眉山房企加入成華高端局：15畝地塊上的“戰(zhàn)略作品”，夠贏嗎？

上月中旬，位于成華區(qū)東客站板塊的萬景·公園道1號取得預(yù)售證，推出64套建面約143㎡的房源，精裝均價達3.88萬元/㎡，套均總價站上550萬。

這個打著眉山房企萬景“戰(zhàn)略級1號作品”的項目，在今年競爭激烈的成華區(qū)高端局中有勝算嗎？在與華潤、綠城等一線品牌房企項目同區(qū)域的競爭中，又有哪些購房者適合選擇這個15畝的迷你項目？

萬景“戰(zhàn)略級1號作品”：

小地塊上的全景艙，直面兩大爛尾樓

萬景·公園道1號位于成華區(qū)東客站板塊，占地15畝，容積率1.99。在這宗小地塊上，萬景打造了4棟2T2戶17F的高層建筑，呈“十字型”布局。其中，1、3、4號樓為143㎡戶型，2號樓為185㎡戶型，共計132戶。

萬景·公園道平面布局圖

在開放的示范區(qū)現(xiàn)場可以看到，雖然這是萬景在成都的首個作品，但其基本面也符合當(dāng)前新房的潮流：架空層和售樓部設(shè)計為會所，打造了棋牌室、健身房等功能空間；園林空間采用了大面積的水景，且利用三維立體設(shè)計增加了層次感……

萬景·公園道1號實拍圖

進入樣板間，由于是新規(guī)產(chǎn)品，內(nèi)部也做到了高得房率的設(shè)計。從戶型圖看，143㎡為套四兩廳三衛(wèi)設(shè)計，客廳為環(huán)幕全景艙，整個客餐廳體系約7.2米*5.6米，約50㎡。主臥也設(shè)計為環(huán)幕，最大開間約5.8米。總體而言，四個臥室尺度都比較合適，最小的兩個臥室開間均為約3米。

大面積的開窗同樣是當(dāng)前新房的潮流，但對萬景·公園道1號而言卻并非優(yōu)勢——由于地塊地幅有限，且是“十字型”布局，在大面積開窗的戶型設(shè)計中，對視問題就顯得比較突出，發(fā)哥在樣板間中能明顯感覺到對面樓的壓迫感。

萬景·公園道1號樣板間實拍圖

與此同時，在樣板間的客廳和主臥的視野中，均能看到東客站暫時停擺的兩個項目——雪松雅居樂IN天府和中迪中心，赤裸的水泥鋼筋，后期即便重啟，也將面臨長期的工地施工問題。

萬景·公園道1號樣板間視野實拍圖

有業(yè)內(nèi)人士指出，近兩年開發(fā)企業(yè)對“全景倉”玻璃幕墻住宅的執(zhí)著，對地塊周邊及外部環(huán)境的考量非常少，“全景艙”針對有外部視野的房子是優(yōu)點，但如果臨街或周圍建筑退距不夠，隱私度就是業(yè)主入住后的大問題。

塔子山公園頭排？

項目旁地塊預(yù)計今年入市

地處成華區(qū)東客站板塊，北邊是東站綠軸公園，西側(cè)是塔子山公園，對萬景·公園道1號而言，公園視野是它的一大亮點，因此，項目的對外宣傳中也打出“塔子山公園頭排"的廣告。

但就在項目現(xiàn)場可以看到，在萬景·公園道1號旁，是一宗待出讓的土地，據(jù)置業(yè)顧問介紹，該宗地塊占地約29畝，預(yù)計在今年10月進入市場。而該宗地塊的入市，將直接改變?nèi)f景的“頭排”地位，后期將對部分房源的景觀視野造成影響。

配套方面，項目由于處在塔子山旁，樓下沒有太多生活配套，但步行700米左右是塔子山地鐵站，1公里左右有Cosmo天廊，3公里左右有光環(huán)中心和ICD的大型商業(yè)。學(xué)校方面，周圍有成華區(qū)大搖號的九年一貫制公辦學(xué)校，成都英華學(xué)校，還有蓉城小學(xué)芙蓉校區(qū)、雙慶中學(xué)等。

Cosmo天廊實拍圖

項目所處的東客站板塊，目前也已經(jīng)聚集了眾多項目，包括人居·九林語、城投·優(yōu)山悅園、德商·迎暉天璽、信和·御龍山等項目。

以緊鄰的城投·優(yōu)山悅園為例，貝殼找房APP上，今年成交的141㎡戶型，單價在2.9-2.8萬/㎡之間；信和·御龍山一期成交均價約為2.4萬/㎡；德商迎暉天璽今年7月成交的約230㎡房源，總價約750萬，單價約3.18萬/㎡。人居九林語則掛牌價為3.4萬/㎡，目前暫時沒有成交。

圖源：貝殼APP

從定價和配套來看，德商迎暉天璽的二手房或許和萬景·公園道1號的新房定位比較相似，但德商迎暉天璽的項目定位高于萬景·公園道1號。

萬景加入成華高端局，勝算幾何？

成華區(qū)今年的市場，格外火爆。把新房總價鎖定在萬景·公園道1號錨定的500萬級，同樣競爭激烈：華潤置地·天宸上院、華潤置地·華宸府、綠城·潤百合都是這一價格定位，且這些項目目前入市都取得了較好的成績。

萬景·公園道1號是萬景在成都三環(huán)內(nèi)的首個項目，項目還沒入市，就面臨與綠城、華潤置地兩大品牌房企的貼身肉搏，萬景勝算幾何？

對于成都購房者來說，萬景這個名字或許比較陌生，該品牌此前主要深耕眉山，在當(dāng)?shù)赜休^高知名度，一位布局眉山的頭部房企曾表示，在眉山當(dāng)?shù)兀彿空邔θf景的認可度很高。

而萬景·公園道1號是萬景在成都三環(huán)內(nèi)的首次布局，置業(yè)顧問介紹，該項目是萬景30年的戰(zhàn)略之作，后期物業(yè)也將由開發(fā)商自持，物業(yè)費為5元/㎡/月。

這里普及一個小常識，“全景倉”住宅為高能耗建筑，優(yōu)點是采光和視野較好，缺點是全年對供冷和采暖的時長是高于原有傳統(tǒng)住宅的。此外，此類型住宅對物業(yè)服務(wù)的要求較高，比如對幕墻外墻的清洗頻次等。據(jù)悉，萬景自有的物業(yè)公司，此前從未有過此類住宅物業(yè)的服務(wù)經(jīng)歷。

萬景·公園道1號實拍圖

整體來看，從產(chǎn)品的面積段、到項目的位置，萬景與綠城潤百合更接近，二者的步行距離僅700余米，且兩個都是新規(guī)產(chǎn)品、都在同一板塊、也都有公園作為賣點——綠城潤百合的公園資源主要是兩個地塊之間的口袋公園，公園的互動性更強。但萬景·公園道1號更接近攀成鋼的城市配套。

上月，綠城·潤百合迎來首開，實際售價在3.5萬元/㎡，據(jù)開發(fā)商介紹，項目成交金額超5億，成交近100套。而同屬成華區(qū)的槐樹店，華潤天宸上院同樣有143㎡戶型，總價在450萬左右。

大房企的定價也給萬景·公園道1號帶來參考，據(jù)置業(yè)顧問介紹，項目預(yù)計售價在3.4萬元/㎡左右，與綠城潤百合138㎡戶型總價接近——此時，你是更愿意選擇眉山房企在成都的1號作品，還是愿意選擇綠城？

置業(yè)建議

萬景·公園道1號值得購買嗎？

當(dāng)前，如果把它和綠城·潤百合放到一起看，或許綠城的優(yōu)勢更大。但從項目所處的東客站板塊來看，接駁攀成鋼的生活配套、塔子山的生態(tài)資源、東2.5環(huán)的環(huán)線位置，對于主城黨來說，都是很優(yōu)質(zhì)的存在。如果考慮下手，可以結(jié)合德商·迎暉天璽、人居·九林語的二手房考慮，以及后期區(qū)域內(nèi)將推出的城投錦江·錦上錦、中旅迎暉路項目、五桂橋汽車站的城市更新項目等都是未來萬景·公園道1號的競品。

激烈的競爭下，對區(qū)域市場不熟悉的開發(fā)商、小地塊后期的物業(yè)管理問題，都對萬景·公園道1號提出挑戰(zhàn)。

整體來看，后期區(qū)域內(nèi)還有充足的新房供應(yīng)，準(zhǔn)備入手東客站板塊的購房者，不妨多做比較。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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