在上海樓市，四房才是真剛需

關于上海各戶型的研究我們之前也寫了不少了

有著占據二手市場將近一半的天量供應，兩房市場競爭特別大

與此同時，新房市場中的兩房供應量也越來越小，同時供求比還在上升

形勢上有種落伍，即將被市場拋棄的悲涼

數據來源：兔博士

小三房同樣不容樂觀，在低得房率、戶型同質化嚴重的泥淖里拔不出來

新增掛牌房源的增速也超越其他戶型

數據來源：兔博士

新房市場中三房面積也越來越大，梯戶比優化、配置越來越高

相比之下，存量的小三房顯得性價比真心不高

這些曾經的剛需產品好像正在脫去剛需的長褂

新的剛需又在哪呢？

回答這個問題之前，我想分享一個數據：上海的二孩率、多孩率

結婚率墊底、生育率墊底、單身人數攀升，一直以來都是上海的標簽

我去翻了翻上海衛健委的數據，總和生育率接近1，確實不高

但有意思的是，生二孩多孩的家庭竟能占到三成左右

該生的還在生，尤其那些“三代同堂+二孩”的家庭，正成為上海樓市里一個沉默卻剛需的群體

他們需要更大的房子，而當下的市場好像沒給機會

到市場上轉一圈就會發現，真正能用的四房，尤其那種面積130-150㎡、總價控制在1000萬出頭的產品，真的很難買到

這種四房，住得舒服、房間功能全、總價還不夸張，才是當前上海樓市當前急需的剛需產品

01

聽說二手四房的供應量要大一些，于是我先去調查了一下二手四房

二手市場中，真四房依然稀缺

乍一看，二手四房的成交量大約是新四房的2-3倍，供應量也稍大

但對比整個二手市場的掛牌，四房的占比還是很小，掛牌率從未超過7%

2025年截至八月下旬，二手四房的掛牌量也就在19223套，到年底預估比2024年稍高，但也不會有明顯差異

上海二手的掛牌中，最多的是兩房和三房，從四房開始供應量就開始斷崖式下降

加上前兩年各種改善、剛需的三房即將進入市場，到時候四房的占有量大概率還要下跌

一邊是掛牌率不高，另一邊供求比卻高居不下

也就是說，市場上掛出越來越多的二手房，但是成交卻越來越少

根據今年截止到8月下旬的數據，每掛出4.7套二手四房，僅能賣出1套

于是，我進而去看了一下議價空間的數據，看看賣不出去的原因

相比于二房、三房談判桌上的大膽砍價，四房的議價空間是真的比較小

房東在四房價格上愿意讓步的意愿更低，這可能也是二手四房成交比較少的原因

甚至在中環線以內，成交均價比掛牌均價還要高，出現負議價空間

這也側面說明了，買四房的人對價格的敏感度也比其他房型低一點

既然都決定買四房了，多花一點錢，去買品質好一點四房的選擇在這個市場更常見

好地段的有人搶著買，但量少

成交率一直上不去，也跟四房的位置相關，更多的四房產品集中在了郊區

二手四房集中供應在浦東、閔行、松江、寶山

浦東區域比較廣，細看也會發現四房集中在新場、航頭、宣橋等外環外區域

對于四房的主要客群--多孩家庭來說，郊區四房會有周邊教育資源缺失的硬傷，銷量自然沒有那么好

除了地段，二手四房不好賣還有另一個原因：不大好用，還有偽四房

具體來說，不好用也分為兩種

一種是除了房間，剩下的餐廳客廳廚房就變得擁擠不堪

比如有些區域的小面積疊墅產品，在有限的面積內，把大量采光充足的空間都給了臥室，四個臥室不小，也還算規整可用

但是留給客廳的空間，采光不足，面積也很小，不好用

在這樣的戶型里，共同生活的空間被壓縮了，一家人更像是合租舍友

上了二樓，房間挨著房間，從黑壓壓的樓梯間看過去，全是門

而另一種不好用的方式則更為常見：第四個房間太小了，根本不能作為臥室使用

二手市場上常見的四房戶型中，第四個房間的面積也就5、6平多一點，基本只能用來做書房

就算是給最小的小朋友使用，布一個1.2*2m的床，再放衣柜，除去開門一平米，剩下的空間就也就約1m，轉身都不大方便

甚至有些四房是連第三個房間都是不好用的，8㎡左右，剛剛能做次臥使用，放個床、放個衣柜，剩下的基本也就是過道空間了

這樣一看，相比于二手掛牌量，成交量低顯得也能理解了，還是產品不夠好

把各個面積段的二手拉出來仔細對比就會知道：

好用的四房得有幾個標準：

1.整體面積起碼得超過130平，這樣除去四個臥室后，客餐廳還算比較舒適，能承接一家人的公共生活

2.衛生間數量不能少于兩個，太少了，在高峰時期全家人不夠用

3.最小的臥室不能小于8平，否則只能當書房使用，不能滿足就寢需求

4.所有臥室都有窗戶，自然采光充足

5.因為四房的戶均家庭成員較多，梯戶比不能太低，不然上學上班高峰時期，等電梯就太久了

在二手市場中，滿足以上條件的四房確實就比較少見了，只得把視線投入新房市場

02

新四房更稀缺

滿足以上要求的新四房供應量就更少了，絕對的稀缺產品

在存量本身就比較大的情況下，每年新房推出量是在逐年減少的

這會影響所有房型的新房供應量

其中，四房的占比不大

新房供應量較小的情況下還能看到上海每年四房在新房成交中的占比卻在逐年上漲

就像2024年，新四房的成交占比已經到了新房的17%

這就說明在新四房供應量沒有明顯提升的情況下，需求卻在擴大

供應少不一定造成產品的稀缺，但是疊加較大的需求量，稀缺狀態毫無疑問

其實，大戶型一直是市場需求上新的增長點

去年12月，取消面積限制后，144平以上的大戶型在整個二手市場價格下行的時候漲幅明顯，1.5%

今年6月的統計數據也證實了大戶型的熱銷

從戶型看，144㎡（基本為四房產品）以上大戶型在新房市場中價格表現最為突出，同比上漲6.9%，毫無疑問是市場主力增長點

但，新四房就算價格略有上漲，也幾乎不愁賣

我們觀察了不少熱門樓盤，發現很多項目中最早清盤的往往就是四房戶型

比如前段時間剛開盤的保利虹橋和頌·棲岸，一位帶看房的銷售直言：“不要想了，四房根本搶不到”

項目才剛開啟搖號，這批四房就迅速被鎖定，仿佛不是客戶在挑房子，而是房子在挑人

類似的情況也出現在浦東的招商時代潮派，目前三房還有部分余房在售，而四房卻早已售罄

事實上，不僅是這幾個盤，全市多個主打改善的新項目，四房去化速度都明顯快于其他戶型

03

有效迭代讓新四房成為硬通貨

新四房的搶手和二手四房的部分滯銷對比，背后的原因還是新四房產品的迭代明顯，大多數二手四房確實不能比

二胎乃至三胎家庭數量逐漸增多，加上居家辦公成為常態，很多購房者開始追求空間功能性和長期居住的舒適度

要舒適，第一步就是整體面積得上去

我統計了一下過去一年成交的新房四房，超過130㎡的四房占到79%

這個面積開始，四房在客餐廳陽臺舒適寬敞的同時，還能保證四個臥室能有足夠的面積做出相對舒適的居家生活和工作空間

可以說，新四房產品就踩中了“深度改善”的痛點

而新四房的迭代并不僅僅是做大整體面積，總面積大了，背后更重要的優化

也是好用的第二個因素：沒有雞肋小房間，每一個房間都真的能住人

從130到150㎡這個面積段今年的新房可以看到相當一部分項目的最小臥室實際使用面積在8㎡以上

這個面積才能作為好用的次臥或是書房

可以看到表中有一個附加面積的部分，這部分主要是贈送的飄窗和陽臺

是的，用不算面積的部分來擴充小臥室的面積，利用飄窗靠邊做床后，剩余的空間就會比較舒適

之前的一篇文章我們曾說過現在的新房都在做飄窗，其實在四房中，這個趨勢更明顯，而且幾乎是全屋飄窗

部分房型甚至改了最小臥室270°的轉角飄窗

保利建發璟玥府在最小次臥做了270°大飄窗，觀景體驗不輸主臥

進一步還有開發商給最小次臥配陽臺，后期包陽臺整體使用，面積基本都在10㎡

招商林嶼湖畔145㎡的四房戶型就把8㎡的次臥增加了近3㎡的陽臺，完全不輸其他次臥

在面積足夠的情況下，四房中最小房間的用法也變得靈活起來，不管是做次臥還是書房，甚至是居家的主要工作室都是合適的

大面積的四房給整個戶型帶來的不僅僅是最小次臥的優化，還有功能空間的增設

現在越來越多的四房在房型上布置了足夠的收納空間，滿足了家庭日常生活中最真實的需求

甚至有了做獨立家政間的設計，安頓好各種物件的收納，家的舒適感才能明顯提升

這個設計同時還解決了部分房型進深大，小空間采光不足的問題

04

如今的新房和二手房，已經完全走在兩條不同的路上了

一邊是二手房市場橫盤膠著，另一邊是新房產品力噌噌往上走，價格也依然堅挺，這幾乎成為了大家的共識

但更值得關注的是，哪怕在新房市場內部，分化也越來越明顯

位置還不錯的情況下，房子越大，反而越好賣，也越保值

我們現在常把三房當成“剛需標配”，四房才算“改善型選擇”

確實，目前三房不管是存量還是新推，占比都不小

但仔細想想，人對“住好一點”的渴望從來不會停止，再加上多孩、三代同堂的家庭結構慢慢變多，再過幾年，“四房”很有可能變成新的剛需

尤其像上海這樣的城市，新房市場本質上是個“置換游戲”

很多人是從兩房、小三房一步步換到四房的

而置換決策中最關鍵的一點，就是產品力

大家越來越清楚什么是“好房子”：面積夠大、足夠好用、能從容裝下一家人的生活

所以你看，真正能打的好房子，從來不怕沒人接盤

說不定很快，四房就會成為下一代剛需的首選

而那種空間感在線、功能在線、130-150㎡的高性價比“真四房”，大概率就是未來市場上最搶手的硬通貨、真剛需

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6221篇原創文章