上海房產(chǎn)新政，對(duì)房價(jià)有何影響？

這次8月23號(hào)的摘葡萄聚會(huì)，主要時(shí)間是3小時(shí)，其中因?yàn)榇蠹业奶釂査婕暗降摹胺績r(jià)”環(huán)節(jié)，大概有30分鐘。可見房事相關(guān)的動(dòng)態(tài)尤其趨勢(shì)，還是我們職場(chǎng)人一直在關(guān)心的。

本文就多個(gè)大家很關(guān)注但幾乎其他地方不講的知識(shí)點(diǎn)，梳理一下。正好25號(hào)上海有個(gè)新的政策調(diào)整，也一并解答下。

1，過去也是六大部門聯(lián)合發(fā)布嗎？

如下圖片，大家可以比較下，這次主要有住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心這6個(gè)部門。

跟上次和上上次相比，減少了1個(gè)市規(guī)劃資源局，增加了3個(gè)部門即市財(cái)政局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心。

過去一般是四大部門聯(lián)合發(fā)布。

2，市房屋管理局為何這次沒參與？

我們先看上海市規(guī)劃和自然資源局的功能，主要是負(fù)責(zé)上海市自然資源管理、國土空間規(guī)劃及測(cè)繪地理信息工作的政府機(jī)構(gòu)。它的主要職責(zé)中跟“居民房地產(chǎn)”相關(guān)的部分包括：住宅建設(shè)項(xiàng)目的行政審批、不動(dòng)產(chǎn)登記、住房用地中建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定及相關(guān)供應(yīng)比例。

很明顯，這次政策可能也會(huì)涉及居民房產(chǎn)大套、中套、小套的面積定義調(diào)整，但已經(jīng)跟主要新政無關(guān)了。這次主要是進(jìn)一步降低限購和貸款的要求。

3，新增加3個(gè)部門，說明什么？

從這次參與的部門跟以往兩次的區(qū)別，大致可以看出來：之前新政均側(cè)重限購和信貸優(yōu)化，這次2025年8月的新政，新增財(cái)稅、金融部門和公積金等領(lǐng)域，可謂政策覆蓋面更廣。

4，主要內(nèi)容有哪些？

原文在這里《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，也可看下圖。

主要內(nèi)容概述為：

【1】上海外環(huán)以外區(qū)域不再限購，想買幾套買幾套。

【2】公積金最高可貸款216萬元，可提取公積金作為首付款。

【3】銀行不再區(qū)分首套房和二套房的貸款利率，一視同仁。

【4】非上海家庭買第一套房不用交房產(chǎn)稅。

【5】外地戶口的單身人士，有1年上海社保可買外環(huán)外，3年社保可買外環(huán)內(nèi)。

5，外環(huán)內(nèi)包括中環(huán)和內(nèi)環(huán)嗎？

大家見下圖，內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)，其實(shí)原本是個(gè)交通概念。跟其他大多數(shù)城市類似，一般都是先有個(gè)繞城高速，這就是外環(huán)了，圖中這個(gè)大“口”字環(huán)線就是外環(huán)，它包括淡紅色部分以及它所包著中、內(nèi)環(huán)。

后來有條件后，為了緩解交通壓力，一般會(huì)圍繞老市區(qū)建一條環(huán)線高架，這就是圖中包著黃色部分的那個(gè)環(huán)線，你大致可以近似看做是，以人民廣場(chǎng)為中心、半徑差不多5公里的一個(gè)圓。

繼續(xù)，還有條件就在以上兩個(gè)環(huán)線之間，再加個(gè)環(huán)，叫中環(huán)，半徑大致是10公里。

外環(huán)則半徑在15公里的樣子，所以在這次政策所述的內(nèi)容中，對(duì)在上海工作還沒轉(zhuǎn)上海戶口的群友，影響最大的其實(shí)是這條：“非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。”

社保的1年和3年繳納要求，基本就算沒有要求了，因?yàn)樵谏虾９ぷ鞯娜河汛蠖鄶?shù)繳納了社保，何況國家也在今年9月強(qiáng)制要繳納社保。這個(gè)其實(shí)就是限購政策的放開，已經(jīng)從過去的最高要求即需要5年連續(xù)社保+辦理了居住證+已婚，變成了單身有工作即可買房。區(qū)別不過是，外環(huán)外買需要在上海工作1年，外環(huán)內(nèi)需要3年。

再進(jìn)一步，外環(huán)內(nèi)當(dāng)然是包含中環(huán)的，也包括內(nèi)環(huán)。你在上海工作3年后可以在上海人民廣場(chǎng)附近以及黃浦、虹口、靜安、閘北、長寧、徐家匯以及陸家嘴買房了。只不過比較傷錢，且還是很貴的。

6，在上海買房的地理區(qū)域有啥建議？

這個(gè)是我們?nèi)河岩恢痹趩柕模乙膊皇茄芯棵總€(gè)小區(qū)潛力和價(jià)值的房產(chǎn)博主，但大致你看下圖，我用了別人一張圖。

特別的，對(duì)于老家有弟弟的群友，首套房對(duì)你是至關(guān)重要的，無論是從自住、出租還是投資角度，綜合來看：建議你買黃色區(qū)域的房產(chǎn)，錢少一點(diǎn)的話則綠色區(qū)域，還少則灰色區(qū)域。

當(dāng)然，如果是錢非常多，家里也給力，你當(dāng)然可以買黃色包著的那些紫、紅、橙甚至黑等深色的區(qū)域，那些單價(jià)就更高了，至今降價(jià)潮也沒能撼動(dòng)多少。其中的舊房也就是“老破小”確實(shí)跌了不少，如果工作在附近，哪怕30-50平方的小戶型，尤其女生還是可以先買一套的。以后換了工作，還是非常好出售出租的。

7，這次新政主要特點(diǎn)以及歷史屬性是啥？

整體來說，是限購等行政機(jī)制退出住宅市場(chǎng)的尾聲。以住宅為主的房地產(chǎn)開始瘋狂普漲的年代，大致是從2005年有了端倪，那也是通貨膨脹周期內(nèi)的房價(jià)上漲。

為了宏觀調(diào)控，不至于讓房價(jià)進(jìn)一步瘋狂，在2010年初開始出臺(tái)了限購政策，一開始還不算嚴(yán)格，后來政策不斷加碼，房價(jià)仍然上漲只是腳步被拉慢了。

到了2020年疫情第一年的秋天，差不多全國的中小城市房價(jià)都到達(dá)了頂峰；省會(huì)和二線城市，大多在2021年到了至今的最高點(diǎn)；一線城市尤其北京上海是在2022年才見頂。總之，頂部買房，大多是站崗的。

此后，2022年底疫情解封，再次的瘋狂上漲和經(jīng)濟(jì)行情的迅速回補(bǔ)，并沒有出現(xiàn)，反而掉進(jìn)了另一個(gè)不常見的周期，國內(nèi)叫“消費(fèi)降級(jí)”，國外叫通貨緊縮。至于經(jīng)濟(jì)何時(shí)好轉(zhuǎn)以及房價(jià)趨勢(shì)，我前年、去年以及半年前都分析過，最新的見這里《經(jīng)濟(jì)什么時(shí)候好轉(zhuǎn)？會(huì)跟日本一樣通縮30年嗎？（暨房價(jià)預(yù)測(cè)）》。

根據(jù)我的預(yù)測(cè)，即使是北京和上海，房價(jià)也會(huì)再陰跌個(gè)2年上下，也就是北京上海的趨勢(shì)是，還有25-30個(gè)月大致到2028年元旦前后，才開始觸底反彈。但是那個(gè)最低點(diǎn)你不一定能捕捉到，所以如果要投資的話，你從現(xiàn)在到那個(gè)元旦之間，都算在價(jià)格低點(diǎn)區(qū)域買入，一般不會(huì)算虧。

具體個(gè)人操作，大致找到你看中的那套房子的過往單價(jià)，尤其成交歷史數(shù)據(jù)，找到最高點(diǎn)，比如上海楊浦區(qū)中環(huán)附近某小區(qū)的幾個(gè)類似樓層的二手房，甚至算90年代的老破小了，當(dāng)初在2021年底時(shí)曾經(jīng)到達(dá)過最高單價(jià)比如9萬元/平方，你則現(xiàn)在去看看看，房東一般會(huì)掛牌8萬、7萬、6萬5。

中介，則主要為了你們成交，會(huì)告訴你“5萬8可談”。

他們這兩個(gè)都在扮演自身的角色，他們的話你都不要聽信。你直接找到9萬的一半即4萬5，砍價(jià)也是這么來。最后不一定真的4萬5成交，而是你要先砍半來要價(jià)，能在半價(jià)附近成交才好。比如買套100平的，你就比過去的師兄學(xué)姐少花了450萬！

上海的這次房產(chǎn)新政，其實(shí)在其他大多數(shù)城市的2022-2024，都已經(jīng)發(fā)生過，屬于限購政策松綁，只不過上海是倒數(shù)第二個(gè)，北京算最后一個(gè)放開限購的城市。整個(gè)“限購”行政命令參與房地產(chǎn)市場(chǎng)，歷時(shí)約20年，從2010開始，結(jié)束于2029年之前。

這也是目前經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)本該如此的操作，經(jīng)濟(jì)下行、類通縮以及消費(fèi)降級(jí)時(shí)，你再去限購，那就是逆著趨勢(shì)了，也不可能堅(jiān)持得下去。現(xiàn)在的難點(diǎn)是，大趨勢(shì)下個(gè)別行業(yè)甚至個(gè)別城市的政策調(diào)整，對(duì)整個(gè)大環(huán)境幾乎不會(huì)有太大的影響。上海也擔(dān)心限購政策，不是擔(dān)心限購取消后市場(chǎng)多么火，而是擔(dān)憂限購政策取消也不改房事的頹勢(shì)。

聚會(huì)時(shí)我也講過，當(dāng)初英法不是真的有啥綏靖政策，說故意對(duì)德縱容、不管不問，英法是害怕自己過問后并沒有用，還引火燒身。某個(gè)政策的作用都是短期被看高了，長期被看低了。上海的這次新政也是如此，正是因?yàn)閾?dān)心新的政策調(diào)整沒效果，所以才用1-3年社保要求來遮羞。

其實(shí)還有最后一塊遮羞布，就是落戶政策的放開，調(diào)整窗口遲早也會(huì)到來。我記得自己2003年剛進(jìn)上海工作時(shí)，本科和大專生都是可以申請(qǐng)落戶的，只要你有個(gè)《勞動(dòng)合同》就行。拋開房產(chǎn)等相關(guān)政策，落戶限制本來就有，只不過其他城市早就放開了，各地也都在搶人才，上海恢復(fù)到2003甚至之前的落戶松緊度，也是勢(shì)在必行，沒有人能跟時(shí)代相抗衡。

8，上海最新房產(chǎn)新政，對(duì)房價(jià)有何影響？

這次新政主要代表著“房產(chǎn)限購政策”在國內(nèi)絕大多數(shù)城市的壽終正寢，也是行政命令退出市場(chǎng)機(jī)制的必然一步，不會(huì)對(duì)全國或者上海的房價(jià)產(chǎn)生多大的影響。

很多人販賣焦慮或者催促你盡快成交，只不過是為了他們個(gè)人的經(jīng)濟(jì)目的。天下攘攘皆為利往，大家不急著買房的人，別被房產(chǎn)中介忽悠了。在自媒體的時(shí)代大家要習(xí)慣，全國各地的房產(chǎn)中介都在起夸張的標(biāo)題發(fā)各種視頻，有些說《上海陸家嘴單價(jià)30萬的房子現(xiàn)在降到了3萬還沒人要！》，等等。

這跟其他各行各業(yè)的掮客一樣，比如有很多人做視頻號(hào)標(biāo)題為《時(shí)代怎么了！清華北大降分到0分也沒人愿意來，大家紛紛退學(xué)，人間清醒！》。這些人炒作，主要為了他們的流量和個(gè)人經(jīng)濟(jì)目的，你都大學(xué)畢業(yè)多年即將年薪百萬的金領(lǐng)了，不能聽信這些胡說甚至造謠。

前年9月、去年5月和10月以及此后至今，大概每四五個(gè)月更新一次或者調(diào)整一次相關(guān)政策甚至“解讀”，上圖是今年3月6號(hào)有個(gè)職場(chǎng)徒弟看到某個(gè)“報(bào)告”來提問。這次8月25號(hào)的六部門聯(lián)合發(fā)文，也是一樣的，都是整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)放開限購的最新一環(huán)。

沒必要大驚小怪，對(duì)房價(jià)幾乎不會(huì)有影響，而且這次是諸多次順應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整中的一次，沒有逆勢(shì)而動(dòng)。只不大多數(shù)人不具備勢(shì)商，一開始是看不出來的。其實(shí)你想想看，如果房價(jià)以及房市甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，靠著一個(gè)城市的某一次的政策調(diào)整，就能改變，那干脆大家都別上班了，只要制定將經(jīng)濟(jì)變好的政策就行了。

說得直接點(diǎn)，你也想多賺錢，你也有美好的職業(yè)規(guī)劃，那你就別上班，就坐在家里給自己制定、優(yōu)化或調(diào)整職業(yè)規(guī)劃即可，你就成億萬富翁了？簡直荒唐。即使你的規(guī)劃是正確的，但某一天的某一個(gè)計(jì)劃調(diào)整，并不會(huì)改變什么，沒有這種開關(guān)。

9，典型案例。

我們還是以具體案例結(jié)尾，這是我的一個(gè)職場(chǎng)女徒弟今早的提問。我用紫色的阿拉伯?dāng)?shù)字，來闡述并給知識(shí)點(diǎn)排序。

【1】她先說“算了”，她要趕緊買房上岸。其實(shí)這里“算了”是對(duì)這段對(duì)話之前內(nèi)容的小結(jié)，她首先是來問找對(duì)象問題的，兩個(gè)男孩哪個(gè)更適合談的問題。

“算了”不僅僅是結(jié)束上一個(gè)話題，也代表著她準(zhǔn)備將找對(duì)象緩一緩，先買套房，再找對(duì)象的意思。

【2】確實(shí)要如此，因?yàn)橐坏┠阏劻藨賽郏阍偃ベI房，那么你的對(duì)象都會(huì)覺得你對(duì)TA有防備，甚至就此跟你分手。大家記住，單身時(shí)的置業(yè)、負(fù)債以及買房，最好發(fā)生在認(rèn)識(shí)對(duì)象之前，而不要在談戀愛期間自己單獨(dú)、悄悄去買房。

“今年要搞定買房的大事”，這里是因?yàn)榻衲暌簿褪Ｏ滦讉€(gè)月了，要抓緊時(shí)間。而“找到合適的男朋友”卻是一個(gè)在今年內(nèi)大概率不能落實(shí)的事情，不如繼續(xù)找，先不確定戀愛關(guān)系，但主要精力先放在看房上面。

知識(shí)點(diǎn)【3】，是說預(yù)算只有200萬總價(jià)，也是可以在上海買房的。

首套房對(duì)于一人單身在外的老家有弟弟的女孩，屬于戰(zhàn)略資產(chǎn)，上海的房子雖貴，但已經(jīng)相對(duì)來說回到了2015年的水平，你用2025年的工資購買十年前的房價(jià)，還是劃算了。

但是因?yàn)樵隗w制外，工資收入會(huì)容易受到裁員和換工作的沖擊，收入來源也單一，父母、兄弟以及還沒有的老公，都大概是指望不上的。一旦還貸，就只能靠自己去背貸款了，沒人幫你背，因此總價(jià)要控制大小。以后成家或者收入高甚至發(fā)財(cái)了，再去置換，首套房盡量別貪大，杠桿盡量別太高。

【4】200萬總價(jià)也是可以在上海的內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)、外郊環(huán)買房的，無非是面積大小而已，30-40平亦可，郊區(qū)就可以買更大的面積了。但從保值、增值、抗跌、生活便利、交通發(fā)達(dá)以及安全、易轉(zhuǎn)手和出租等多個(gè)角度來分析，還是優(yōu)先往市中心靠一靠為好。

這里有個(gè)規(guī)律，沒在上海工作、生活過的人，如果直接來上海就買房，他們很容易買在“雷區(qū)”即金山區(qū)、崇明區(qū)和長興島。至于為何如此呢？因?yàn)樯虾Ｕw房價(jià)比較貴，而這三個(gè)地方也是在上海，所以他們“圖實(shí)惠和名聲”，第一選擇就是買房價(jià)看起來極低的上海境內(nèi)的房子，這三個(gè)地方一分析比較就能被找到。

這其實(shí)不是明智之舉，就類似安裝“滬C”牌照，也跟很多人從老家往上海求職一樣，他們并不直接投遞上海，而是先去長三角的其他中小城市待一待。但是他們出來的目的就是賺工資，一入職后就傻眼了，發(fā)現(xiàn)同樣是長三角，紹興、常州、湖州、揚(yáng)州、南通，甚至南京、蘇州、杭州、寧波，也比上海低了一大截，覺得后悔了，下次還是要跳來上海。這就是彎路，但彎路確實(shí)很難避免。我這里只是提個(gè)醒，如果沒有特別情況的話，雷區(qū)盡量先別碰。

【5】也是常見現(xiàn)象了，就是買房時(shí)，父母當(dāng)初允諾給你的30萬，你不能當(dāng)做鐵板釘釘。即使后來你換了個(gè)要法，說要買車，父母一看車比房便宜多了就答應(yīng)給你20萬買車，你也別當(dāng)真，錢到手了才算數(shù)。在此之前不能當(dāng)做是手頭可隨時(shí)用的首付款。

其實(shí)還有個(gè)【6】，我沒截圖出來，就是“沒弟弟的人，問父母拿錢買房也不好拿。”畢竟大多數(shù)人都是個(gè)開關(guān)思維，書本就是這么教的，總是期待做了某個(gè)動(dòng)作就突然改寫了全局，這也是短劇、穿越尤其反轉(zhuǎn)劇特別流行的原因。但是你要知道，你的人生可不是在演戲，而是分散于具體的你活著要過的現(xiàn)實(shí)中的每一天。

最后，安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，祝我們所有群友、星友和讀者，想有豪宅就都能有，想賣房就能隨時(shí)高價(jià)出售，想租房就可以遇到最高的性價(jià)比！