已出售但未付全款的房屋，開發商能否排除強制執行？

案情回顧

2015年，某房地產開發企業依法取得某商品房項目的預售許可，完成建設后，一直未辦理首次登記。2018年，張某與該企業簽訂商品房買賣合同，購買其中一套房屋，支付了60%購房款，并辦理了網簽備案手續，房屋隨后交付使用。但因開發商未完成首次登記，一直未能辦理產權過戶。

2021年，張某因與他人發生債務糾紛，其購買的該套房屋被法院查封并進入執行程序，擬進行司法拍賣。開發商以該房屋尚未辦理產權登記、自己仍是法律意義上的所有權人為由，向執行法院提出異議，請求排除強制執行。

法院裁定駁回開發商異議后，其又提起案外人執行異議之訴。

案件結果

法院經審理認為，張某與開發商簽訂的商品房買賣合同真實有效，張某依約支付了大部分房款并已實際占有使用房屋，雖未完成不動產權屬登記，但其作為買受人依法享有物權期待權。

開發商雖仍登記為權利人，但其權利應受買賣合同約束，不得對抗已合法占有房屋的買受人。

故最終判決駁回開發商的訴訟請求，準許對該房屋繼續執行。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

1、 什么是物權期待權？

物權期待權，指在不動產買賣過程中，買受人已履行主要合同義務并合法占有不動產，雖未辦理產權登記，但已具備取得物權的要件，從而享有的一種受法律保護的期待性財產權利。

物權期待權并非物權本身，物權期待權人還沒有真正取得執行標的的物權。首先，物權期待權的最終目的是取得所有權，并非僅是為了獲得期待利益，而是為了獲得將來所有權。其次，買受人雖未取得不動產所有權，但其地位應強于一般的債權。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

該條款實質上確立了對不動產買受人物權期待權的保護機制，其立法意旨在于保障已經履行主要義務的買受人免受出賣人其他債務的牽連，維護交易安全和穩定。

二、開發商能否基于所有權排除強制執行？

一般不可以。

盡管在形式登記上，房屋仍處于開發商名下，但其通過與買受人簽訂買賣合同、接收房款、交付房屋并辦理網簽備案等行為，事實上已將財產權益讓渡給買受人。此時開發商對該房屋的權利更多體現為一種“形式上的所有權”，實際權益已受到限制。

尤其在買受人已支付大部分購房款、合法占有房屋且無過錯的情況下，法院為保護善意買受人的生存利益或經營利益，通常認定其物權期待權能夠對抗開發商的普通債權人甚至抵押權人。開發商僅以登記權利人的身份主張排除執行，往往難以得到支持。

三、執行程序中如何審查買受人的權利？

執行異議之訴中，法院會綜合審查買賣合同真實性、付款情況、占有使用事實、未過戶原因等多重因素，尤其關注買受人是否善意且無過失。

網簽備案作為行政管理手段，雖不直接設立物權，卻是證明買賣合同真實、交易行為合法的重要證據。買受人若能提供網簽備案證明、購房款支付憑證、物業水電費繳納記錄、裝修合同等證據，將有力佐證其合法占有權和物權期待權。

即使購房款未全部付清，只要買受人愿意將剩余價款交付執行，法院仍可認定其權利具備排除執行的效力。

律師寄語

不動產交易金額大、周期長、糾紛多，尤其在開發商資金鏈斷裂或涉訴頻繁的情況下，買受人極易陷入“房屋被查封卻無法過戶”的困境。

對于廣大購房人而言，購房時應審慎選擇開發商，及時網簽備案，盡量通過銀行轉賬支付房款并保留憑證，早日實際占有房屋并保存相關證據。一旦發現房屋被查封，應盡快向執行法院提出異議，必要時通過執行異議之訴維護自身權益。

另一方面，也提醒開發商及其債權人，在涉及已售但未過戶房產的執行案件中，應充分尊重買受人的物權期待權，避免盲目主張權利，否則不僅難以得到法院支持，還可能面臨不必要的訟累。

值得注意的是，執行程序中對物權期待權的審查仍以形式審查為主，當事人如有實質性爭議，仍可通過另案訴訟解決權利歸屬。在缺乏生效法律文書對權屬作出相反認定的情況下，執行法院有權依據相關司法解釋對買受人的權益予以保護。

北京澤達律師事務所律師始終關注房地產與強制執行領域的法律實務發展，通過案例梳理與法律研究，為公眾提供專業解析與風險提示。但需注意，每個案件事實細節及證據情況均有不同，本文不作為針對具體案件的法律意見。

如遇類似糾紛，建議及時攜材料咨詢專業澤達律師，以便制定更精準的應對策略。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領