龍湖的“三哲學(xué)”：房企穿越周期之道

8月29日，龍湖集團(tuán)2025年中期業(yè)績公告如同一顆投入深潭的石子，在房地產(chǎn)行業(yè)激起層層漣漪——營收587.5億元，同比增長25%；由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)132.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營業(yè)收入22.6%；有息負(fù)債較2024年底壓降65.3億元至1698億元；這家民營房企用一份“穩(wěn)健增長+結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的答卷，向市場交出了半年度作業(yè)。

業(yè)績會(huì)上，筆者發(fā)現(xiàn)“三”是關(guān)鍵詞，或許也是這份答卷的關(guān)鍵密碼：三年債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的“時(shí)間刻度”，三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同的“生態(tài)維度”，三大盤面升級的“戰(zhàn)略高度”。中國傳統(tǒng)文化里一直偏愛“三”，龍湖的“三哲學(xué)”看似簡單，卻也帶給市場更多想象空間——正所謂“三生萬物”。

龍湖集團(tuán)2025年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場

▌三年時(shí)間，債務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式下，房企紛紛摒棄高杠桿運(yùn)營模式，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，龍湖是較早主動(dòng)控負(fù)債的房企之一。

“三年前的這時(shí)候，也就是2022年中期，大多開發(fā)企業(yè)都還沒有出險(xiǎn)，行業(yè)也還沒進(jìn)入深度調(diào)整中，不過我們在那時(shí)就感覺到整個(gè)行業(yè)的調(diào)整不同于過往，可能是行業(yè)底層經(jīng)營邏輯重構(gòu)的調(diào)整。所以在三年前我們提前踩剎車、降負(fù)債。”龍湖管理層在業(yè)績會(huì)上表示。這種“提前三步”的思維方式，體現(xiàn)了龍湖管理層前瞻局勢和徐徐布局的周期穿越智慧。

截至報(bào)告期末，龍湖有息負(fù)債較2024年底壓降65.3億元至1698億元，其中銀行融資占比87%，三道紅線繼續(xù)穩(wěn)居綠檔：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為56.1%，凈負(fù)債率51.2%，現(xiàn)金短債覆蓋倍數(shù)1.74倍。

同時(shí)，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化：1年內(nèi)到期債務(wù)占比降至15.1%，外幣債務(wù)占比降至14%且100%做掉期對沖，平均融資成本降至3.58%，平均合同借貸年期拉長至10.95年，均為歷史最優(yōu)水平，實(shí)現(xiàn)“負(fù)債規(guī)模與融資成本雙降”。今年以來，龍湖累計(jì)兌付債券本息145億元，年內(nèi)到期債券已全部清償，無境外債償付壓力。

2025年初至今，龍湖亦如期全額兌付70億元境內(nèi)信用債。據(jù)龍湖管理層的預(yù)估，到2025年底，龍湖有息負(fù)債余額會(huì)降至1450億元左右，其中經(jīng)營性物業(yè)貸與長租貸接近1000億，債務(wù)結(jié)構(gòu)更優(yōu)、年期更長。

經(jīng)過三年時(shí)間，龍湖降了有息負(fù)債超400億元，預(yù)計(jì)到今年底還要再降200億，等于三年半的時(shí)間可以降約600億元有息負(fù)債。同時(shí)，這600億元基本上全是信用債，龍湖花了三年半的時(shí)間把債務(wù)的最高峰“熬”過去了。

成功渡過償債高峰，不僅意味著安全，更意味著龍湖進(jìn)入更可持續(xù)發(fā)展模式。早在2024年，龍湖首次對外講出了自身的新發(fā)展模式，在中期業(yè)績會(huì)上提出的“兩個(gè)轉(zhuǎn)換”，其中一個(gè)轉(zhuǎn)換就是用長線的經(jīng)營性現(xiàn)金流取代過往的高杠桿。

“龍湖用3年多的時(shí)間告別這種通過負(fù)債增加、靠融資驅(qū)動(dòng)增長的增長模式，預(yù)計(jì)2026年—2028年每年再降100億有息負(fù)債，規(guī)模逐步壓降并穩(wěn)定在1000億左右。過了高償債高峰之后，龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)將得以轉(zhuǎn)換，償債壓力將大幅下降，但同時(shí)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)帶來的現(xiàn)金流還會(huì)持續(xù)，這將構(gòu)成龍湖未來的基本盤。”管理層指出。

▌三大業(yè)務(wù)，協(xié)同構(gòu)建發(fā)展韌性

什么圖形最穩(wěn)定？毫無疑問是三角形。龍湖也正通過打造開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，形成相互支撐協(xié)同的韌性發(fā)展三角形：開發(fā)業(yè)務(wù)為運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)提供基礎(chǔ)與客戶資源；運(yùn)營業(yè)務(wù)通過穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)增值，提供持續(xù)現(xiàn)金流；服務(wù)業(yè)務(wù)則可以幫助提升客戶滿意度與品牌忠誠度，促進(jìn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售，形成了良性循環(huán)。

報(bào)告期內(nèi)，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入為454.8億元，依舊是營收的重要支柱。運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入132.7億元，創(chuàng)歷史新高。其中，運(yùn)營業(yè)務(wù)不含稅收入為人民幣70.1億元，較上年增長2.5%，運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利率為77.7%；服務(wù)業(yè)務(wù)不含稅收入為人民幣62.6億元，同比微增，服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為30.0%。報(bào)告期內(nèi)，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)在龍湖集團(tuán)營業(yè)收入中占比達(dá)到22.6%，成為收入、利潤及現(xiàn)金流的穩(wěn)定貢獻(xiàn)來源。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)對龍湖發(fā)展韌性的提升作用，多家機(jī)構(gòu)均表示認(rèn)可。穆迪在7月發(fā)布的行業(yè)報(bào)告中就表示，“不斷增長的經(jīng)營性收入提升了開發(fā)商的盈利穩(wěn)定性和財(cái)務(wù)韌性。”大華繼顯分析師則指出，龍湖具有彈性的經(jīng)營性業(yè)務(wù)是其中長期的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力，預(yù)計(jì)龍湖的資產(chǎn)負(fù)債表將繼續(xù)保持彈性，凈負(fù)債率保持穩(wěn)定。

事實(shí)上，開發(fā)主業(yè)之外，越來越多房企正在探索更具韌性的增長路徑，以提升對市場周期波動(dòng)的抵御能力。房企紛紛押注“多元化”之下，物業(yè)、代建、商業(yè)等賽道無疑也將卷起來，能脫穎而出才算真正構(gòu)建起來新增長曲線，龍湖做到了。

比如龍湖龍智造，作為2022年新成立的年輕航道，2023年開始對外輸出，在如今代建行業(yè)競爭非常激烈的背景下，卻贏得自己的江湖地位。“這三年做下來之后，龍智造的項(xiàng)目基本是做一個(gè)成一個(gè)。”管理層指出，目前龍智造對外承接的項(xiàng)目接近80個(gè)，今年上半年的操盤簽約額超過了80億，每個(gè)項(xiàng)目操盤兌現(xiàn)的成功率都非常好。

龍湖龍智造落地廣州的首個(gè)代建項(xiàng)目“龍湖亞倫央璟頌”實(shí)景

憑什么龍湖能成功？“把行活做好。”是基礎(chǔ)，這也是在龍湖內(nèi)部常聽到的一句話：不是說把職責(zé)范圍內(nèi)事情做到可以交差就行，而是把最基礎(chǔ)的工作做到最好，打造扎實(shí)的能力底盤。

此外，龍湖運(yùn)營也自有一套方法論。比如管理層透露C3資管航道“龍智資管”連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)了利潤增長以及正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，主要通過三個(gè)方式來達(dá)到既定的目標(biāo)。第一是多業(yè)態(tài)組合打造項(xiàng)目的最優(yōu)解，第二是抓好資管航道的“投、建、管、退”，第三是抓好運(yùn)營的行活。而作為運(yùn)營業(yè)務(wù)重要組成部分的龍湖商業(yè)，也將持續(xù)堅(jiān)持TOD戰(zhàn)略，提升空間布局能力。管理層表示，龍湖下半年還將新開10座商業(yè)，2026-2027年每年計(jì)劃新開業(yè)約10個(gè)項(xiàng)目。

三大業(yè)務(wù)板塊就像三足鼎立，支撐起龍湖的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)。“企業(yè)安全了之后肯定還要增長，未來靠什么增長？主要在C2—C5這四個(gè)經(jīng)營賽道。這四個(gè)航道我們都要構(gòu)建自身在所處板塊的競爭優(yōu)勢，要持續(xù)保持自身的增長，形成能力的護(hù)城河。這塊我們是非常有信心去達(dá)成的。”管理層表示。

今年5月30日，龍湖南寧青秀天街開門營業(yè)

▌三大盤面，戰(zhàn)略升級孕育新機(jī)

值得一提的是，龍湖在業(yè)績會(huì)上提出了新戰(zhàn)略：把原來“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略升級為“智創(chuàng)空間，智享服務(wù)”。同時(shí)，管理層還提出了“基本盤、增長盤和創(chuàng)新盤”的三盤策略，對應(yīng)不同發(fā)展階段和重要性的業(yè)務(wù)組合。

據(jù)管理層解釋，龍湖的基本盤是安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)加上正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，增長盤則是應(yīng)存量時(shí)代提出的轉(zhuǎn)型訴求目前形成的C2-C5四大航道的競爭優(yōu)勢；創(chuàng)新盤則是基于“智創(chuàng)空間，智享服務(wù)”戰(zhàn)略的一場產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的深度融合與創(chuàng)新。

“創(chuàng)新盤”無疑是最具想象力和前瞻性的一環(huán)。它并非指某個(gè)具體的樓盤項(xiàng)目，而是一個(gè)面向未來、培育新興賽道的業(yè)務(wù)集群。如果說“基本盤”是捍衛(wèi)當(dāng)下的護(hù)城河，“增長盤”是支撐中期的第二曲線，那么“創(chuàng)新盤”就是龍湖為5年甚至10年后布局的“種子業(yè)務(wù)”，旨在新一輪產(chǎn)業(yè)變革中搶占先機(jī)。

創(chuàng)新盤雖然還在探索和醞釀中，但龍湖已經(jīng)有了抓手。“今年我們上線了龍湖全部會(huì)員、全部航道All in one的APP——‘龍湖’APP，現(xiàn)在裝機(jī)量、活躍度已經(jīng)明顯上升。未來我們會(huì)把所有航道的會(huì)員，無論是高頻商業(yè)會(huì)員還是中頻的租客或是低頻的買房客戶，全部在一個(gè)會(huì)員平臺上運(yùn)營，服務(wù)好我們的這些客戶，這么多的會(huì)員未來一定能夠產(chǎn)生出一些新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。”管理層指出。

此外，AI等技術(shù)熱點(diǎn)也是龍湖關(guān)注的新機(jī)。管理層透露龍湖內(nèi)部在今年做了許多行業(yè)級的AI應(yīng)用試水，未來成熟了也會(huì)通過C5航道的千丁數(shù)科對外輸出。

龍湖的“創(chuàng)新盤”是其遠(yuǎn)見的體現(xiàn)。它不再是簡單地賣房子，而是賣服務(wù)、賣技術(shù)、賣解決方案，甚至是賣一種全新的生活方式和城市運(yùn)營理念。這盤“面向未來”的棋局，雖然當(dāng)前收入貢獻(xiàn)占比可能不高，但它決定了龍湖能否從一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，真正蛻變?yōu)橐患页鞘芯C合服務(wù)商。

龍湖的“三哲學(xué)”不是偶然，而是中國傳統(tǒng)文化在現(xiàn)代企業(yè)管理中的生動(dòng)實(shí)踐。從“三思而后行”到“三年有成”再到“三生萬物”，中國文化歷來認(rèn)為經(jīng)過三次反復(fù)，事物才能趨于完善。模式要試，信任要磨，成長也避免不了走彎路。龍湖的“三”不是簡單數(shù)字，是一種運(yùn)行的節(jié)奏，是一種努力的累積——正如中國人常說的那樣，事不過三，三者，多也，成也，穩(wěn)也。