沈陽物業市場饕餮盛宴 1.37億招標背后的行業變革與競爭格局

中國醫科大學盛京醫院滑翔院區

市場盛宴：盛京醫院三院區招標引發行業震動

中國醫科大學附屬盛京醫院三個院區近期啟動的物業招標項目，以總價1.37億元的總金額和七個包組的競爭格局，成為東北地區醫院物業市場的標志性事件。作為中國醫科大學附屬盛京醫院，其南湖、滑翔、沈北三院區總建筑面積超50萬平方米，此次招標將三院區分拆為七個獨立包組，涵蓋保潔、安保、設備運維、醫療廢物處理等全鏈條服務，且采用“兼投不兼中”規則，既分散了服務風險，也為不同規模的物業公司提供了競爭空間。

這一招標策略的背后，折射出醫院物業市場的兩大趨勢：一是大型醫院通過精細化拆分服務模塊，引入專業化競爭以提升服務質量；二是通過分拆招標降低單一供應商的依賴度，增強議價能力。從市場規模看，僅盛京醫院單個項目的年服務費就接近1.4億元，若按3年合同期估算，總規模將超4億元，這對沈陽乃至東北地區的醫院物業市場具有風向標意義。

市場現狀：規模擴張與專業壁壘并存

市場容量持續擴容全國醫院物業市場規模預計2026年將突破600億元，沈陽作為東北地區醫療中心城市，其市場規模雖無官方統計，但從盛京醫院單個項目金額可見一斑。遼寧省某頭部物業企業以816萬平方米的非住宅管理面積位居全省第一，業務涵蓋醫院、院校等業態，顯示本地企業在市場中占據重要地位。此外，沈陽社區衛生服務中心、各區中醫院等中小型醫院的物業采購項目（金額約50萬元/年），則反映出市場分層明顯，大型醫院與中小型醫療機構的服務需求差異顯著。

專業門檻構筑競爭壁壘

醫院物業對衛生標準、應急響應、感染控制等要求極高。例如，保潔需遵循“分區分色”原則，醫療廢物處理需符合《醫療廢物管理條例》，設備運維需具備特種設備操作資質。這種專業性導致市場集中度較低，全國性物業知名企業雖在盛京醫院項目中中標，但本地企業憑借區域資源和成本優勢，仍在中小型醫院市場占據主導地位。數據顯示，全國僅50%左右的500強物企布局醫院業態，專業公司如國藥諾達、醫管家、國天健宇等物業公司以細分領域優勢領先，而沈陽市場呈現“全國性公司主導大型項目、本地企業深耕中小型醫院”的雙軌格局。

競爭格局：多家企業瓜分市場的深層邏輯

01

中標企業的策略分化

盛京醫院招標中多家企業分食七個包組，可能包含兩種競爭策略：一是全國性物企聚焦高價值包組（如保潔、設備運維、醫療廢物處理），利用技術優勢獲取溢價；二是本地企業主攻基礎服務包組（如安保），憑借成本控制和快速響應能力搶占份額。

資質與經驗成為準入門檻：醫院物業招標通常要求投標企業至少通過ISO9001、ISO14001、ISO45001三大管理體系認證（本次招標部分包組還要求投標企業通過ISO27001信息安全體系和ISO50001能源管理體系的認證）、醫療廢物處理許可證等。盛京醫院項目更可能要求投標人具備5~10個類似項目服務業績，相對門檻較高。

02

政策驅動與技術變革重塑行業生態

政策紅利釋放市場空間：國家衛健委《公立醫院章程范本》明確要求后勤服務規范化、智慧化，沈陽作為公立醫院改革試點城市，正加速推進后勤社會化進程。例如，2024年沈陽市公立醫院改革與高質量發展示范項目中，數字化設備采購與物業運維服務同步推進，顯示政策對“醫+物”協同發展的支持。此外，國家推動的“物業服務+生活服務”模式，為物企拓展護工培訓、餐飲提供等增值服務提供了政策依據。

智慧物業開啟效率革命：盛京醫院已率先應用BIM技術構建后勤可視化智慧運維平臺，實現設備故障精準定位、人員調度優化、能源消耗監控等功能。這種技術應用不僅提升了管理效率，還降低了30%的運維成本。在政策鼓勵下，沈陽其他醫院也在加速智能化改造，如沈陽市骨科醫院2023年招標中明確要求投標人具備信息化管理能力。可以預見，智慧物業將成為未來競爭的核心賽道。

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未來趨勢：專業化、集約化與增值服務拓展

服務內容向縱深延伸：醫院物業正從基礎“四保”（保潔、保安、保修、保綠）向醫療輔助服務升級。例如，愛瑪客聚焦醫院團餐業務，醫管家開發醫療設備預防性維護服務，這些增值服務毛利率可達20%以上，顯著高于基礎服務。沈陽市場已出現類似趨勢，如盛京醫院項目中包含中央運送、輔助醫療服務、患者生活護理、打字員服務等細分模塊招標。

集約化管理降低運營成本：醫院物業普遍面臨毛利率偏低的困境，集約化管理成為破局關鍵。例如，某本地物業通過整合區域資源，將醫院、學校、政府項目的設備運維團隊共享，降低了15%的人力成本。未來，跨業態資源整合將成為主流模式。

ESG理念重塑服務標準：綠色物業、低碳運維正成為招標加分項。沈陽市場未來可能跟進類似多體系的要求。物企需在清潔劑使用、能耗管理、垃圾分類等方面提升合規性，以適應政策導向。

未來趨勢

勢不可擋的企業轉型

NOTE

沈陽醫院物業市場正經歷從 “粗放管理” 向 “精細運營” 的轉型，1.37 億元招標項目僅是行業變革的縮影。在政策驅動、技術賦能和專業化需求的多重作用下，市場將呈現 ”頭部企業主導高端市場、本地企業深耕基礎服務、智慧化與增值服務重塑盈利模式” 的格局。對于物企而言，提升專業資質、布局智慧化解決方案、拓展醫療輔助服務，將成為在沈陽乃至東北地區醫院物業市場突圍的關鍵。未來，隨著醫療資源擴容和后勤社會化深化，這一市場仍將保持10% 以上的年增長率，持續釋放發展紅利。