年發電量可滿足40萬戶家庭的用電需求，實現了能源結構的綠色轉型。

伊春大膽進行了行政區劃的優化，將15個市轄區合并為8個縣區，并將街道改設為鎮，有效降低了管理成本，提升了治理效率。

結語：收縮中尋找新機遇

城市的興衰更迭，是歷史發展的常態。撤并整合，并非城市發展的終點，而是孕育新生的起點。

國家層面的政策并非是簡單粗暴的“一刀切”式撤并，而是秉持著“尊重發展規律，順應時代潮流”的原則，目前仍處于優化調整的探索階段。

重點在于通過產業轉型升級和行政區劃的合理調整，實現城市的“瘦身強體”，增強內在活力。

城市發展并非只有“增長”一條路，適當“收縮”或許能開辟新的發展空間。正如河灘上錯落有致的鵝卵石，在水石相依中形成獨特風景。

收縮型城市若能找準定位、科學轉型，同樣能在區域發展格局中找到屬于自己的獨特價值。