戚金興拿地兇猛，濱江榮膺民營房企一哥

房地行業持續下行，濱江集團卻逆勢而上，以615.6億元的銷售額穩居民營房企第一寶座。

8月末，濱江集團云頂高峰論壇上，總裁張洪力向外界展示了這家民營房企今年1-7月的成績單：銷售額615.6億元，位列克爾瑞全國房企排行榜第10位，登頂民營企業第一寶座。

在恒大、碧桂園等昔日巨頭紛紛隕落的時代，濱江集團成為前十強中唯一的民營房企。然而耀眼業績的背后，是其經營活動產生的現金流量凈流出89.64億元的現實，展現出行業寒冬中逆勢擴張的風險與勇氣。

同時，濱江集團以另一個標簽引發行業關注：過去三年，這家“杭州一哥”在土地市場上持續加碼，2024年以357.6億元的杭州拿地金額占據當地市場38%的份額，2025年新增16個項目中14個仍聚焦杭州。

在行業整體“躺平”與收縮的背景下，濱江集團的逆勢擴張之路顯得格外搶眼，其“銷售冠軍”與“拿地激進派”的雙重身份背后，折射出民營房企在新周期下的生存智慧與戰略博弈。

銷售奇跡

濱江集團的逆勢增長絕非偶然，而是建立在對核心市場的絕對掌控之上。

2025年1-7月，濱江集團在杭州單市就實現341.93億元的全口徑銷售額，占總銷售額的55.5%，這一成績使其連續7年蟬聯杭州房企銷冠。

在民營房企普遍承壓的背景下，這種地理集中度反而轉化為競爭優勢——通過密集布局形成的規模效應和品牌認知，使其在杭州高端市場占據難以撼動的地位。

產品策略的精準卡位是其穿越周期的關鍵。濱江集團專注于改善型需求市場，通過打造高端產品線實現“量價齊升”。

2025年上半年，濱江集團新增的16個土地儲備項目中14個位于杭州，截至7月新增貨值已達688億元。多個不限價項目銷售火爆，流量業績超10億的項目已達6個。

融資成本的優勢為濱江集團的業績增長提供了重要支撐。

2025年上半年，濱江集團平均融資成本從2024年的3.4%降至3.1%，這一水平不僅遠低于多數民營房企，甚至接近部分央企水平。

強大的融資能力來源于其相對穩健的財務指標——截至6月末，扣除預收款后的資產負債率為57.8%，凈負債率僅7.03%，現金短債比達3.14倍，這些指標在民營房企中均處于優等生行列。

較低的財務風險加上區域深耕形成的品牌優勢，使得濱江集團在信貸收緊的環境下仍能獲得穩定的資金支持。

拿地兇猛

濱江集團的拿地強度在行業下行期顯得格外突出。

2024年，濱江集團新增23宗地，其中杭州22宗，南京1宗，在杭州土地市場占有率達37%且繼續領先，新增計容建面合計187萬方，權益拿地款224.4億元。

進入2025年，濱江集團拿地熱情依舊高漲。2025年上半年拿地總投資金額達333億元，截至7月全口徑拿地金額進一步增至422億元，權益拿地金額163億元。

這一投資力度使濱江集團在7月浙江土拍拿地金額榜上位居首位，單月拿地33.7億元，遠超第二名偉星的19.1億元，與全行業的謹慎形成鮮明對比。

拿地結構上，濱江集團呈現出“高度集中+精準出擊”的特點。在新增的19宗地塊中，杭州獨占17宗，金華2宗，杭州拿地金額占比高達98%，這種區域聚焦策略與其銷售布局高度匹配。

濱江集團明確將土地儲備投資金額控制在權益銷售回款的50%左右，這一比例既保證了發展的可持續性，又體現了對核心市場的信心。

高溢價拿地成為濱江集團2025年最引人注目的市場行為。

今年1月，濱江集團競得的杭州湖墅單元地塊經過220輪競價，以64834.47元/平方米的成交樓面價和71.25%的溢價率刷新當時杭州土拍紀錄；

3個月后，濱江集團再次以77408元/平方米的樓面價和69.86%的溢價率拿下水電新村地塊，再度刷新杭州單價地王紀錄。

值得注意的是，濱江集團拿地并非盲目追高，而是精準把握土拍窗口。在7月浙江省涉宅地成交規模處于低谷、城投拿地占比升至27.5%的背景下果斷出手，以相對合理的成本補充優質儲備。

暗藏風險

持續的現金流壓力成為濱江集團激進戰略的首要風險。2025年上半年，濱江集團經營活動產生的現金流量凈流出89.64億元，較去年同期的凈流出45.84億元幾乎翻倍。

另外，濱江集團經營性應收項目從2024年上半年的-48.06億元進一步下降至-266.77億元，顯示出銷售回款面臨較大壓力。

這種壓力與大規模拿地形成鮮明對比。濱江集團上半年拿地金額333億元，與527.5億元的銷售額相比，拿地銷售比高達63.1%，遠超行業平均水平。

區域集中度過高帶來的市場風險不容忽視。濱江集團土地儲備中杭州占比高達73%，浙江省內非杭州城市占17%，省外僅占10%。

這種極端集中的布局雖然形成了區域優勢，但也使其業績與杭州市場深度綁定。隨著杭州土拍價格屢創新高，一旦未來杭州出臺更嚴格的調控政策或市場出現調整，濱江集團將面臨較大的去化壓力和資產減值風險。

債務結構雖整體穩健但仍存隱憂。截至6月末，濱江集團總負債率為69.48%，權益有息負債265.06億元，較年初下降近40億元，短期債務占比僅為28%，低于期末貨幣資金(295億元)。

但持續的現金流凈流出若不能改善，可能影響企業的資金鏈安全。尤其在當前房地產市場深度調整期，TOP100房企前7月銷售額同比下降13.3%，龍湖、碧桂園等頭部企業銷售額同比分別下降30%、36.26%，市場環境依然嚴峻。

在房地產行業從“規模擴張”轉向“質量競爭”的關鍵期，這家連續7年蟬聯杭州銷冠的浙系房企，正試圖通過在核心城市的深度布局和高端市場的精準卡位穿越周期。

但濱江集團面臨的挑戰同樣顯著：如何平衡拿地強度與現金流安全，如何將高價土地儲備有效轉化為銷售回款，如何在區域集中與分散風險之間找到平衡點，這些問題的答案將決定其激進戰略的最終成敗。

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