中央別墅區，殺出了純平墅

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懋源地產，兵貴神速。

9月5日，它對外公示了順義薛人大莊6017地塊的總平圖、鳥瞰圖、外立面效果圖，以及區位圖。

距離拿地時間，僅僅只過去了10天。

之所以這么快，是因為該地塊東面是兄弟懋源璟橒，在2022年底開盤，如今正在賣現房。

對于6017地塊，懋源地產了如指掌，更是提前做足了功課。

過去的5年中，6017地塊經歷過3次調規，最后一次發生在今年5月份，主要調整了街坊路位置和拉高了建筑高度。（詳見《北京三宗地變性，藏有深意》）

經這一調整，6017地塊的素質，達到最優狀態。

從圖紙上看，懋源地產將它打造成了純大平層洋房產品，也就是“平墅”。

之前，懋源在中央別墅區開發了三個項目，分別是懋源璟璽、懋源璟橒、懋源云紀。它們基本拿雙拼、獨棟、合院，與洋房組合。

這一次，花姐相信6017項目會很出彩，集合了前三者的優點。尤其是懋源璟橒的客戶畫像和交易數據，更是給6017項目，提供了直接的產品依據。

截至目前，懋源璟橒已進入現房銷售周期，地價成本早已收回。整體的建筑也已完工，正在進行園林修正和室內裝修。

隨著6017項目亮相，懋源地產在中央別墅區集齊了四子。有業內人士說，懋源是最懂順義的開發商。（詳見《中央別墅區，誰執牛耳》）

這個時代，深耕才是硬道理，懋源正是這么干的。（了解更多，加花姐微信：louhuar007）

一、層高3.3米的純平墅

6017地塊是一塊十分純粹的宅地，沒有配建。

它占地面積2.3萬平米，地上建筑規模3.68萬平米——恰到好處，容積率1.6，建筑控高40米，折合樓面價約2.8萬元/平米。

地塊整體正南偏西約5度，很方正。

因而，它通過點狀布局，整體呈對稱排列。規劃了10棟7-11F的洋房，共202戶；所有住宅樓頂部，均采用了坡屋頂造型。

由于調規后限高40米，它所有戶型的層高，達到了3.3米左右。

放眼整個北京樓市，6017地塊幾乎是唯一一個純3.3米高的平墅社區。

二、兩座大門的平權主義

大門是面子。懋源地產很有講究。

雖然6017項目地塊不大，但也設計了兩個大門，主門在了小區北邊的翠華街上，整體長度達到了約50米，兩邊有挑空裝飾。

它講求禮序，從主大門進來，二進是一幢面積約120平米的鄰里共享空間。

在西南面，它還設計了一座次大門?；ń闵踔劣X得它的功能更加強大，是居民生活休閑區。

1、從次大門進入，二進到配套樓，通過它連接著兩處下沉庭院，總面積約340平米，均有挑空造型，會打造成會所；東邊下沉庭院的上面，是室外活動場地；

2、緊挨配套樓北面是一段風雨連廊，一直延伸到街坊路的東南角處，整體長度約70米。

這大概是好房子時代，順義區第一座風雨連廊。

另外，花姐認為6017項目之所有設在北面，還有一個理由。因為，懋源璟橒的主大門也在同一個方位。

三、街坊路上的藝術感

6017項目中，有一條街坊路。

最初，它沿天竺幼兒園西邊，呈東西向一字型展開。但在今年的調規中，街坊路緊挨幼兒園，豎起來了。

這樣設置，既保持了6017地塊的完整性，也和幼兒園保持了一定的距離。

這條寬8米的街坊路蠻有意思的，在西南角設計了S型，連通了翠華街通向卉園路，很有藝術感。

花姐判斷，大概是幼兒園東南角一個建筑離紅線太近，故而街坊路特意繞了下。

此外，6017項目規劃了5處電動自行車地上停車位，位于3#的東西兩側，及7#、8#、10#之間。

它的車庫出入口，規劃在小區南邊和東邊偏南處，有3處消防出入口。

四、順義首個全景艙客廳？

懋源6017項目，為純粹的平墅產品。

它共有4種戶型?；ń愠醪綔y算，分別為：130平米、186平米、235平米和287平米，具體如下：

1、130平米在5#西側和7#東側，共22套，占比10.89%；2、186平米在1#、2#整棟以及5#東側，共55套，占比27.23%；3、235平米在4#、9#、10#整棟，以及7#東側，共65套，占比32.18%；4、樓王287平分布在3#、6#、8#整棟，共60套，占比29.7%。

其中，樓王產品很特別，北面凸出一塊，很像石景山中海玉華玖章的239平樓王——規劃了270度全景艙客廳。（詳見《獨家：京城首個全景艙豪宅來了》）

難道懋源也要在6017項目嘗試一番？

的確，這三棟樓王的東西方向，留出了絕好的景觀。

五、巧用防火挑檐

懋源6017項目誕生在好房子時代。

從圖紙上看，它主要有兩種手法：防火挑檐+飄窗。具體是怎么送的，請加花姐微信：louhua007。

但，它和隔壁的懋源璟橒走了差異化路線。

懋源璟橒的洋房產品，主要為奇偶陽臺+防火挑檐，其防火挑檐更多起到的是裝飾作用和解決隱私問題。

到了6017項目，防火挑檐不僅僅只起到了這個兩個作用。

在好房子政策未出臺前，防火挑檐在順義的運用十分流行。

包括建發觀云、璞瑅潤府、璟上蘭園等多個項目，均大量使用了防火挑檐。

而這次，懋源地產在6017項目身上，防火挑檐的運用更加成熟了。

花姐點評：

知己知彼，百戰不殆。

懋源拿下6017項目，就是一個很好的例子。

花姐至少找到幾個有說服力的理由，為北京供地作為參考。

1、它的產品定位，從隔壁兄弟身上找到了差異化，沒有做合院，即便做平墅，也不內卷；

2、兩個地塊拿地時間相隔三年，幾乎不存在競爭的問題。

反過來看，一年多來，北京出現了多個同時供地的雙子座，如果不是同一個股東，明里暗里較勁，甚至互相攻訐。

即便不算雙子，在同一個區域內，如果兩塊地供地時間差不多，必然會出現打架的情況。

因此，有的開發商不得不出手護盤，即便很不心甘情愿。

花姐認為，懋源6017項目開了一個好頭。