海珠廣州大道南掛地，這點最關鍵…

現在的樓市，土拍是觀察市場趨勢的一個窗口。

今天，廣州土地市場，有兩件事值得關注：

1）今天下午，荔灣石圍塘地塊報名截止，一共有兩家企業報名：

保利置業和廈門國貿。

其中，深耕白鵝潭的保利置業，前兩天其陸居路項目正式官宣萬豪系五星級酒店。

其高端住宅，保利·翡麗甲第主要戶型為165-246方，有部分135方，但是估計搶不到了。

白鵝潭第一梯隊豪宅，即將亮相。

而廈門國貿除了白云，也和越秀合作，參與了天河世界大觀三期開發。

明天，看看誰會拿下石圍塘地塊。

2）今天，海珠區廣州大道南788號二期地塊掛牌，也就是廣一電商園二期。

地塊總用地約3.42萬平，總建面約6萬平，容積率2.9，起拍總價約8.6億，名義樓面價約14288元/平。

當然，扣除配建后，實際起拍樓面價超過4萬/平。

這塊地最大的信息量，應該是要配建大境旁邊的一個學校地塊。

根據出讓條件：AH060922地塊，在規自局公布的用地規劃條件里，位置就在上涌果樹公園北側地塊，規劃18班小學。

大概位置，大家也可以看下下圖。

幾個重點：

1）誰拿廣州大道南地塊，誰要配建上涌果樹公園地塊旁邊的公辦學校地塊，即編號922號中小學用地。

2）原先規劃是中大附的18班小學，為公辦性質。這個去年已經官宣了。

3）哪家開發商對廣州大道南地塊感興趣？

中海，保利等都有關注。

4）有什么影響？

如果開發商拿地，這樣這所公辦學校地塊可以早點動工，對周邊業主來說，確定性更強。

5）當然，只要求配建，沒有明確具體引入學校。具體等官宣。

當然，關于地塊自身，亮點也不少，我們也去了一趟現場，接下來展開聊聊。

地塊位置，本身已經很核心。

1）客村商圈，10分鐘珠江新城核心圈。

鐵：雙地鐵交匯，到3/8號線客村站、8號線鷺江站大約1.2公里，比保利四季和頌更近一點。

自駕通勤更方便，珠城-琶洲-中大-客村商圈，都是10分鐘左右覆蓋。

其中，去麗影廣場和萬達廣場都是5分鐘，去海珠濕地公園8分鐘、琶洲磨碟沙總部區12分鐘、珠江新城西塔ifc10分鐘、天匯廣場igc10分鐘、中大布匹市場9分鐘。

商：旁邊就是客村麗影廣場、合生廣場、萬達廣場，確定性很高。

學：兩個可能性，讀配建的大境旁的18班小學（3公里內），或者是省一級客村小學，具體要等官宣了。

這塊地需配建的18班小學，現狀是一些物流公司，但地塊的平整工作估計不難。

這次隨著廣州大道南788號二期地塊出讓，學校建設應該要加快了。

按照此前公布規劃，這里為中山大學附屬創新谷學校的18班小學，旁邊還有72班完全中學。

| 項目規劃方案效果圖

2）新中軸海珠段預期，片區連片開發

目前來看，片區城市界面確實是一般，直面康鷺舊改大片的舊村，這也是開發商、買家介意的一個點。

但是，隨著廣州海珠新中軸南段的推進，改造速度是很快的，會帶來連片開發的增量和預期。

很多人都說海珠這樣的老城，改造推進很難，是硬骨頭。

但是，目前新中軸進度很快，已經拆完了幾個地塊，市紡織學院、新港商業城、文匯1132創意園、志懋休閑酒店...

再加上，旁邊康鷺舊改也在如火如荼地進行。

連片舊改，可以徹底改變地塊的城市界面、配套素質、產業含金量，未來幾年內板塊都不會缺少增量和聲量。

大量國家資金投入的板塊，板塊能級會更強。

3）周邊供應少，周邊置換客群厚，安全墊夠厚

廣州大道南二期地塊，周邊萬達廣場，合生廣場，包括客村麗影，還是能提供中產們需要的精致配套。

不過，周邊二手有逸景翠園、疊彩園等，樓齡也有10-15年以上了，明顯折舊。

逸景翠園今年成交價格 3.2-4.59萬/平，成交量42套，成交戶型為59-167平二-四房，使用率80-85%

所以，如果這里冒出一個，控總價的改善項目+100%新規產品力的好房子，還是有想要置換的客戶，包括和父母分巢居住，結婚的置換。

當然，也有人會說，逸景，疊彩的客戶，很多都換去了中海大境，還有置換客群嗎？

這個確實沒錯，不過大境的門檻都要960萬以上，門檻相對來說還是比較高的。

如果廣州大道南能做到控總價的好房子，門檻比大境低，老城客戶很多都還完了房貸，還是有能力和需求的。

地塊現狀，地面已經清理平整了，很有可能實現拿地即開工。

地塊配套比較豐富，包括住宅、商業、復建商業商務物業、9班幼兒園、公服配套等，總建面約6萬平。

單純看住宅，用地約9349平，容積率約2.9，總建面約2.7萬平。

不到3的容積率，放到現在來看是相比低的。

產品上，可能是參考保利四季和頌，精品+改善型社區+新規產品。

地塊旁邊就是保利四季和頌，也就是廣州大道南788號一期地塊。

當年只差幾手就沖刺搖號了，2022年，保利以總價約13.57億元拿下，折合樓面價48395元/平，溢價率約11.5%。

保利四季和頌主力戶型為108-120-140平，目前只剩10多套貨量，售樓部和樣板間都已經拆了，可以直接看實體板房。

在售產品都是140平四房，均價7萬/平左右，總價900多萬。

約1.6公里左右是中海大境，目前在售129-143-190-270平大平層，單價約7.3-10.3萬/平，總價950萬-2700萬左右。

比較關鍵的是，項目屬于精品社區，可以做剛改項目，控總價，去化壓力不算很大。

哪些客群會關注？

1）珠城通勤的客群，10分鐘到珠城，還是很近的。如果能控總價，600-700萬起步，不需要去到海珠西了。

如果能把學校確定那就更好了。

2）周邊二手置換，包括中大及其周邊產業群體作坊的主理人。