半月前松綁的北京樓市，給剛剛松綁的上海樓市打了樣板

8月25日，上海發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》

上海825樓市新政的政策核心，五個(gè)字“環(huán)外不限購(gòu)”。

這是繼北京8月8日放松五環(huán)外限購(gòu)之后，又一個(gè)一線城市的樓市重要調(diào)控政策。

廣州、北京、上海的城市內(nèi)部政策調(diào)控，說明了一個(gè)基本事實(shí)——

從去年517和924全國(guó)范圍內(nèi)樓市大調(diào)控后，大范圍的房地產(chǎn)政策調(diào)控可能不會(huì)再有了，取而代之的是城市內(nèi)部的房地產(chǎn)政策優(yōu)化。

讓我們先回顧一下去年倆大政策：

517新政倆核心要點(diǎn)：A)降低全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，B)取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限

924新政倆核心要點(diǎn)：A)降低存量房貸利率；B)統(tǒng)一房貸最低首付比例，不再區(qū)分首套二套

如果說還有捆綁樓市的政策，那么僅剩下的只有限購(gòu)和限售了。

事實(shí)上，全國(guó)范圍內(nèi)除了極少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市已經(jīng)完全放開限購(gòu)；而取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)后五年二年的限售，幾乎絕跡，上午拿到房本下午掛二手也沒了障礙。

現(xiàn)在，上海繼北京之后，放開環(huán)外的限購(gòu)，已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

問題只有一個(gè)，松綁限購(gòu)能拉新房銷售到什么程度？

以北京五環(huán)外松綁前后的數(shù)據(jù)做個(gè)對(duì)比吧，以下數(shù)據(jù)來自“蝴蝶指數(shù)”小程序

8月1日-7日，北京新房網(wǎng)簽484套，日均69.1套

8月8日-17日，剛好松綁后10天，新房網(wǎng)簽1100套，日均110套

8月18日-25日，新房網(wǎng)簽855套，日均106.8套

北京市住建部門商品住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，以周為周期，如下

8月4日-10日，商品住宅成交536套，成交面積6.33萬㎡，成交均價(jià)56849元/㎡

8月11日-17日，商品住宅成交596套，成交面積7.61萬㎡，成交均價(jià)58459元/㎡

8月18日-24日，商品住宅成交631套，成交面積7.62萬㎡，成交均價(jià)57000元/㎡

兩組數(shù)據(jù)，很明顯可以看出來，在新政大部之后樓市的銷售出現(xiàn)強(qiáng)勁的反彈，至于反彈會(huì)持續(xù)多久，就需要一個(gè)更長(zhǎng)的時(shí)間周期了。

每一次的樓市松綁，伴隨的都是二手房的出逃。

在北京五環(huán)外解除限購(gòu)的8月7日，二手房掛牌量133977套；8日激增到140268套；至25日，再增到141773套，這是最近三個(gè)月以來的最高點(diǎn)；

因?yàn)闆]有實(shí)時(shí)的二手房成交價(jià)格，無法猜測(cè)8月成交已破萬套的二手房有沒有降價(jià)出貨的現(xiàn)象，但從經(jīng)驗(yàn)值上判斷，市場(chǎng)上越多的二手房就意味著更大賣盤壓力。

8月26日，上海二手房掛牌量381841套，比25日增加了1944套

掛牌單價(jià)3.7萬元/平米，比7月3.88萬元，單價(jià)降了1800元

上海綠中介和藍(lán)中介關(guān)閉了二手房歷史成交數(shù)據(jù)，部分熱點(diǎn)項(xiàng)目的具體成交價(jià)格，只能盲猜。

上海一直是一線城市的排頭兵。即便其他地方的行情糟糕到一塌糊涂的時(shí)候，上海樓市還保持著旺盛的戰(zhàn)斗力。

2025年7月70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)中，上海還保持著同比6.1%的增幅

23日，上海壹號(hào)院第五批次開盤，66套房源1小時(shí)售罄，賣了48億元，套均7300萬；2025年單盤已經(jīng)賣出了220億，這是毫無疑問的全國(guó)單盤銷冠；更割裂的是，賣價(jià)從一期的17萬一平米漲到第五批的19.8萬一平米，越賣越貴

與上海壹號(hào)院豪宅的熱賣形成對(duì)比的，是深圳豪宅的隕落——

深圳灣頂豪標(biāo)桿華潤(rùn)悅府一期，365平5房樓王大平層，2021年最高位時(shí)成交價(jià)高達(dá)1.25億；2025年5月份，同戶型低樓層成交價(jià)已經(jīng)降到了6800萬，三年多時(shí)間從高位跌掉了5700萬，平均每天損失4.5萬，跌幅接近45%

據(jù)深圳的朋友說，除了許家印住的深圳灣一號(hào)，區(qū)域內(nèi)的豪宅都在跌。

太子灣公寓，852㎡，帶800平米露臺(tái)花園，業(yè)主7200萬購(gòu)進(jìn)，現(xiàn)僅售4500萬可談。

——樓市現(xiàn)在的樣子，大概和你想象的樣子，差不多！