深圳“9·5”新政：限購(gòu)大撤退背后的城市競(jìng)合與行業(yè)轉(zhuǎn)折

一、政策速寫(xiě)：一次“超預(yù)期”的精準(zhǔn)拆彈

9 月 5 日深夜，深圳住建局與央行深圳市分行聯(lián)合發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，核心內(nèi)容可用“三句話”概括：

1. 限購(gòu)圈從全市收縮至“福田＋南山＋寶安新安街道”三個(gè)核心街道，其余區(qū)域或不限套數(shù)、或完全退出限購(gòu)；

2. 成年單身人士直接按“家庭”計(jì)算名額，等于一次性釋放 30 余萬(wàn) 30—45 歲單身戶(hù)籍人口的房票；

3. 商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套，利率下限統(tǒng)一由銀行“因客定價(jià)”，二套房貸成本一次性下降 30—50 個(gè)基點(diǎn)。

與兩個(gè)月內(nèi)先后落地的北京、上海政策相比，深圳此輪松綁呈現(xiàn)“范圍更寬、門(mén)檻更低、貨幣更松”的明顯梯度，被多家券商定性為“一線最強(qiáng)刺激”。

二、為什么必須是深圳？——城市競(jìng)爭(zhēng)維度

1. 人口“凈流入”斷崖式下滑。2024 年深圳常住人口增量?jī)H 0.7 萬(wàn)人，而 2021 年高峰值曾達(dá) 17 萬(wàn)。在“搶人大戰(zhàn)”2.0 時(shí)代，住房門(mén)檻已成為決定高技能人才流向的“最后一公里”。

2. 產(chǎn)業(yè)西遷與居住東移的結(jié)構(gòu)性矛盾。南山、福田甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率仍低于 8%，但龍崗、坪山、光明等“產(chǎn)業(yè)新區(qū)”夜間人口密度不足戶(hù)籍人口的 60%，職住分離導(dǎo)致通勤潮汐壓力、企業(yè)用工成本同步抬升。通過(guò)放松外圍限購(gòu)，政府意在“產(chǎn)業(yè)西遷＋居住平衡”雙輪驅(qū)動(dòng)，把人才真正留下來(lái)。

3. 廣深“零關(guān)稅”都市圈競(jìng)爭(zhēng)。廣州 2024 年 9 月已率先全面取消限購(gòu)，若深圳繼續(xù)高壁壘，高端消費(fèi)與居住支出必然外溢至一小時(shí)交通圈的東莞、惠州、南沙。深圳必須搶在“港深莞惠”同城化窗口期之前，用低成本住房鎖定高凈值稅基。

三、為什么是此時(shí)？——宏觀組合維度

1. “金九銀十”是全年 30% 銷(xiāo)量的最后窗口。深圳 7 月新房成交環(huán)比 ?24%、8 月環(huán)比再降 13%，若 9 月繼續(xù)下探，全年土地出讓收入將跌破 700 億元，較 2020 年峰值縮水 55%，直接觸發(fā)財(cái)政與城投“雙缺口”。

2. 美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入降息通道，為人民幣利率打開(kāi)下行空間。深圳率先取消二套房貸利率下限，可提前鎖定海外回流資金，避免再次“大水漫灌”推高核心資產(chǎn)泡沫。

3. 政策一致性要求。8 月北京、上海已先后“摸石頭”，深圳若繼續(xù)觀望，會(huì)形成“政策洼地”虹吸反向擠壓。三大一線城市同步“拆墻”，可向市場(chǎng)傳遞“國(guó)家—城市—金融”三級(jí)共振的明確預(yù)期，強(qiáng)化“止跌回穩(wěn)”敘事。

四、對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的五大影響

1. 需求曲線：短期增量 15%—20%，但主力是“價(jià)格敏感型”

據(jù)深圳鏈家中臺(tái)測(cè)算，新政后符合“單身=家庭”及非戶(hù)籍兩套票的潛在新增需求約 7.8 萬(wàn)組，相當(dāng)于過(guò)去 12 個(gè)月新房成交的 1.4 倍。但 70% 集中在 300 萬(wàn)—450 萬(wàn)元總價(jià)段，顯示外圍“上車(chē)盤(pán)”將率先回暖，對(duì)核心區(qū) 10 萬(wàn)＋項(xiàng)目影響有限。

2. 供給結(jié)構(gòu)：庫(kù)存重心從“30 個(gè)月”降到“18 個(gè)月”

截至 8 月底，深圳一手住宅可售面積 538 萬(wàn)㎡，其中 72% 位于龍崗、光明、坪山。若按過(guò)去 6 個(gè)月移動(dòng)均值測(cè)算，新政后外圍去化速度有望提升 40%，整體庫(kù)存周期將降至 18 個(gè)月，進(jìn)入“供需平衡”安全區(qū)間。

3. 價(jià)格預(yù)期：從“單邊下跌”轉(zhuǎn)向“分區(qū)筑底”

參考 2024 年 9 月廣州全面取消限購(gòu)后的表現(xiàn)：外圍 0—3 個(gè)月反彈 5%—8%，核心地段繼續(xù)陰跌 3%。深圳此輪“局部退出”大概率復(fù)制該路徑，預(yù)計(jì) 2025Q4 外圍均價(jià)環(huán)比止跌回升 3%—5%，核心區(qū)仍承壓。

4. 金融端：二套房貸利率快速下行，銀行“以?xún)r(jià)換量”

工行、建行深圳分行已迅速將二套房貸利率從 LPR＋105BP 下調(diào)至 LPR＋60BP，相當(dāng)于 100 萬(wàn)元貸款 30 年利息總額減少 11 萬(wàn)元。對(duì)銀行而言，按揭仍是風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重 50% 的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在“資產(chǎn)荒”背景下，價(jià)格戰(zhàn)將貫穿下半年。

5. 企業(yè)策略：高周轉(zhuǎn)“老玩法”難再?gòu)?fù)刻，轉(zhuǎn)向“TOD＋產(chǎn)業(yè)勾地”

限購(gòu)放松只是“入場(chǎng)券”，深圳 2025 年計(jì)劃供應(yīng) 居住—產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)用地 32 宗，要求配建 20%—30% 保障性住房。未來(lái)開(kāi)發(fā)商拿地必須綁定學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)，傳統(tǒng)“拍地—蓋樓—回款”高周轉(zhuǎn)模型失效，具備城市運(yùn)營(yíng)能力的央企、地方國(guó)企將占主導(dǎo)。

五、風(fēng)險(xiǎn)與隱憂(yōu)

1. 虹吸周邊：惠州大亞灣、東莞臨深鎮(zhèn)區(qū) 30% 需求可能被“吸回”深圳，導(dǎo)致環(huán)深房?jī)r(jià)加速下調(diào)，地方政府土地財(cái)政同步吃緊。

2. 投資客“換倉(cāng)”：部分 2019—2021 年高位建倉(cāng)的投資客借政策窗口“賣(mài)一買(mǎi)一”向核心區(qū)騰挪，短期掛牌量激增或形成二次砸盤(pán)。

3. 利率倒掛：若美聯(lián)儲(chǔ)降息節(jié)奏慢于預(yù)期，人民幣匯率承壓，國(guó)內(nèi)政策利率下行空間受限，銀行可能再次上調(diào)按揭加點(diǎn)，導(dǎo)致刺激效應(yīng)半途夭折。

4. 預(yù)期管理：歷史經(jīng)驗(yàn)表明，一線局部放松 6 個(gè)月后，若量升價(jià)未穩(wěn)，市場(chǎng)會(huì)質(zhì)疑“政策底”成色，進(jìn)而形成新一輪觀望。深圳需在土地、稅費(fèi)、人口落戶(hù)等方面繼續(xù)加碼，避免“單兵突進(jìn)”。

六、展望——“一線全開(kāi)”只是時(shí)間問(wèn)題

1. 政策節(jié)奏：北京→上海→深圳已完成第一輪“小步快跑”，廣州早已全面取消，下一步大概率輪到“核心區(qū)的核心區(qū)”——北京海淀、上海陸家嘴、深圳福田—南山。預(yù)計(jì) 2026 年上半年，三大城市將同步取消最后 5% 限購(gòu)區(qū)域，象征性保留 1—2 年社保或個(gè)稅要求，完成從“房住不炒”到“房住不炒＋防過(guò)冷”的框架切換。

2. 行業(yè)定位：房地產(chǎn)正式告別“支柱”與“夜壺”的二元對(duì)立，成為“城市競(jìng)爭(zhēng)力基礎(chǔ)設(shè)施”。未來(lái)政策不再討論“是否救市”，而是“如何精準(zhǔn)滴灌”——用限購(gòu)、限貸、稅收、土地、租賃五大工具箱，把“人—房—地—錢(qián)”四要素匹配到 GDP 產(chǎn)出最高的區(qū)域。

3. 企業(yè)出路：開(kāi)發(fā)端“制造業(yè)化”——利潤(rùn)被壓縮至 5%—8%，周轉(zhuǎn)速度讓位于產(chǎn)品質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)服務(wù)；資金端“基礎(chǔ)設(shè)施化”——REITs、ABS、CMBS 等長(zhǎng)期低成本資本成為主流，短期高息債退出舞臺(tái)；需求端“保障＋改善”雙軌并行——政府回購(gòu)商品房做保障房、市場(chǎng)消化改善盤(pán)，形成“第二財(cái)政”與“第二銀行”的新循環(huán)。

結(jié)語(yǔ)

深圳此輪限購(gòu)大撤退，表面看是“金九銀十”的例行托底，實(shí)質(zhì)是一線城市面向“搶人大戰(zhàn)”“產(chǎn)業(yè)西遷”“財(cái)政安全”三維壓力的一次戰(zhàn)略級(jí)回應(yīng)。它標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式步入“精準(zhǔn)調(diào)控 2.0”時(shí)代：不再一刀切，也不再一放了之，而是用“政策梯度”引導(dǎo)“人口梯度”，用“住房流動(dòng)”支撐“產(chǎn)業(yè)流動(dòng)”。對(duì)于行業(yè)而言，普漲時(shí)代已永遠(yuǎn)結(jié)束，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)剛剛啟幕——誰(shuí)能把房子蓋在產(chǎn)業(yè)爆發(fā)的前一夜，誰(shuí)就能分享到下一輪城市競(jìng)爭(zhēng)的“制度紅利”。

作者系中房研究院ICR首席地產(chǎn)評(píng)論員