房企龍頭也沒那么賺錢了，但還在搶地

現在的榜單不再受關注，但仍有一定參考意義。

根據克而瑞和中指院剛公布的1-8月房企銷售排行榜，操盤金額在1000億以上的房企，有五家。從這個維度看，它們屬于第一陣營。

它們分別是保利發展、綠城中國、中海地產、華潤置地、招商蛇口。由于統計口徑差異，榜單權益銷售金額有所不同，我們就不去跟合約銷售額一一比較了。

放在中報的聚光燈下，五強的含金量就十分懸殊了。

今年上半年，華潤置地營業收入949.21億元，中海地產832.19億元，保利發展1168.56億元，綠城中國533.68億元，招商蛇口514.85億元。

雖然保利是后二者營收的一倍，但至少它們都保持在500億以上，說得過去。

房企賺不賺錢，終究要看利潤。

華潤置地歸母凈利潤118.8億元，同比增加16.21%；

中海地產歸母凈利潤為85.99億元，同比減少16.62%；

保利發展歸母凈利潤約27.1億元，同比下降63.47%；

招商蛇口歸母凈利潤14.48億元，同比增長2.18%；

綠城歸母凈利潤為2.10億元，同比下跌近90%。

華潤從中海手里搶走了“利潤王”的位子，它的經常性業務（包含經營性不動產及資管業務、輕資產管理和生態圈要素型業務）核心凈利潤就達60.2億元。

頭部房企各有各的難言之隱。保利發展雖然銷售額和營收都是行業第一，但歸母凈利潤卻只有27.1億元。

中海地產歸母凈利潤下滑，中期未能守住第一，但它的表現與行業大勢是相符合的。

招商蛇口雖然凈利潤獲得正增長，但歸母凈利潤只有14.48億元。

綠城中國剛剛換帥，雖說上半年的財報主要反映的是過去的經營成果，但區區2億元的凈利潤，多少有點不給新領導面子——這個數字，創下綠城中國自2006年在港交所上市以來最低中期凈利潤紀錄。

綠城中國將之歸因為結轉和計提。也就是說，它還在為庫存買單。

深究起來，是少數股東拿走了絕大部分。綠城中國期內凈利為12.11億元，但是，非控股股東權益拿走了10.01億元的凈利潤，占比83%。而去年同期，該比值為38%。

8月18日國務院常務會議提出，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢。從7-8月的市場情況看，我們不敢說樓市仍在加速下探，但至少，現在還沒有看到明顯的止跌勢頭。

樓市是不是底部，以及底部有多長，誰也說不準。但從龍頭行動看，不管是補庫存需要還是從前瞻性判斷出發，它們認為現在是買地的時候。

今年上半年，保利發展仍然拿地最猛，新增26個項目，總地價509億元，權益占比87%。而去年同期僅新增12個項目，拓展成本126億元。

中海地產新增17宗地塊，權益地價為401.1億元。

華潤置地上半年新增土地儲備148萬平方米，獲取項目18個，權益投資322.8億元。

它們的共同特點是，新增土地均位于北京、上海、杭州等一二線核心城市。

招商蛇口上半年新增16宗地塊，總地價約353億元，權益地價約為219億元。值得一提的是，招商蛇口同期因經營活動產生的現金流量凈額是負的，-20.06億元，去年同期為12.88億元，公司的解釋是：房地產項目銷售同比回款減少，購地款同比增加。

與營收和利潤相比，綠城中國拿地在五強中最為激進。

上半年，綠城新增項目35個，總建筑面積約355萬平方米，權益土地款362億元，較去年同期增長約135%。其中有些地塊的溢價還比較高。

2021年末、2022年末、2023年末、2024年末、2025年第二季度末，綠城中國的凈資產負債率分別為：52.0%、62.6%、63.8%、56.6%、63.9%。在房企降負債為主基調的當下，綠城的這種上升曲線有點扎眼。

這說明，綠城中國還在追求（相當）規模的路上。一手擴規模，一手降負債，很難平衡。如果四季度市場止跌回穩，甚至回升，綠城明年就會有比較好的收成。

必須說明的是，從房企結轉結算一般規律看，上半年情況并不一定能代表全年。如果九十月有幾個熱銷大項目，銷售額就會增長較多；同樣，如果之前有一批項目在年底能結算，營收和利潤就會再上臺階。

這種市況，誰都不輕松。雖說基本沒有出險之憂，但頭部房企的日子也是戰戰兢兢的。

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