REITs能否成為下一個樓市級蓄水池？

2020年，一位深圳的私募基金經理在內部路演時說過這樣一句話：

"中國居民家庭資產配置正在迎來百年未有之變局。"

當時臺下聽眾不以為然，畢竟那時深圳房價正經歷又一輪跳漲。

五年后的今天，這句話正在以意想不到的方式應驗。

國家金融與發展實驗室的數據顯示：

中國居民住房資產占總資產比重，已經從2019年的78%降至2023年的65%。

最新數據顯示，2025年中國公募REITs市場繼續發展，但也面臨新的挑戰。

截至2025年7月14日，已發行REITs項目數量增加到73個，覆蓋10大類資產。

2025年6月5日，我國境內公募REITs的總市值首次突破2000億元。

REITs（不動產投資信托基金）這個誕生于1960年美國的金融創新工具，在中國走過了獨特的本土化路徑。

1、最初階段（2005-2014）：類REITs試點

首批嘗試者選擇了最穩妥的路徑——以私募形式在交易所流通。

這時期的REITs更像是個"富人的游戲"，單筆投資門檻通常在100萬元以上。

2、突破階段（2021至今）：公募REITs破冰

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市。

其中最受關注的中金普洛斯REIT，網下認購倍數達到5.5倍。

這個階段的最大突破是將投資門檻降至1000元以下，讓普通投資者得以參與。

3、擴展階段（2022至今）：保障房REITs創新

2022年8月，廈門安居保障房REIT上市，首日漲幅達到30%。

這個創新品種實現了多重目標：為地方政府提供存量保障房盤活渠道，為投資者提供穩定收益，同時為新保障房建設輸血的循環模式。

我認為要替代房地產成為新的財富蓄水池，必須滿足六個關鍵條件：

1. 足夠規模容量：需要能承載百萬億級資金體量；

2. 良好流動性：資產能夠快速變現，交易成本合理；

3. 穩定收益預期：能夠產生持續可靠的現金流；

4. 金融杠桿支持：銀行體系愿意提供融資支持；

5. 廣泛參與度：能夠吸引大眾投資者持續投入；

6. 政策支持度：獲得國家層面的制度保障和法律支持。

REITs已具備的優勢：

1、流動性方面：

REITs在交易所上市交易，投資者可以像買賣股票一樣方便地交易。目前二級市場日均成交額約5-10億元，雖然不大但流動性持續改善。

2、收益穩定性方面：

監管要求REITs將90%以上可分配利潤用于分紅。

2022年已上市REITs平均分紅收益率達5.31%，顯著高于住宅租金收益率。

3、投資門檻方面：

最低1000元即可參與，大幅降低了投資門檻。

REITs存在的差距：

1、規模容量方面：

當前1000多億元的總市值與房地產400萬億體量相比，猶如溪流之于大海。即使按照最樂觀的預測，到2030年REITs市場規模也難以突破10萬億元。

2、杠桿支持方面：

REITs投資無法獲得類似房貸的杠桿支持。

銀行不會為購買REITs提供30年期、70%額度的貸款，這就失去了創造貨幣乘數的關鍵機制。

3、社會認同方面：

REITs缺乏房地產的"剛需"屬性。沒有人會為了購買REITs而結婚、落戶或讓孩子上學，這種社會共識的缺失決定了其難以引發全民投資熱情。

廈門安居REITs提供了一個值得關注的樣本。

該項目上市后凈回收資金6.77億元，全部用于新建保障房項目。這種模式創造了多方共贏：

對地方政府：盤活存量資產，獲得新建資金

對投資者：獲得穩定分紅收益（2022年分派率4.04%）

對住戶：獲得更多保障房供應

這種"投資-建設-運營-證券化-再投資"的閉環，可能成為未來保障房建設的重要模式。

但需要注意的是，保障房REITs的收益率相對較低，更多體現的是公共服務屬性。

REITs可能永遠無法復制房地產的"財富神話"，但這恰恰反映了中國經濟轉型的深層邏輯。

從投資驅動到運營驅動：房地產時代看重資產增值，REITs時代更關注運營收益。這種轉變要求投資者從"賭徒"變成"股東"，從追求價差轉向獲取分紅。

從杠桿炒作到價值投資：沒有銀行杠桿支持，REITs投資必須依靠實實在在的項目收益。這倒逼投資者學會評估資產質量、管理團隊能力和行業前景。

從單一押注到多元配置：未來可能不會出現某個單一資產類別完全替代房地產的情況，更可能的是形成"REITs+公募基金+養老金+保險產品"的多元化財富管理格局。

回顧歷史，每個時代的財富載體都帶有鮮明的時代特征：

房地產對應著城市化快速推進的階段，REITs則契合了從增量建設轉向存量運營的新時期。

對普通投資者而言，重要的是認識到：

再也沒有"閉著眼睛買房都能賺錢"的好事了，但也迎來了更多元、更專業的投資選擇。

REITs不會讓你一夜暴富，但可能為你提供一份穿越周期的穩定收益。

最后用一位我喜歡的資深投資人的話作結：

"真正的財富蓄水池從來不是某種特定資產，而是我們適應變化的能力。能夠在新舊動能轉換期識別趨勢、調整心態、更新知識的投資者，永遠都不會被時代拋棄。"