家理案例：房產(chǎn)被子女惡意抵押如何要？家理律師破解5次抵押困局

一套全款購(gòu)買的唯一住房，一份兒子親筆簽下的還款承諾，五次意想不到的抵押登記——75歲的劉老（化名）原本平靜的晚年，因一次出于親情的房產(chǎn)過(guò)戶陷入困境。當(dāng)案件因抵押復(fù)雜、關(guān)系特殊連法官都建議"撤訴算了"時(shí)，北京家理律師事務(wù)所高級(jí)律師王美玲、律師助理劉闊挺身而出，直面五次抵押、371萬(wàn)債務(wù)的復(fù)雜局面，最終通過(guò)法律博弈為老人守住300萬(wàn)元房屋補(bǔ)償款，讓晚年生活重歸安寧。

北京家理律師事務(wù)所高級(jí)律師王美玲、律師助理劉闊

案情簡(jiǎn)介

疫情初始，劉老的兒子劉大（化名）以"緩解資金壓力"為由，懇求父親將名下唯一住房——北京市海淀區(qū)房子過(guò)戶至其名下，并出具《承諾書(shū)》，保證在第二年前還清抵押貸款并歸還房屋。出于父子信任，劉老辦理了過(guò)戶手續(xù)。

然而劉大并未履約，反而在第二年再次出具《保證書(shū)》承諾次年7月底前歸還，卻暗中將房屋進(jìn)行五次抵押融資，最終拖欠銀行341萬(wàn)最高額抵押及個(gè)人抵押30萬(wàn)元。2024年，劉老得知真相時(shí)，房屋已背負(fù)371萬(wàn)債務(wù)，面臨被處置風(fēng)險(xiǎn)。

辦案經(jīng)過(guò)

難點(diǎn)一：面對(duì) “父子親情” 與 “法官建議撤訴” 的雙重壓力

案件初期，因涉及父子關(guān)系，且房屋已被多次抵押、解押過(guò)戶難度極大，法官曾建議劉老 “撤訴算了”，認(rèn)為 “親情難斷，強(qiáng)制執(zhí)行可能兩敗俱傷”。家理律師的核心動(dòng)作是 “厘清法律邊界，堅(jiān)定維權(quán)立場(chǎng)”：

明確法律關(guān)系：向法官?gòu)?qiáng)調(diào)，涉案房屋系劉老全款購(gòu)買的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，劉大的《承諾書(shū)》《保證書(shū)》均系真實(shí)意思表示，構(gòu)成合法有效的合同關(guān)系，“親情不能成為違約免責(zé)的理由，老人的唯一住房權(quán)益更需保護(hù)”；

共情傳遞訴求：詳細(xì)陳述劉老的處境 —— 年逾七旬無(wú)其他住房，若房屋被執(zhí)行將面臨無(wú)家可歸，而劉大多次違約、欺瞞，已嚴(yán)重?fù)p害父親權(quán)益，“維權(quán)不是破壞親情，而是讓違約方承擔(dān)責(zé)任，守住老人晚年尊嚴(yán)”；

拒絕妥協(xié)退讓：頂住 “撤訴” 建議的壓力，堅(jiān)持主張 “要么按約定解押過(guò)戶，要么賠償房屋損失”，向法院提交《承諾書(shū)》《保證書(shū)》、房屋購(gòu)買憑證、抵押登記檔案等關(guān)鍵證據(jù)，證明劉大的違約事實(shí)與劉老的合法權(quán)益。

難點(diǎn)二：破解 “房屋多次抵押” 的復(fù)雜局面

涉案房屋五次抵押、現(xiàn)存兩項(xiàng)有效抵押，直接過(guò)戶或解押需先清償 371 萬(wàn)本金及利息，執(zhí)行難度極高。家理律師調(diào)整策略，聚焦 “補(bǔ)償替代過(guò)戶”：

評(píng)估房屋價(jià)值：結(jié)合市場(chǎng)行情與房屋年限，測(cè)算涉案房屋合理價(jià)值，為 “補(bǔ)償款” 主張?zhí)峁┮罁?jù)，避免因 “解押資金過(guò)高” 導(dǎo)致訴求無(wú)法實(shí)現(xiàn)；

溝通兒媳責(zé)任：雖兒媳稱 “不知情”，但家理律師仍向法院說(shuō)明 “涉案房屋抵押發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，需結(jié)合是否用于夫妻共同生活判斷責(zé)任”，間接向劉大施壓，促使其正視賠償義務(wù)；

推動(dòng)調(diào)解優(yōu)先：考慮到強(qiáng)制執(zhí)行可能耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)，且劉老年事已高需盡快解決，家理律師在堅(jiān)持核心訴求的基礎(chǔ)上，同意以 “房屋補(bǔ)償款” 替代 “過(guò)戶”，為調(diào)解創(chuàng)造空間。

難點(diǎn)三：固定 “劉大違約” 的關(guān)鍵證據(jù)

為讓法院認(rèn)可劉大的惡意違約，家理律師細(xì)致梳理證據(jù)鏈：

書(shū)面承諾與保證：將《承諾書(shū)》《保證書(shū)》作為核心證據(jù)，標(biāo)注兩個(gè)違約時(shí)間節(jié)點(diǎn)，證明劉大兩次承諾均未履行；

抵押登記檔案：調(diào)取房屋五次抵押的登記記錄，結(jié)合劉老 “不知情” 的陳述，證明劉大 “欺瞞抵押” 的事實(shí)，反駁其 “無(wú)惡意” 的辯解；

溝通記錄佐證：整理劉老與劉大的溝通記錄，體現(xiàn)劉老多次催要房屋無(wú)果的過(guò)程，進(jìn)一步強(qiáng)化劉大 “違約且逃避責(zé)任” 的形象。

案件結(jié)果

經(jīng)北京市海淀區(qū)人民法院調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議：

劉大向劉老支付房屋補(bǔ)償款300萬(wàn)元；

劉老不再就涉案房屋向劉大及其配偶主張任何權(quán)利。

家理律說(shuō)

本案的突破意義，在于面對(duì) “親情糾紛 + 法官建議撤訴 + 抵押復(fù)雜” 的三重困境，家理律師始終堅(jiān)守法律底線，為老人爭(zhēng)取到合理權(quán)益。核心策略有三：

一是拒絕 “親情綁架” 的法律妥協(xié)。未因 “父子關(guān)系” 放棄維權(quán)，而是明確 “承諾即合同，違約需擔(dān)責(zé)”，讓法院正視劉大的違約行為，而非簡(jiǎn)單以 “親情” 搪塞；

二是靈活調(diào)整訴求實(shí)現(xiàn)路徑。當(dāng) “解押過(guò)戶” 面臨現(xiàn)實(shí)阻礙時(shí)，及時(shí)轉(zhuǎn)向 “房屋補(bǔ)償款”，既避免漫長(zhǎng)執(zhí)行，又確保劉老獲得實(shí)質(zhì)賠償，符合老人 “安度晚年” 的核心需求；

三是據(jù)理力爭(zhēng)的專業(yè)堅(jiān)持。面對(duì)法官 “撤訴” 建議，不盲從、不退縮，通過(guò)證據(jù)梳理與情理溝通，讓法院認(rèn)可 “保護(hù)七旬老人唯一住房權(quán)益” 的緊迫性，最終促成調(diào)解。本案也印證了：即便涉及親情，法律仍會(huì)為守約方撐腰，專業(yè)律師的堅(jiān)持，能為弱勢(shì)一方筑起權(quán)益屏障。

案外說(shuō)法

疫情之下，房產(chǎn)抵押本為緩解經(jīng)濟(jì)壓力的尋常之舉，但當(dāng)這把利刃揮向至親之人的唯一居所時(shí)，便成了對(duì)家庭倫理的無(wú)情踐踏。本案中五次抵押父親安居之所的殘酷現(xiàn)實(shí)，已然超出經(jīng)濟(jì)糾紛的范疇——它照見(jiàn)了當(dāng)代社會(huì)親情異化的痛處：當(dāng)血緣淪為剝削的通行證，孝道便成了最先被抵押的犧牲品。法律最終以300萬(wàn)元補(bǔ)償為老人守住了物質(zhì)底線，但比維權(quán)更重要的，是整個(gè)社會(huì)亟待重建的財(cái)產(chǎn)倫理意識(shí)。老人的唯一住房不是風(fēng)險(xiǎn)資本的博弈籌碼，而是人生暮年最后的尊嚴(yán)防線。本案警醒世人：再艱難的時(shí)刻，都不應(yīng)讓至親之人的棲身之所成為代價(jià)；再急迫的困局，都不該讓物質(zhì)利益凌駕于血脈人倫之上。法律的判決可以補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失，但親情的創(chuàng)傷更需要優(yōu)良家風(fēng)的滋養(yǎng)與愈合。